Nutzungsänderung in Siegen — vom Landratsamt zum Museum, von der Klosterresidenz zum Uni-Campus

Q: Ist jede Nutzungsänderung in Siegen genehmigungspflichtig?

Nein. Löst die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen aus als die bisherige, bleibt sie nach § 62 Abs. 2 BauO NRW verfahrensfrei. Das befreit aber nicht davon, materielles Baurecht einzuhalten.

Q: Was zeigt das Beispiel des Oberen Schlosses für eine Nutzungsänderung?

Das seit dem 13. Jahrhundert bestehende Gebäude diente nacheinander als Burganlage, Nebensitz, fürstliche Residenz und nach dem Wiener Kongress als Verwaltungssitz mit Beamtenwohnungen, bevor es die Stadt Siegen 1888 kaufte und dort seit 1905 das Siegerlandmuseum betreibt – ein Beleg dafür, dass Nutzungsänderungen historischer Gebäude über sehr lange Zeiträume hinweg wiederkehren können.

Q: Braucht eine Nutzungsänderung in Siegen automatisch eine gesonderte denkmalschutzrechtliche Genehmigung?

Nur, wenn ein Baudenkmal oder dessen unmittelbares Umfeld betroffen ist. Da die Abteilung 4/3 zugleich als untere Denkmalbehörde fungiert, läuft diese Prüfung organisatorisch innerhalb derselben Stelle wie die bauordnungsrechtliche Prüfung, bleibt inhaltlich aber ein eigener Prüfschritt.

Q: Was unterscheidet eine Nutzungsänderung von einem Bauantrag?

Ein Bauantrag betrifft die Errichtung oder bauliche Änderung einer Anlage; eine Nutzungsänderung betrifft, wofür eine bereits bestehende Fläche künftig genutzt wird. Beide können sich überschneiden, etwa wenn eine neue Nutzung zusätzlich einen baulichen Umbau erfordert.

Q: Fällt der Rückbau der früheren Siegplatte unter eine klassische Nutzungsänderung?

Nicht im bauordnungsrechtlichen Sinn. Der Rückbau der Betonüberbauung der Sieg ab 2012 war ein städtebauliches Rückbauprojekt im öffentlichen Raum, keine Nutzungsänderung an einem Gebäude – das Verfahren nach § 62 BauO NRW betrifft ausschließlich bauliche Anlagen mit einer bestehenden Nutzung.

Kaum ein Gebäude in Siegen zeigt so anschaulich, was eine Nutzungsänderung über Jahrhunderte bedeuten kann, wie das Obere Schloss auf dem Siegberg: Ursprünglich im 13. Jahrhundert als Burganlage der Nassauer Grafen errichtet, diente es bis 1607 überwiegend als Nebensitz, im 17. Jahrhundert als Residenz der katholischen Fürstenlinie, nach dem Wiener Kongress als Sitz mehrerer Verwaltungsämter samt Beamtenwohnungen und seit dem Kauf durch die Stadt Siegen 1888 schließlich als Museum – seit der Einweihung 1905 beherbergt es das Siegerlandmuseum mit angeschlossenem Schaubergwerk. Rechtlich betrachtet ist eine Nutzungsänderung dabei nicht die Errichtung eines neuen Gebäudes, sondern die Frage, ob eine bestehende Fläche künftig andere öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst als bisher. Zuständig für diese Prüfung ist in Siegen die Abteilung 4/3 – Bauaufsicht, die als kombinierte Behörde zugleich die Aufgaben der unteren Denkmalbehörde wahrnimmt.

