Wohnflächenberechnung in Siegen — ohne qualifizierten Mietspiegel zählt die eigene Zahl umso mehr
In vielen Städten dient ein qualifizierter Mietspiegel als zusätzliche Absicherung, falls eine Wohnflächenangabe später infrage gestellt wird. Für Siegen liegt nach verfügbaren Quellen derzeit kein von der Stadt veröffentlichter qualifizierter Mietspiegel im Sinne der §§ 558d, 558e BGB vor – wer die ortsübliche Vergleichsmiete begründen will, ist stattdessen auf Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder andere zulässige Nachweise angewiesen. Das rückt die Genauigkeit der zugrunde liegenden Wohnflächenberechnung stärker in den Mittelpunkt, als es ein etablierter Mietspiegel tun würde. Hinzu kommt eine bauliche Eigenheit vieler Häuser rund um Ober- und Unterstadt: Über Jahrzehnte wurden großzügige Altbauwohnungen wiederholt geteilt, um dem Wohnraumbedarf der rund 13.700 Studierenden der Universität Siegen gerecht zu werden – mit der Folge, dass sich ehemals zusammenhängende Räume heute auf mehrere Einheiten verteilen.
Nach welchem Regelwerk Ihre Siegener Wohnfläche zu berechnen ist
Vor der eigentlichen Messung klärt sich eine Reihenfolge: erst die Wohnungsgrenze, dann der Maßstab. Für den Maßstab kommen vier Grundlagen infrage, je nachdem, wann und wofür die Fläche gebraucht wird:
- Für heute abgeschlossene Mietverträge und die meisten Kaufverträge ist die Wohnflächenverordnung der übliche Maßstab – sie legt fest, welche Räume zählen und mit welchem Anteil.
- Für gewerbliche Einheiten, Bauvorlagen oder Kalkulationen ist stattdessen die DIN 277 gefragt, die statt einer Wohnfläche eine Bauwerkskennzahl liefert.
- Ältere Mietverträge aus der Zeit vor 2004 können noch nach der damals geltenden Zweiten Berechnungsverordnung zu bewerten sein – maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.
- Ohne eigene vertragliche Regelung und ohne einen Siegener Mietspiegel als Auslegungshilfe bleibt am Ende häufig der Vergleich mit ähnlichen Objekten oder ein Gutachten, um eine Fläche belastbar zu untermauern.
In vielen Siegener Altbauten rund um die Universität entscheidet ein einziges Wort der Wohnflächenverordnung darüber, was am Ende in der Flächenangabe landet: ausschließlich. Nur Räume, die einer bestimmten Wohnung ausschließlich zugeordnet sind, dürfen in deren Wohnfläche einfließen. Wurde eine ursprünglich große Wohnung in zwei oder mehr kleinere Einheiten zerlegt, bleibt regelmäßig ein Bad, eine Küche oder ein Flurabschnitt übrig, den mehrere Bewohnergruppen gemeinsam nutzen. Diese Fläche gehört rechtlich zu keiner der Einheiten, mag baulich auch mitten zwischen ihnen liegen. Eine schlichte Halbierung der Restfläche auf beide Nachbarparteien, wie sie in der Praxis gelegentlich vorkommt, hält einer Prüfung nicht stand – die Summe der Einzelflächen würde dadurch größer als das, was tatsächlich exklusiv genutzt wird. Weil Siegen keinen amtlichen Mietspiegel als zweite Referenz bereithält, an der sich eine strittige Angabe spiegeln ließe, kommt der eigenen, lückenlos dokumentierten Berechnung hier ein höheres Gewicht zu als in Städten mit etablierter Vergleichstabelle.
Die vier Berechnungsgrundlagen im Einzelnen
Dieselbe Wohnung kann je nach angewandtem Maßstab unterschiedliche Flächenwerte ergeben – nicht, weil falsch gemessen wurde, sondern weil die vier Regelwerke verschiedene Fragen beantworten:
Wohnflächenverordnung
Seit 2004 der Standardmaßstab für Wohnraum. Zunächst wird geklärt, welche Räume überhaupt zur Wohnung gehören, danach ihre Grundfläche im fertig ausgebauten Zustand ermittelt, zuletzt je nach Raumhöhe und Lage der passende Anrechnungsanteil angesetzt.
Zweite Berechnungsverordnung für Altverträge
Wurde eine Miete auf Basis eines vor 2004 geschlossenen Vertrags kalkuliert, kann die damalige Berechnungsmethode fortgelten, solange am Zuschnitt nichts geändert wurde – unabhängig vom tatsächlichen Baujahr des Hauses.
Individuelle Vereinbarung im Vertrag
Käufer und Verkäufer, Vermieter und Mieter dürfen selbst festlegen, wonach gerechnet wird. Fehlt eine solche Klausel und lässt sich in Siegen kein Mietspiegel zur Orientierung heranziehen, bleibt der Vergleich mit ähnlichen Objekten oder ein unabhängiges Gutachten der nächste Schritt.
DIN 277 für das Gebäude als Ganzes
Statt einzelner Wohnungen betrachtet diese Norm das Bauwerk: Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsfläche, ohne Rücksicht auf Dachschrägen oder Balkonanteile. Für einen Mietvertrag taugt sie nicht, für Kostenschätzung und Bauvorlagen dagegen schon.
