Kubaturberechnung in Siegen — Bruttorauminhalt zwischen Hanglage und Werkhalle

Q: Zählt ein an einer Hanglage nur von einer Seite sichtbares Geschoss zum BRI?

Ja, sofern es sich um voll ausgebauten Raum handelt – das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen unabhängig davon, von welcher Straßenseite aus es sichtbar ist.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut. Die Wohnfläche rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse enthält und tatsächlich zum heutigen Gebäude passt – bei älteren Siegener Häusern mit unklarer Wiederaufbau-Geschichte nicht immer der Fall.

Q: Ist die Kubaturberechnung für eine Werkhalle aufwendiger als für ein Wohnhaus?

Nicht zwangsläufig – bei Werkhallen liegen die Planunterlagen oft schon digital vor, während bei älteren Wohnhäusern mit unklarer Vorgeschichte erst der Bestand geprüft werden muss.

Q: Wofür wird die Kubaturberechnung neben der Baugenehmigungsgebühr noch gebraucht?

Häufig für Verkehrswertgutachten, Finanzierungsanfragen oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276, bevor über Sanierung oder Neubau eines Gebäudes entschieden wird.

Q: Was passiert, wenn ich die Kubatur nur anhand der von der Straße sichtbaren Geschosse schätze?

An einer Hanglage führt das häufig zu einer zu niedrigen Schätzung, weil ein von der anderen Straßenseite aus sichtbares zusätzliches Geschoss dabei unberücksichtigt bleibt.

Zwei Kennzahlen bestimmen die Kubaturberechnung nach DIN 277: Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF). Beide sind nicht nur für Bewertung und Finanzierung wichtig, sondern spielen in Nordrhein-Westfalen auch eine amtliche Rolle, weil die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) den umbauten Raum als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr heranzieht. In Siegen verlangt genau dieser Wert an vielen Grundstücken besondere Aufmerksamkeit, weil die Topografie zwischen Unter- und Oberstadt dafür sorgt, dass ein Gebäude von der einen Straßenseite aus ein komplettes zusätzliches Geschoss zeigt, das von der anderen Seite aus im Gelände verschwindet – dieses Geschoss zählt trotzdem in voller Höhe zum umbauten Raum, sobald es tatsächlich fertig ausgebaut ist.

Kubaturberechnung in Siegen kurz und kompakt

BRI erfasst das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF die Summe aller Geschossgrundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt, aber für unterschiedliche Zwecke gebraucht.
Die AVwGebO NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr heran.
An den Hanglagen zwischen Unter- und Oberstadt zählt ein nur talseitig sichtbares, aber voll ausgebautes Geschoss dennoch vollständig zum BRI.
Werk- und Lagerhallen Siegerländer Unternehmen lassen sich meist unmittelbar aus vorhandener digitaler Genehmigungsplanung berechnen, ohne zusätzliche Vor-Ort-Vermessung.
Ohne belastbare Kubatur droht bei der Gebührenberechnung ein zu hoher Ansatz, der sich erst im Nachhinein und mit zusätzlichem Aufwand korrigieren lässt.

Wofür Sie eine Kubaturberechnung in Siegen brauchen

Eine eigenständige Genehmigungspflicht kennt die Kubaturberechnung nicht – sie ist Zuarbeit für andere Zwecke, bei denen ein belastbarer Volumenwert gefragt ist:

Als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr nach AVwGebO NRW, sobald ein Vorhaben verfahrenspflichtig ist.
Als Grundlage für Verkehrswertgutachten und Finanzierungsanfragen, bei denen BRI und BGF neben der Wohnfläche als zusätzliche Kennzahlen verlangt werden.
Als Ausgangspunkt für eine Kostenschätzung nach DIN 276, etwa vor der Entscheidung über Sanierung oder Neubau eines Siegerländer Betriebsgebäudes.

