Aufteilungspläne in Siegen — bemaßt und nummeriert, auch wo der Wiederaufbau nach 1944 den Zuschnitt veränderte

Q: Warum passt eine alte Siegener Bauakte manchmal nicht zum heutigen Gebäude?

Weil der Luftangriff vom 16. Dezember 1944 weite Teile der Innenstadt binnen weniger Minuten zerstörte, gefolgt von einem weiteren schweren Angriff am 1. Februar 1945. Eine erhaltene Vorkriegsakte kann deshalb ein Gebäude zeigen, das danach mit anderem Zuschnitt neu errichtet wurde.

Q: Woher weiß ich, ob ich bei der Bauaufsicht oder beim Stadtarchiv anfragen muss?

Steht das ursprüngliche Gebäude noch, führt die Abteilung 4/3 die laufende Akte. Wurde es zerstört und nicht identisch wiederaufgebaut, liegen die historischen Unterlagen dazu ausschließlich im Stadtarchiv Siegen.

Q: Was passiert, wenn sich gar keine brauchbare Bauakte finden lässt?

Dann übernimmt eine vollständige Vor-Ort-Vermessung die Rolle der fehlenden Unterlagen, und der Aufteilungsplan entsteht direkt aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Brauche ich vor dem Aufteilungsplan zunächst eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein, eine solche Genehmigungspflicht kennt Nordrhein-Westfalen derzeit ohnehin nicht. Der Aufteilungsplan entsteht unabhängig davon und bildet zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Grundlage der späteren Teilungserklärung.

Q: Genügt ein gewöhnlicher Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nein. Ein Grundriss zeigt zwar Räume und Maße, nicht aber die durchgehende Nummerierung und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die ein Aufteilungsplan zusätzlich braucht – selbst wenn er ansonsten zum Bestand passt.

Q: Werden bei einer Hanglage besondere Anforderungen an den Aufteilungsplan gestellt?

Ja, sofern einzelne Kellerräume nur von einer Straßenseite aus zugänglich sind. Dann wird besonders sorgfältig festgelegt, welcher Raum zu welcher Einheit zählt, um spätere Unklarheiten im Grundbuchverfahren zu vermeiden.

Formal ist ein Aufteilungsplan überall in Deutschland dasselbe: eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung nach § 7 WEG, die jede Einheit eines Gebäudes eindeutig abgrenzt. Was die Erstellung in Siegen gelegentlich verkompliziert, ist eine Frage, die vor der eigentlichen Zeichenarbeit steht: Passt die verfügbare Bauakte überhaupt noch zum tatsächlichen Gebäude? Am 16. Dezember 1944 traf ein schwerer Luftangriff die Innenstadt binnen weniger Minuten mit voller Wucht, ein weiterer folgte am 1. Februar 1945. Wo an solchen Adressen neu gebaut wurde, unterscheidet sich der heutige Zuschnitt oft erheblich von dem, was eine ältere Akte zeigt.

Wann Sie in Siegen einen Aufteilungsplan brauchen

Ein eigenständiges Genehmigungsverfahren gibt es für den Aufteilungsplan nicht – er ist Werkzeug für zwei andere, tatsächlich genehmigungsrelevante Schritte:

Als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung, die die Abteilung 4/3 ausstellt und ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Als Anlage zur notariellen Teilungserklärung – in Siegen ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, die es in Nordrhein-Westfalen bislang landesweit nicht gibt.
Bei Neubauprojekten lässt er sich häufig direkt aus vorhandenen Genehmigungsunterlagen entwickeln, ohne dass eine gesonderte Archivrecherche nötig wird.

Wenn die Akte ein Gebäude beschreibt, das nicht mehr existiert

Die Kölner Straße und ihre Umgebung trugen die Hauptlast des Luftangriffs vom 16. Dezember 1944 – ein Ereignis, das bis heute im kollektiven Gedächtnis der Stadt nachwirkt und durch einen weiteren schweren Angriff am 1. Februar 1945 verstärkt wurde. Für den Aufteilungsplan folgt daraus eine praktische Konsequenz: Die Abteilung 4/3 führt in ihrer laufenden Registratur nur die Akten der heute tatsächlich bestehenden Gebäude. Alles, was seit den Kriegsjahren nicht mehr existiert, findet sich – wenn überhaupt – ausschließlich im separat geführten Stadtarchiv Siegen. Wurde ein zerstörtes Gebäude an gleicher Stelle mit anderem Grundriss neu errichtet, hilft ein im Stadtarchiv aufgetauchter Plan kaum weiter, denn er beschreibt ein Haus, das es in dieser Form nicht mehr gibt. Verlässlich bleibt für den Aufteilungsplan am Ende nur, was sich tatsächlich am Gebäude nachmessen lässt.