Diese Unterlagen braucht eine Berechnung in Siegen
Je vollständiger die Vorgeschichte eines Hauses dokumentiert ist, desto weniger Arbeit bleibt vor Ort übrig:
- Ein Plan, der den heutigen Zustand zeigt
Wertvoll ist eine Zeichnung mit durchgehender Bemaßung des aktuellen Zuschnitts – nicht eines Genehmigungsstands, der seither durch mehrere Umbauten überholt wurde.
- Nachweis über spätere Wanddurchbrüche und Trennungen
In geteilten Häusern lässt sich ohne diese Historie nicht mehr rekonstruieren, welcher Raum ursprünglich zu welcher Einheit gehört hat.
- Teilungserklärung samt Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen grenzt dieser Plan Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum ab – Flächen im Gemeinschaftseigentum gehören zu keiner einzelnen Wohnfläche.
- Ein Schnitt mit eingetragenen Raumhöhen im Dach
Ohne diese Angabe muss die Kniestockhöhe eigens vor Ort gemessen werden, bevor sich der Anrechnungsanteil unter der Schräge bestimmen lässt.
- Auskunft der Abteilung 4/3, falls sonst nichts vorliegt
Für bestehende Gebäude führt die städtische Bauaufsicht eine eigene Akte, die als letzter Ausgangspunkt vor einer vollständigen Neuvermessung dient.
Wohnflächenberechnungen in Siegen – Beispiele aus der Praxis
Eine Wohnung wird zu dreien
Ein einstmals großzügiger Altbau nahe der Universität ist heute in drei separat vermietete Einheiten aufgeteilt, verbunden durch einen Flur mit gemeinsamem Bad am Ende. Dieses Bad taucht in keiner der drei Flächenangaben auf, weil es keiner Partei allein zusteht.
Miete ohne Mietspiegel-Rückendeckung
Ein Vermieter, der die verlangte Miete gegenüber einem Mieter rechtfertigen muss, kann sich mangels Siegener Mietspiegel nicht auf eine amtliche Tabelle berufen und legt stattdessen die vollständig dokumentierte Wohnflächenberechnung als eigenständigen Nachweis vor.
Dachwohnung mit Kniestock in der Oberstadt
Ohne eingezeichnete Höhenlinie im Bestandsplan wird die Raumhöhe unter der Schräge eigens erfasst, weil davon abhängt, mit welchem Anteil der jeweilige Raumteil überhaupt in die Fläche eingeht.
Haupthaus und Einliegerwohnung teilen sich einen Zugang
Treppenhaus und Waschküche werden von beiden Parteien genutzt und deshalb aus beiden Flächenberechnungen herausgerechnet, obwohl sie baulich fest zum Gebäude gehören.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Siegen ab
Methodisch unterscheidet sich Siegen nicht von anderen Städten. Weil ein Mietspiegel als zweite Absicherung fehlt, wird hier besonders viel Sorgfalt auf die Dokumentation des Rechenwegs gelegt:
- Zweck klären
Verkauf, Bankfinanzierung oder Mietvertrag können unterschiedliche Regelwerke verlangen, obwohl dieselben Räume betroffen sind.
- Grenzen der Wohnung festlegen
Anhand von Plänen, Teilungserklärung und einem Rundgang vor Ort wird bestimmt, welche Flächen wirklich nur einer Einheit zustehen und welche gemeinschaftlich bleiben.
- Plan gegen Wirklichkeit prüfen
Zeigt der vorhandene Plan Abweichungen vom gebauten Zustand, wird nach § 3 Abs. 4 WoFlV direkt am Objekt neu gemessen.
- Jeden Raum einzeln erfassen
Nischen, Dachschrägen und Nebenflächen fließen mit dem jeweils passenden Anteil in die Summe ein, nicht pauschal für die ganze Wohnung.
- Rechenweg offenlegen
Die Übergabe umfasst Maß, Faktor und Ergebnis je Raum sowie die bewusst ausgenommenen Gemeinschaftsflächen – ein Dokument, das ohne Mietspiegel-Rückhalt umso mehr trägt.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Siegen beeinflusst
Nicht die Quadratmeterzahl allein treibt den Aufwand, sondern wie eindeutig sich der Bestand erschließt:
- Wie viele Einheiten im Gebäude stecken
Jede Wohnung braucht eine eigene, in sich geschlossene Berechnung – ein mehrfach unterteiltes Altbauhaus summiert diesen Aufwand entsprechend.
- Wie klar Sonder- und Gemeinschaftsflächen getrennt sind
Liegt eine saubere Teilungserklärung vor, geht die Zuordnung schnell. Muss sie erst aus tatsächlicher Nutzung und mündlichen Absprachen rekonstruiert werden, wächst der Vorbereitungsanteil.
- Zustand der vorhandenen Pläne
Ein bemaßter, aktueller Plan ist die günstigste Ausgangslage. Ohne verwertbare Zeichnung braucht es Aktenrecherche und meist einen zusätzlichen Vor-Ort-Termin.
- Gewünschte Nachweistiefe
Eine bloße Endzahl unterscheidet sich im Aufwand deutlich von einer vollständigen, mit Stempel versehenen Dokumentation je Raum – Letztere wird in Siegen wegen des fehlenden Mietspiegels häufiger nachgefragt.
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