Warum die Hanglage die Berechnung selten vereinfacht

Bei einem ebenen Grundstück lässt sich der umbaute Raum meist zügig aus Grundriss und Schnitt ableiten, weil jedes Geschoss von jeder Gebäudeseite aus gleich hoch in Erscheinung tritt. An den Hanglagen zwischen Unter- und Oberstadt gilt das nicht: Ein Geschoss, das talseitig als vollwertiges, umbautes Volumen zählt, kann bergseitig bereits im gewachsenen Gelände liegen. Für die reine Kubatur ist das unerheblich, solange der Raum tatsächlich fertig ausgebaut und nutzbar ist – er zählt unabhängig von seiner Sichtbarkeit von der einen oder anderen Straßenseite vollständig zum Bruttorauminhalt. Wer diese Regel übersieht und nur die von der Straße aus augenfällige Geschosszahl ansetzt, unterschätzt die tatsächliche Kubatur eines Hanggebäudes systematisch – mit Folgen sowohl für die Gebührenberechnung als auch für eine spätere Wertermittlung. Deshalb wird bei jeder Kubaturberechnung an einem Hanggrundstück zunächst der Geländeschnitt geklärt, bevor überhaupt einzelne Geschosse addiert werden.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte folgen derselben Norm, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum als Wohnfläche zählt. Ein talseitig sichtbares, voll ausgebautes Geschoss geht vollständig ein, selbst wenn es von der Bergseite aus nicht zu sehen ist.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Geschossflächen, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen und häufig Grundlage einer Kostenschätzung nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Siegen gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des kompletten Baukörpers:

Bemaßte Bestandszeichnungen oder ein Aufmaß
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, einschließlich eines an Hanglagen zusätzlich sichtbaren Geschosses.
Akte der Abteilung 4/3, sofern vorhanden
Bei Gebäuden mit unklarer Wiederaufbau-Geschichte nach dem Luftangriff von 1944 meist nur ein erster Ausgangspunkt, der gegen den heutigen Bestand geprüft werden muss.
Nachweis des Geländeverlaufs bei Hanglage
Zeigt, wie das Gelände über die Gebäudetiefe hinweg verläuft – notwendig, um festzustellen, welches Geschoss von welcher Straßenseite aus tatsächlich als umbauter Raum zählt.
Angaben zur geplanten Nutzung bei Werkhallen
Für Gewerbebauten hilft eine kurze Beschreibung der vorgesehenen Nutzung, um Kubatur und mögliche Sonderbau-Einordnung im Zusammenhang zu betrachten.

Kubaturberechnung in Siegen – Beispiele aus der Praxis

Gebührenberechnung für ein Wohnhaus an einer Hanglage

Der ermittelte umbaute Raum dient der Abteilung 4/3 als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr – einschließlich des nur talseitig sichtbaren Geschosses.

Wertermittlung eines Altbauhauses in der Oberstadt

Für Verkauf oder Finanzierung wird das Verhältnis von BRI zu Wohnfläche ermittelt, bei mehrfach umgebauten Häusern meist erst nach einer Vor-Ort-Vermessung verlässlich.

Erweiterte Werkhalle eines Siegerländer Unternehmens

BRI und BGF lassen sich häufig direkt aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten.

Dachgeschossausbau nahe der Universität

Das Volumen des ausgebauten Dachraums wird gesondert erfasst und anschließend der Gesamtkubatur zugeschlagen.

Kostenschätzung vor einer Sanierungsentscheidung

Bevor über Sanierung oder Abriss eines älteren Gebäudes entschieden wird, liefert die Kubatur nach DIN 276 eine erste belastbare Grundlage für die Kostenschätzung.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Siegen

Von der Bestandsaufnahme bis zum belastbaren Ergebnis:

Bestand sichten
Vorhandene Akte der Abteilung 4/3 oder ein aktuelles Aufmaß als Grundlage für sämtliche Geschosse.
Geländeverlauf klären
An Hanglagen wird festgelegt, welches Geschoss von welcher Straßenseite aus als umbauter Raum gilt.
Fehlende Maße ergänzen
Passen Bestandsunterlagen nicht zum tatsächlichen Zuschnitt, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, sofern relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Ergebnis dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Gebührenermittlung gegenüber der Abteilung 4/3.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Siegen beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Aufwand:

Hanglage des Grundstücks
Ein zusätzlich zu erfassender, nur von einer Straßenseite aus sichtbarer Geschossbereich erhöht den Aufwand.
Zustand vorhandener Unterlagen
Eine zum Bestand passende Akte beschleunigt die Berechnung, andernfalls kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand.
Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Gebührenermittlung kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Komplexität des Dachaufbaus
Mehrere Dachschrägen, Gauben oder Kniestöcke erhöhen den Aufwand gegenüber einem einfachen Satteldach spürbar.