Aufmaß & Vermessung in Siegen — Bestandsaufnahme zwischen Hanglage und geteilten Altbauwohnungen
Zwei Eigenheiten sorgen dafür, dass sich Papierpläne in Siegen besonders schnell vom tatsächlichen Bestand entfernen. Zum einen der Geländesprung zwischen der tiefer liegenden Unterstadt entlang der Sieg und der auf dem Siegberg errichteten Oberstadt rund um Nikolaikirche und Oberes Schloss: Ältere, über Generationen gewachsene Gebäude an diesen Hängen sind selten in sauberen rechten Winkeln vermessen. Zum anderen der Luftangriff vom 16. Dezember 1944, der weite Teile der Innenstadt binnen kürzester Zeit zerstörte – zahlreiche Häuser entstanden danach mit einem Zuschnitt, der von der ursprünglichen Bauakte abweicht. Ein Bauaufmaß setzt genau dort an: Es hält fest, was tatsächlich vor Ort steht, und übersetzt das in bemaßte Zeichnungen und eine belastbare Flächenangabe.
Welche Anlässe in Siegen ein Aufmaß auslösen
Niemand ist gesetzlich verpflichtet, ein Bauaufmaß in Auftrag zu geben – gebraucht wird es immer dann, wenn eine Zahl oder eine Zeichnung belegbar sein muss und vorhandene Unterlagen dafür nicht ausreichen:
- Eine Bauakte fehlt komplett, oder sie zeigt einen Zustand von vor dem Wiederaufbau nach 1944 beziehungsweise vor einem späteren Umbau.
- Ein geplanter Umbau, eine Nutzungsänderung oder ein Bauantrag brauchen einen zuverlässigen Ausgangszustand, auf dem die weitere Planung aufbaut.
- Ein Kreditgeber verlangt eine überprüfbare Flächenangabe – ohne städtischen Mietspiegel als zweite Referenz gewinnt eine gut dokumentierte Berechnung in Siegen zusätzlich an Bedeutung.
- Wohnungseigentum soll neu begründet oder geändert werden: Ohne einen von der Bauaufsicht bestätigten Aufteilungsplan samt Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Eintragung im Grundbuch nach § 7 Abs. 4 WEG nicht möglich.
§ 16 Abs. 2 VermKatG NRW verpflichtet Eigentümer und Erbbauberechtigte, ihr Gebäude auf eigene Kosten durch die Katasterbehörde oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen. Maßgeblich ist der 31. Juli 1972: Alles, was seither neu errichtet oder in seinem äußeren Grundriss wesentlich verändert wurde, unterliegt der Pflicht; unverändert gebliebener älterer Bestand nicht. In Siegen führt das zu einer eigenwilligen Konstellation, weil sich zwei Zeitschichten überschneiden. Viele nach dem Luftangriff vom Dezember 1944 wiederaufgebauten Häuser entstanden noch deutlich vor dem Stichtag – ihr heutiger Umriss weicht vom historischen Vorkriegsplan ab, ohne dass die Einmessungspflicht dafür greift. Spätere Anbauten oder Ersatzneubauten liegen dagegen eindeutig nach 1972 und fallen darunter. Wichtig für die Abgrenzung: Diese amtliche Einmessung betrifft ausschließlich den äußeren Umriss im Liegenschaftskataster. Was innerhalb der Außenwände liegt – Räume, Zwischenwände, Wohnfläche –, bleibt davon vollkommen unberührt und ist Sache eines eigenständigen Bauaufmaßes, das Planprofi24 anbietet, die amtliche Einmessung selbst aber nicht ersetzt.
Wie in Siegener Beständen gemessen wird
Die Wahl des Messverfahrens richtet sich nach Bauform und dem späteren Verwendungszweck der Unterlagen:
Handaufmaß mit Lasermessgerät
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser der übliche Weg. Die verwendeten Geräte messen im Millimeterbereich – deutlich genauer, als es für die Flächenberechnung nötig wäre.
Diagonalkontrolle an schiefwinkligen Hanggrundstücken
An den steilen Zufahrten zwischen Unter- und Oberstadt weichen Räume häufig von der reinen Rechteckform ab. Jeder Raum wird deshalb zusätzlich über seine Diagonalen kontrolliert und gegen ein Rahmenmaß über das gesamte Geschoss abgesichert.
3D-Laserscan mit Punktwolke
Bei unregelmäßig gewachsener oder stark verformter Bausubstanz liefert ein Scan ein vollständiges räumliches Abbild, aus dem sich Grundrisse und Schnitte im Nachgang ableiten lassen.
Stichprobenprüfung vorhandener Zeichnungen
Liegt bereits ein Plan vor, wird er an ausgewählten Stellen gegen den realen Bestand kontrolliert. Bestätigt sich eine Abweichung, schreibt § 3 Abs. 4 WoFlV eine komplette Neuermittlung vor, statt die alte Zeichnung nur zu korrigieren.