Nutzungsänderung in Siegen kurz und kompakt

Maßgeblich ist nach § 62 Abs. 2 BauO NRW, ob die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen auslöst als die bisherige – nicht jede Umnutzung braucht ein förmliches Verfahren.
Zuständig ist die Abteilung 4/3 – Bauaufsicht im Rathaus Geisweid, dieselbe Stelle wie beim Bauantrag, die zugleich als untere Denkmalbehörde fungiert.
Das Obere Schloss zeigt beispielhaft, wie ein Gebäude von der Burganlage über Verwaltungssitz und Beamtenwohnungen bis zum seit 1905 dort ansässigen Siegerlandmuseum mehrere grundlegend unterschiedliche Nutzungen durchlaufen kann.
Auch das Untere Schloss – vom Franziskanerkloster über die Residenz der reformierten Linie des Hauses Nassau-Siegen bis zum heutigen Universitätscampus – belegt, dass Umnutzungen historischer Bausubstanz in Siegen keine Seltenheit sind.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Siegen genehmigungspflichtig?

Nach § 60 Abs. 1 BauO NRW steht eine Nutzungsänderung rechtlich auf einer Stufe mit Neubau, Umbau und Abbruch einer baulichen Anlage. Ob im Einzelfall wirklich ein Verfahren nötig ist, entscheidet § 62 Abs. 2 BauO NRW anhand eines Vergleichs zwischen alter und neuer Nutzung:

Verfahrensfrei bleibt eine Nutzungsänderung, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige.
Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW greift bei einer Umnutzung nur, wenn sie mit einem begleitenden Umbau an einem niedrigeren Wohngebäude im Bebauungsplangebiet einhergeht.
Ändern sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege tatsächlich, ist das vereinfachte Verfahren nach § 64 BauO NRW gefragt – der häufigste Fall bei größeren Umnutzungen in Siegen.
Begründet die neue Nutzung selbst einen Sonderbau, etwa eine Museums- oder Versammlungsnutzung mit starkem Publikumsverkehr, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 65 BauO NRW.

Wenn dieselbe Abteilung Bauaufsicht und Denkmalschutz zugleich prüft

Bei einer Umnutzung von historischer Bausubstanz kommt in vielen nordrhein-westfälischen Städten neben der Bauaufsicht eine zweite, eigenständige Denkmalbehörde ins Spiel, deren Einvernehmen zusätzlich einzuholen ist. In Siegen entfällt dieser Abstimmungsweg zwischen zwei getrennten Ämtern: Die Abteilung 4/3 vereint Bauaufsicht und untere Denkmalbehörde organisatorisch in einer Stelle. Für ein Vorhaben wie eine denkbare künftige Erweiterung der Ausstellungsflächen im Oberen Schloss oder eine neue Nutzung in einem der zahlreichen historischen Gebäude rund um Ober- und Unterstadt bedeutet das: Die bauordnungsrechtliche und die denkmalschutzrechtliche Prüfung laufen innerhalb derselben Abteilung zusammen, statt zwei getrennte Verfahren bei zwei verschiedenen Behörden zu durchlaufen. Das verkürzt in der Praxis vor allem die Abstimmungswege, ersetzt aber nicht die inhaltliche Prüfung selbst – beide Fragestellungen bleiben rechtlich eigenständig und werden weiterhin getrennt bewertet.

Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung

Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag – der Maßstab, welches greift, ist bei einer Nutzungsänderung aber der Vergleich zwischen alter und neuer Nutzung:

Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen

Löst die neue Nutzung keine anderen Anforderungen aus als die bisherige, bleibt die Umnutzung verfahrensfrei – das befreit aber nicht davon, geltendes materielles Baurecht einzuhalten.

Vereinfachtes Verfahren bei geänderten Anforderungen

Ändern sich Stellplatz-, Schallschutz- oder Rettungswegbedarf real, prüft die Abteilung 4/3 im vereinfachten Verfahren nach § 64 BauO NRW.

