Abgeschlossenheitsbescheinigung in Siegen — von der Abteilung 4/3 der Stadt oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Wer für eine Siegener Immobilie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, landet häufig zunächst bei der falschen Behörde – nicht, weil die Regelung kompliziert wäre, sondern weil der naheliegende Gedanke in die Irre führt. Siegen ist Kreisstadt des Kreises Siegen-Wittgenstein, was viele Antragstellende dazu verleitet, sich an die Kreisverwaltung zu wenden. Zuständig ist jedoch ausschließlich die Abteilung 4/3 – Bauaufsicht der Stadtverwaltung im Rathaus Geisweid, denn Siegen führt die Bauaufsicht für sein eigenes Gebiet selbst, ebenso wie die Nachbarstädte Kreuztal und Netphen. Die Kreisverwaltung entscheidet nur für die acht übrigen, kleineren Kommunen ohne eigene Bauaufsicht. Wer diesen Unterschied kennt, spart sich einen unnötigen Umweg – und kann bei Bedarf zusätzlich auf einen zweiten, in ganz Nordrhein-Westfalen zulässigen Weg ausweichen: einen staatlich anerkannten Sachverständigen, der die Bescheinigung in eigener Verantwortung ausstellt.
Was für Ihre Siegener Abgeschlossenheitsbescheinigung geprüft wird
Der inhaltliche Prüfmaßstab ist bundesweit derselbe; in Siegen kommt lediglich die Frage der richtigen Zuständigkeit als zusätzliche Hürde hinzu:
- Geprüft wird ausschließlich, ob jede geplante Einheit baulich für sich abgeschlossen ist – nicht, ob ihre vorgesehene Nutzung baurechtlich zulässig wäre.
- Grundlage der Prüfung ist allein die eingereichte Zeichnung; eine Begehung des Gebäudes findet in aller Regel nicht statt.
- Bei Neubauten dient meist die ohnehin vorliegende Genehmigungsplanung als Grundlage, bei Bestandsgebäuden muss der Aufteilungsplan häufig erst entstehen.
- Fehlt eine durchgehende Nummerierung oder eine eindeutige Abgrenzung einzelner Räume, kommt es unabhängig vom gewählten Weg zu Rückfragen, die den Vorgang verzögern.
Dass Siegen als Kreisstadt naheliegend erscheint für Bauangelegenheiten des Kreises Siegen-Wittgenstein zuständig zu sein, ist ein Missverständnis, das in dieser Region immer wieder auftritt. Tatsächlich ist die Kreisverwaltung untere Bauaufsichtsbehörde ausschließlich für die acht kleineren kreisangehörigen Kommunen, die keine eigene Bauaufsicht unterhalten: Bad Berleburg, Bad Laasphe, Burbach, Erndtebrück, Freudenberg, Hilchenbach, Neunkirchen und Wilnsdorf. Siegen selbst führt die Aufgabe, wie auch Kreuztal und Netphen, komplett in eigener Zuständigkeit aus. Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung heißt das: Der Antrag geht immer an die Abteilung 4/3 der Stadtverwaltung, unabhängig davon, dass gegenüber Siegen selbst derselbe Landrat als obere Bauaufsichtsbehörde fungiert. Eine Anfrage bei der Kreisverwaltung führt für ein Grundstück innerhalb der Stadt zu nichts weiter als verlorener Zeit.
Zwei Wege zur Bescheinigung
Für ein Siegener Gebäude stehen eine behördliche und eine privatwirtschaftliche Lösung zur Wahl:
Antrag bei der städtischen Abteilung 4/3
Der formlose Antrag geht an die Bauaufsicht im Rathaus Geisweid, die für das komplette Stadtgebiet zuständig ist – ausdrücklich nicht an die Kreisverwaltung Siegen-Wittgenstein.
Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen
Wer eine frei wählbare Fachperson bevorzugt, beauftragt einen nach der SV-VO NRW anerkannten Sachverständigen. Rechtlich ist das Ergebnis gleichwertig, organisatorisch aber vollkommen unabhängig von der Stadtverwaltung.
Welche Unterlagen für Ihre Siegener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Unabhängig vom gewählten Weg braucht es im Kern dieselben Nachweise:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung und eindeutiger Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – diese Zeichnung allein bildet die gesamte Prüfgrundlage.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück, verlangt sowohl von der Abteilung 4/3 als auch von einem beauftragten Sachverständigen.
- Formloser Antrag an den richtigen Adressaten
Entweder an die Abteilung 4/3 der Stadt Siegen oder direkt an den gewählten Sachverständigen – niemals an die Kreisverwaltung Siegen-Wittgenstein.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Siegen – Beispiele aus der Praxis
Falscher erster Ansprechpartner
Ein Eigentümer in der Siegener Innenstadt wendet sich zunächst an die Kreisverwaltung, weil Siegen deren Kreisstadt ist. Zuständig für sein Grundstück ist jedoch allein die städtische Abteilung 4/3 – die richtige Anfrage von Beginn an erspart einen doppelten Weg.
Notartermin unter Zeitdruck
Weil ein Beurkundungstermin bereits feststeht, beauftragt eine Eigentümerin stattdessen einen staatlich anerkannten Sachverständigen. Der zugrunde liegende Aufteilungsplan muss dafür ebenso vollständig und bemaßt vorliegen wie bei der städtischen Bearbeitung.
Neubau mit vorliegender Genehmigungsplanung
Die bei der Abteilung 4/3 bereits eingereichten Bauunterlagen dienen unmittelbar als Aufteilungsplan, sodass die Bescheinigung ohne zusätzliche Vermessung beantragt werden kann.
Mehrfamilienhaus an einer Hanglage
Weil einzelne Kellerräume nur von der Talseite aus zugänglich sind, wird im Aufteilungsplan besonders sorgfältig festgelegt, welcher Raum zu welcher Einheit gehört.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Siegen ab
Der rechtliche Rahmen gilt bundesweit einheitlich. In Siegen kommt es vor allem darauf an, von Anfang an die richtige von zwei leicht zu verwechselnden Verwaltungsebenen anzusprechen:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, einer Akte der Abteilung 4/3 oder einer Vor-Ort-Vermessung entsteht die bemaßte, durchnummerierte Zeichnung.
- Zwischen Stadt und Sachverständigem entscheiden
Je nach gewünschter Bearbeitungsdauer fällt die Wahl auf die städtische Bauaufsicht oder einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag einreichen
Formlos bei der Abteilung 4/3 der Stadt Siegen oder als direkte Beauftragung des Sachverständigen, jeweils mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Bewertet wird ausschließlich, ob der Plan zeigt, dass jede Einheit für sich baulich abgeschlossen ist.
- Bescheinigung an den Notar weiterleiten
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Siegen beeinflusst
Weil Stadt und Kreis in Siegen leicht verwechselt werden, macht die Wahl des richtigen Wegs hier einen größeren Unterschied als anderswo:
- Gewählter Weg
Städtische Bauaufsicht und staatlich anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in Bearbeitungsdauer, kommen aber zum selben rechtlichen Ergebnis.
- Zuständigkeit von Anfang an richtig gewählt
Eine Anfrage bei der Kreisverwaltung statt bei der städtischen Abteilung 4/3 verzögert den eigentlichen Antrag unnötig.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg in die Länge ziehen.
- Verfügbarkeit brauchbarer Vorunterlagen
Ein direkt verwertbarer Plan aus einer Neubau-Genehmigung erspart gegenüber einer kompletten Neuerstellung erheblichen Aufwand.
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