Was nach dem Aufmaß vorliegt
Die reinen Messdaten sind erst der Anfang – nutzbar werden sie durch die daraus abgeleiteten Zeichnungen und Berechnungen:
- Grundrisse jeder Ebene
Vom Keller bis zum Spitzboden, mit fortlaufender Bemaßung statt einer reinen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen die vertikale Struktur und den Geländeverlauf – gerade an Hanglagen unverzichtbar, um Höhenunterschiede zwischen den Straßenseiten nachvollziehbar zu machen.
- Wohnflächenberechnung mit offenem Rechenweg
Jeder Raum wird einzeln mit Maß, Anrechnungsfaktor und Ergebnis ausgewiesen, gemessen im fertig verputzten Zustand nach § 3 Abs. 1 WoFlV.
- Bruttogrundfläche und Kubatur nach DIN 277
Ergänzend zur Wohnfläche, sofern die Unterlagen für Bewertung oder Bauvorlagen eine Bauwerkskennzahl statt einer Wohnungsgröße erfordern.
- Grundlage für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit
Mit einheitlicher Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume – Voraussetzung für die spätere Überführung in Wohnungseigentum.
Aufmaße in Siegen – Beispiele aus der Praxis
Zusätzliche Zimmer ohne Papierspur
In einer Altbauwohnung nahe der Universität wurden vor Jahren Leichtbauwände eingezogen, um mehr vermietbare Zimmer zu schaffen. Keine Bauakte kennt diese Wände – erst das Aufmaß dokumentiert den heutigen Zustand samt der Flächen, die mehrere Mietparteien gemeinsam nutzen.
Ein Haus, zwei Geländehöhen
An einem steilen Grundstück zwischen Unter- und Oberstadt liegt die Rückseite deutlich höher als die Straßenfront. Ohne einen durchgehenden Höhenbezug über alle Ebenen lassen sich Grundriss und Schnitt später nicht widerspruchsfrei zusammenführen.
Kein Treffer im Bauaktenarchiv
Für ein wiederaufgebautes Innenstadtgebäude findet sich weder bei der Abteilung 4/3 noch im Stadtarchiv eine passende Zeichnung. Das Aufmaß wird damit zur einzigen verlässlichen Bestandsdokumentation.
Vorbereitung einer Umwandlung in Wohnungseigentum
Vor der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses müssen sämtliche Einheiten samt Kellerabteilen eindeutig voneinander abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert dafür die Grundlage, bevor der Notar tätig wird.
So läuft Ihr Aufmaß in Siegen ab
Das grundsätzliche Vorgehen ist überall gleich. In Siegen bestimmen vor allem Hanglage und die individuelle Vorgeschichte eines Gebäudes, wie viel zusätzliche Sorgfalt nötig ist:
- Zweck und Detailtiefe abstimmen
Ein Bankennachweis, eine Umbauplanung und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedlich hohe Anforderungen an Darstellung und Genauigkeit.
- Bestehende Unterlagen anfragen
Für bestehende Gebäude führt die Abteilung 4/3 die Akte, für nicht mehr existierende das Stadtarchiv Siegen. Ein Eigentumsnachweis oder eine entsprechende Vollmacht wird jeweils verlangt.
- Termin und Zugang organisieren
Bei mehreren Einheiten im selben Haus muss wirklich jede Wohnung, jeder Keller und jeder Abstellraum offen sein, sonst verlängert sich der Termin oder erfordert einen zweiten Besuch.
- Vor-Ort-Erfassung
Gemessen wird raumweise mit Diagonalkontrolle, dazu Raumhöhen und Öffnungen – an Hanglagen ergänzt um den Bezug zum jeweiligen Geländeniveau.
- Auswertung und Übergabe
Aus den erfassten Maßen entstehen die fertigen Zeichnungen und die Flächenberechnung mit nachvollziehbarem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Siegen beeinflusst
Zwei gleich große Objekte können im Messaufwand erheblich auseinanderliegen. Ausschlaggebend sind vor allem:
- Zuschnitt und Zahl der Räume
Ein kleinteiliger, mehrfach unterteilter Grundriss braucht deutlich mehr Zeit als wenige große, klar geschnittene Zimmer.
- Hanglage des Grundstücks
Unterschiedliche Geländehöhen an Vorder- und Rückseite bedeuten zusätzliche Kontrollmessungen gegenüber einem ebenen Standort.
- Zahl der Einheiten und ihre Erreichbarkeit
Jede Wohnung eines geteilten Hauses ist eine eigene Aufnahme; verschlossene Kellerabteile führen zu vermeidbarer Nacharbeit.
- Gewähltes Messverfahren
Handaufmaß und Laserscan unterscheiden sich spürbar in Zeitaufwand vor Ort und bei der anschließenden Auswertung.
Alle Leistungen in Siegen
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