Vollständiges Verfahren bei neuer Sonderbau-Nutzung

Erreicht die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle, etwa bei einer musealen oder gastronomischen Nutzung mit hohem Besucheraufkommen, prüft die Abteilung 4/3 umfassend, einschließlich Brandschutz und Rettungswegen.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Siegen braucht

Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:

Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung als Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 62 Abs. 2 BauO NRW.
Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse mit eingetragener neuer Nutzung, bei älteren Siegener Gebäuden oft erst nach einem aktuellen Aufmaß verlässlich zu erstellen.
Stellplatz- und Schallschutznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Bedarf auslöst als die bisherige, etwa bei einer gastronomischen oder kulturellen Nutzung mit mehr Publikumsverkehr.
Denkmalschutzrechtliche Abstimmung innerhalb der Abteilung 4/3
Bei einem Baudenkmal oder einem Gebäude in dessen unmittelbarem Umfeld wird intern geklärt, ob die untere Denkmalbehörde der geplanten Umnutzung zustimmen muss.

Nutzungsänderungen in Siegen – Beispiele aus der Praxis

Konstellationen, wie sie in Siegen wiederkehren:

Vom Verwaltungssitz zum Regionalmuseum

Nachdem das Obere Schloss nach dem Wiener Kongress zunächst Landrats- und Katasteramt samt Beamtenwohnungen beherbergte, kaufte die Stadt Siegen das Gebäude 1888 – seit der Einweihung 1905 dient es als Siegerlandmuseum mit rund 1.500 Quadratmetern Ausstellungsfläche und angeschlossenem Schaubergwerk.

Vom Kloster zur Hochschuleinrichtung

Auch das ursprünglich als Franziskanerkloster gegründete und nach dem Stadtbrand von 1695 als Adelsresidenz neu errichtete Untere Schloss zeigt, wie sich historische Bausubstanz in Siegen über Jahrhunderte immer wieder neuen Zwecken öffnet.

Ladenlokal in der Innenstadt wird Wohnung

Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren, solange sich am äußeren Erscheinungsbild nichts ändert.

Ehemaliges Betriebsgebäude wird zu Wohn- oder Büroraum

Im industriell geprägten Siegerland stehen vereinzelt ältere Hütten- und Betriebsgebäude für eine neue Nutzung zur Verfügung. Ob das vereinfachte oder das vollständige Verfahren greift, hängt vor allem davon ab, ob Rettungswege und Stellplätze für die neue Nutzung ausreichen.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Siegen ab

Der rechtliche Rahmen ist landesweit derselbe. In Siegen kommt bei Gebäuden mit Denkmalbezug ein zusätzlicher, aber intern kurz zu haltender Abstimmungsschritt hinzu:

Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, welches der vier Verfahren greift.
Denkmalbezug innerhalb der Abteilung 4/3 prüfen
Bei einem Baudenkmal oder einem Gebäude in dessen Umfeld wird frühzeitig geklärt, ob die untere Denkmalbehörde zustimmen muss – organisatorisch dieselbe Abteilung wie die Bauaufsicht selbst.
Unterlagen zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Nachweise werden aufbereitet und eingereicht.
Vollständigkeits- und Fachprüfung
Die Abteilung 4/3 prüft zunächst formal, danach fachlich – bei Bedarf mit interner Abstimmung zwischen Bauaufsicht und Denkmalbehörde.
Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid oder die Freistellungswirkung nach Fristablauf, danach darf die neue Nutzung aufgenommen werden.

Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Siegen beeinflusst

Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie stark sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:

Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand bei der Abteilung 4/3.
Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert.
Denkmalbezug des Gebäudes
Bei einem Baudenkmal oder einem Gebäude in dessen unmittelbarem Umfeld kommt die interne denkmalschutzrechtliche Abstimmung hinzu, auch wenn sie organisatorisch kurze Wege hat.
Grad der baulichen Begleitmaßnahmen
Bleibt die Bausubstanz unverändert, fällt der Aufwand geringer aus als bei einer Umnutzung mit umfangreichem Umbau, wie ihn historische Gebäude in Siegen im Lauf der Jahrhunderte wiederholt erlebt haben.