Teilungserklärung in Siegen — ohne Umwandlungsgenehmigung, mit hoher Nachfrage aus der Universitätsstadt
Wer für eine Siegener Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht anders als in Berlin oder München keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung: Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung in § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude. Eine kommunale soziale Erhaltungssatzung, die über § 172 BauGB zusätzlich eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung selbst auslösen könnte, ließ sich für Siegen anhand der verfügbaren Quellen in keinem Stadtteil bestätigen. Praktisch trifft die Teilungserklärung in Siegen dafür auf einen anderen, sehr realen Treiber: Mit rund 13.700 Studierenden an der Universität Siegen ist die Nachfrage nach aufgeteiltem, einzeln vermietbarem Wohnraum in den Vierteln rund um Innenstadt und Weidenau spürbar hoch – und wächst nicht zuletzt deshalb, weil größere Altbauwohnungen sich dafür besonders eignen.
Brauchen Sie in Siegen eine Umwandlungsgenehmigung?
Zwei unabhängige Rechtsgrundlagen könnten eine Teilungserklärung zusätzlich genehmigungspflichtig machen – für Siegen greift nach heutigem Stand keine von beiden:
- Eine landesweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, wie sie Berlin oder München erlassen haben, existiert in Nordrhein-Westfalen nicht – das gilt unabhängig von der Wohnungszahl im jeweiligen Gebäude.
- Eine kommunale soziale Erhaltungssatzung könnte über § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zusätzlich eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung selbst auslösen – ein solches Milieuschutzgebiet ließ sich für Siegen bei der Recherche zu dieser Seite in keinem Stadtteil bestätigen.
- Auch eine Erhaltungssatzung zum Schutz der städtebaulichen Gestalt nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, wie sie andere Städte für historische Ensembles erlassen haben, ließ sich für Siegen anhand der verfügbaren Quellen nicht nachweisen.
In mehreren deutschen Großstädten schränken Umwandlungsverordnung und soziale Erhaltungssatzung die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gezielt ein, um angespannte Wohnungsmärkte zu schützen. Für Siegen als Universitätsstadt mit spürbarer Nachfrage nach studentischem Wohnraum lässt sich weder das eine noch das andere anhand der verfügbaren Quellen belegen: Nordrhein-Westfalen hat landesweit keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, und eine eigene, auf einzelne Siegener Stadtteile bezogene Erhaltungssatzung ist nicht bekannt. Für die Teilungserklärung bedeutet das einen im bundesweiten Vergleich unkomplizierten Rechtsrahmen: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung genügen unabhängig davon, wie viele Einheiten aus einem größeren Altbauhaus entstehen sollen. Das ändert nichts daran, dass jede einzelne Einheit die materiellen Anforderungen an eine abgeschlossene Wohnung tatsächlich erfüllen muss – nur ein gesondertes Genehmigungsverfahren für die Umwandlung als solche kommt in Siegen nach heutigem Stand nicht hinzu.
Der Regelweg für Ihre Siegener Teilungserklärung
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung folgt die Teilungserklärung in Siegen dem bundesweiten Grundmuster, mit Unterschieden je nach Ausgangslage:
Aufteilung eines bereits bestehenden Gebäudes
Der weit überwiegende Fall in Siegen: Ein größeres Altbauhaus, häufig nahe der Universität oder in der Innenstadt gelegen, wird in mehrere eigenständig vermietbare oder verkäufliche Einheiten aufgeteilt. Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung genügen, unabhängig von der Zahl der entstehenden Einheiten.
Aufteilung im Zusammenhang mit einem Umbau
Geht die Umwandlung mit einer genehmigungspflichtigen baulichen Maßnahme einher, etwa einem zusätzlichen Eingang oder einer veränderten Fassade, ist dafür ergänzend ein Bauantrag oder eine Nutzungsänderung bei der Abteilung 4/3 erforderlich – unabhängig von der Teilungserklärung selbst, aber vor deren Vollzug sinnvollerweise geklärt.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Siegen braucht
Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Abteilung 4/3 – nicht der Verwaltung des Kreises Siegen-Wittgenstein.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Nachweis über gemeinschaftlich genutzte Räume
In größeren, für Studierende aufgeteilten Häusern muss vor der Nummerierung feststehen, welche Räume künftig gemeinschaftlich genutzt werden und deshalb nicht als Sondereigentum einzelner Einheiten gelten.
Teilungserklärungen in Siegen – Beispiele aus der Praxis
Größeres Altbauhaus nahe der Universität wird für Studierende aufgeteilt
Angesichts von rund 13.700 Studierenden ist die Nachfrage nach einzeln vermietbaren Einheiten hoch. Für die Umwandlung selbst genügen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, ohne zusätzliche Genehmigung.
Mehrfamilienhaus in Weidenau ohne baulichen Eingriff
Ein bestehendes Gebäude soll unverändert in mehrere Einheiten aufgeteilt werden. Weil keine bauliche Veränderung geplant ist, genügt der bemaßte Aufteilungsplan als technische Grundlage.
Umbau mit zusätzlichem Eingang im Zuge der Aufteilung
Soll im Zuge der Aufteilung ein zweiter Hauseingang für eine neue Einheit entstehen, braucht dieser bauliche Eingriff einen eigenen Bauantrag bei der Abteilung 4/3 – unabhängig von der Teilungserklärung selbst, aber vor deren Vollzug zu klären.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Siegen ab
Der rechtliche Rahmen folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Siegen kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu klären, ob die Aufteilung mit einer baulichen Veränderung einhergeht:
- Vorhaben und geplante Aufteilung klären
Wir prüfen, wie viele Einheiten entstehen sollen und ob dafür bauliche Veränderungen nötig sind.
- Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Abteilung 4/3 einholen
Zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Siegen selbst – nicht die Verwaltung des Kreises Siegen-Wittgenstein.
- Gegebenenfalls Bauantrag für bauliche Änderungen
Nur wenn ein zusätzlicher Eingang oder eine andere bauliche Veränderung geplant ist, kommt dieser zusätzliche Schritt hinzu.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Siegen beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung und ohne bekannte Erhaltungssatzung bleibt der Grundaufwand in Siegen überschaubar – diese Faktoren bestimmen ihn im Detail:
- Bauliche Veränderungen im Zuge der Aufteilung
Betrifft die Aufteilung zugleich eine bauliche Veränderung, etwa einen zusätzlichen Zugang, kommt ein zusätzliches Genehmigungsverfahren hinzu – bei reiner Umwandlung ohne solche Änderung entfällt dieser Schritt.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – bei studentisch nachgefragten Häusern mit vielen kleinen Zimmereinheiten spürbar mehr als bei einer klassischen Zweiteilung.
- Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer.
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