Woher Ihr Siegener Aufteilungsplan stammt

Je nachdem, wie das jeweilige Gebäude die Kriegsjahre überstanden hat, führt einer von drei Wegen zum Ziel:

Laufende Akte bei der Abteilung 4/3

Für unbeschädigt gebliebene oder identisch wiederaufgebaute Gebäude verwahrt die städtische Bauaufsicht eine durchgängig fortgeschriebene Akte, die als direkte Vorlage dient.

Historischer Bestand im Stadtarchiv Siegen

Für zerstörte oder anderweitig nicht mehr geführte Gebäude kann das Stadtarchiv weiterhelfen – mit dem Vorbehalt, dass ein gefundener Plan meist nur den Zustand vor 1944 abbildet.

Eigene Vermessung vor Ort

Stimmt keine der beiden Quellen mit dem heutigen Bestand überein oder existiert gar keine, wird das Gebäude direkt aufgemessen – bei Innenstadtadressen mit bewegter Vorgeschichte eher die Regel als die Ausnahme.

Welche Unterlagen für Ihren Siegener Aufteilungsplan hilfreich sind

Je nach gewähltem Weg helfen unterschiedliche Nachweise weiter:

Antrag mit Eigentumsnachweis
Sowohl das Bauaktenarchiv der Abteilung 4/3 als auch das Stadtarchiv Siegen verlangen für die Einsicht einen aktuellen Eigentumsnachweis, bei Anfragen durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
Ältere Pläne oder handschriftliche Skizzen
Selbst eine unvollständige Nachkriegszeichnung gibt Hinweise auf den ursprünglichen Wiederaufbau-Zuschnitt, bevor am Objekt selbst nachgemessen wird.
Festgelegte künftige Raumzuordnung
Bevor die Nummerierung beginnt, muss klar sein, welcher Kellerraum oder Abstellbereich zu welcher künftigen Einheit gehören soll.

Aufteilungspläne in Siegen – Beispiele aus der Praxis

Vorkriegsplan für ein Haus, das nicht mehr steht

Eine im Stadtarchiv gefundene Zeichnung zeigt ein Gebäude aus den 1920er-Jahren. An gleicher Adresse steht heute ein nach 1944 mit anderem Grundriss errichteter Neubau – der Aufteilungsplan entsteht deshalb vollständig neu per Vor-Ort-Aufmaß.

Unbeschädigtes Haus am Stadtrand

Für ein Gebäude außerhalb des unmittelbaren Zerstörungsgebiets von 1944/45 liegt bei der Abteilung 4/3 eine Akte vor, die dem heutigen Bestand entspricht – die Einheiten-Nummerierung lässt sich direkt ergänzen.

Digitale Planung für einen Neubau

Bei einem aktuell errichteten Mehrfamilienhaus liegen alle Bauunterlagen von Beginn an digital vor, sodass sich der Aufteilungsplan ohne zusätzliche Archivrecherche oder Vermessung ableiten lässt.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Siegen

Fachlich läuft die Erstellung bundesweit gleich ab. In Siegen kommt vorab ein zusätzlicher Prüfschritt hinzu, der klärt, ob eine gefundene Quelle den Ereignissen von 1944 überhaupt standgehalten hat:

Bauaktenarchiv der Abteilung 4/3 anfragen
Zuerst wird geprüft, ob eine vollständige, zum heutigen Gebäude passende Akte bei der städtischen Bauaufsicht vorliegt.
Übereinstimmung mit dem Bestand testen
Selbst eine erhaltene Zeichnung nützt wenig, wenn sie ein durch Kriegszerstörung oder Wiederaufbau überholtes Gebäude zeigt – deshalb wird vor der Übernahme stichprobenartig verglichen.
Stadtarchiv Siegen einbeziehen, falls nötig
Reicht die laufende Akte nicht aus, wird geprüft, ob historische Unterlagen zum Vorkriegszustand im Stadtarchiv vorliegen.
Fehlende Grundlage vor Ort ersetzen
Passt keine der beiden Quellen zum tatsächlichen Bestand, tritt eine vollständige Vermessung an ihre Stelle.
Einheiten abgrenzen und durchgängig nummerieren
Jede Einheit erhält eine fortlaufende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Neben- und Kellerräume.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Siegen beeinflusst

Entscheidend ist in Siegen weniger die reine Gebäudegröße als die Frage, ob eine gefundene Quelle den Wiederaufbau nach 1944 überstanden hat:

Übereinstimmung von Akte und Bestand
Passt eine vorhandene Zeichnung tatsächlich zum heutigen Gebäude, ist das der schnellste Weg. Andernfalls wird eine vollständige Vor-Ort-Vermessung nötig.
Notwendigkeit einer Stadtarchiv-Recherche
Bei sehr alten oder kriegszerstörten Gebäuden lohnt sich mitunter der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv, auch wenn er Zeit kostet.
Zahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten mit unregelmäßiger Raumfolge bedeuten mehr Aufwand bei Abgrenzung und Nummerierung.
Räumlich getrennte Nebenflächen
Keller- oder Stellplatzbereiche abseits des Hauptgebäudes müssen zusätzlich eindeutig der passenden Einheit zugeordnet werden.