Wohnflächenberechnung in Saarbrücken — WoFlV-Anrechnung und die saarländische Raumhöhen-Reform 2025
Wie viel Wohnfläche eine Immobilie hat, entscheidet in erster Linie die bundesweit geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV) – an dieser Stelle unterscheidet sich Saarbrücken nicht von anderen deutschen Städten. Eine andere, tatsächlich saarländische Frage steht dieser Berechnung aber vor: Darf ein Raum unter einer Dachschräge überhaupt als Aufenthaltsraum genutzt werden? Das regelt § 45 der Landesbauordnung (LBO), und genau diese Vorschrift hat sich zum 26. April 2025 verändert – die dort geforderten Mindestraumhöhen wurden gesenkt. Wer für ein älteres, vor der Reform genehmigtes Dachgeschoss oder für einen künftigen Ausbau rechnet, sollte diese beiden Ebenen – die WoFlV-Anrechnung und die LBO-Mindesthöhe – sauber auseinanderhalten, statt sie zu vermischen.
Welche Regeln für Ihre Saarbrücker Wohnflächenberechnung gelten
Zwei Regelwerke wirken bei einer Dachgeschosswohnung zusammen, ohne sich zu ersetzen:
- Wohnflächenverordnung als Regelfall bei Wohnraum: Unmittelbar gilt sie nach § 1 Abs. 1 WoFlV nur im geförderten Wohnungsbau; im frei finanzierten Bestand zieht die Rechtsprechung sie zur Auslegung heran, solange nichts anderes vereinbart ist.
- LBO-Mindesthöhe als vorgelagerte Frage: Bevor ein Raum unter der Dachschräge zur Wohnfläche gerechnet werden kann, muss er nach § 45 LBO als Aufenthaltsraum genehmigungsfähig sein – seit dem 26. April 2025 mit gesenkten Werten.
- Ältere Genehmigungen bleiben unberührt: Ein vor der Reform genehmigter Dachraum verliert seinen Bestandsschutz nicht rückwirkend, auch wenn die heutigen Mindesthöhen niedriger liegen.
- Abweichende vertragliche Vereinbarung: Miet- und Kaufvertrag können statt der WoFlV ein anderes Regelwerk bestimmen, etwa DIN 277 bei gemischt genutzten Objekten.
Mit der grundlegenden Reform der LBO Saarland wurden die Mindestanforderungen an die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen gesenkt: außerhalb des Dachraums von 2,40 m auf 2,30 m, im Dachraum von 2,30 m auf 2,20 m über mindestens der Hälfte der Netto-Raumfläche; Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben weiterhin unberücksichtigt. Diese Werte entscheiden, ob ein Raum unter der Dachschräge überhaupt als Aufenthaltsraum – und damit potenziell als Wohnraum – genehmigungsfähig ist. Für die anschließende Wohnflächenberechnung selbst ändert das nichts an der WoFlV: Deren eigene Anrechnung, wonach Flächen ab 2,00 m lichter Höhe voll, zwischen 1,00 m und 2,00 m zur Hälfte und darunter gar nicht zählen, ist Bundesrecht und bleibt von der saarländischen Reform unberührt.
Die Berechnungsgrundlagen im Detail
Welches Regelwerk zur Anwendung kommt, entscheidet über den Rechenweg – nicht über die vorgelagerte Frage der Raumhöhe nach LBO:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
In Kraft seit dem 1. Januar 2004, misst nach lichten Maßen ab Vorderkante der Bekleidung. § 2 klärt, welche Räume überhaupt zur Wohnung zählen, § 4 regelt die Anrechnung von Dachschrägen, Balkonen und Terrassen.
DIN 277 in der aktuellen Fassung
Arbeitet mit Brutto-Grundfläche und Nutzungsfläche statt mit dem Begriff Wohnfläche. Höhenzonen unter Dachschrägen kennt sie nicht: Die Fläche wird unabhängig von der lichten Höhe vollständig erfasst.
Zweite Berechnungsverordnung bei Altverträgen
Für Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, bleibt der damals vereinbarte Maßstab maßgeblich, solange nicht baulich verändert wird.
Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Saarbrücken braucht
Je vollständiger die Ausgangsunterlagen, desto weniger muss am Objekt nachgemessen werden:
- Bemaßte Grundrisse aller Wohnebenen
Ein Plan mit durchgehenden Maßketten oder verlässlichem Maßstab; aus Rohbaumaßen lässt sich die Wohnfläche nicht ohne Weiteres übernehmen.
- Höhenlinien im Dachraum
Eingetragene Höhenlinien bei 1,50 m, 2,00 m und – seit der Reform – bei 2,20 m ersparen den Rückgriff auf den Schnitt und machen sowohl LBO-Zulässigkeit als auch WoFlV-Anrechnung prüfbar.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören.
- Bauakte des Bauaufsichtsamts
Fehlen Pläne, führt für Saarbrücker Gebäude das städtische Bauaufsichtsamt der Landeshauptstadt die Akte – nicht der Regionalverband.
Wohnflächenberechnungen in Saarbrücken – Beispiele aus der Praxis
Dachgeschossausbau, geplant nach der Reform 2025
Für einen neu zu genehmigenden Ausbau genügt seit dem 26. April 2025 eine lichte Höhe von 2,20 m über der halben Netto-Raumfläche – ein Ausbau, der vor der Reform an den damals höheren 2,30 m gescheitert wäre, kann seither zulässig sein.
Vor 2025 genehmigtes Dachgeschoss
Wurde der Ausbau bereits vor der Reform genehmigt, bleibt die Genehmigung bestehen, auch wenn die damals geforderten 2,30 m über den heute geltenden 2,20 m liegen. Für die Wohnflächenberechnung selbst zählt ohnehin die WoFlV-Anrechnung, nicht das genehmigte Höhenmaß.
Wiederaufbauhaus mit niedrigen Geschosshöhen
In vielen Nachkriegsbauten wurden Geschosshöhen sparsamer bemessen als im Altbau – im Dachraum kann das dazu führen, dass mehr Fläche unter die 1,50-Meter-Schwelle fällt und für die Wohnfläche entfällt.
Eigentumswohnung mit abweichendem Aufteilungsplan
Zeigt der bestehende Aufteilungsplan eine andere Raumaufteilung als der heutige Bestand, ist die Fläche anhand des tatsächlichen Zustands neu zu ermitteln.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Saarbrücken ab
Fachlich ist der Weg bundesweit derselbe. In Saarbrücken kommt bei Dachräumen die zusätzliche Prüfung der LBO-Mindesthöhe hinzu:
- Zweck klären und Regelwerk festlegen
Ob die Berechnung für eine Finanzierung, einen Kaufvertrag oder ein Mietverhältnis gebraucht wird, entscheidet über die Grundlage – bei Wohnraum im Regelfall die WoFlV.
- Vorhandene Pläne prüfen
Bestandspläne werden auf Maßketten und Schlüssigkeit geprüft; weicht der gebaute Zustand ab, ist neu zu ermitteln.
- Raumhöhen im Dachbereich erfassen
Bei Dachschrägen wird sowohl die WoFlV-Anrechnung als auch – bei genehmigungsrelevanten Fragen – die Einhaltung der saarländischen Mindesthöhen nach § 45 LBO geprüft.
- Fehlende Grundlagen aufmessen
Reicht das vorhandene Material nicht, wird direkt vor Ort aufgemessen, im fertiggestellten Zustand entsprechend dem Messansatz der WoFlV.
- Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, die angewandten Anrechnungsfaktoren und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Saarbrücken beeinflusst
Zwischen einer einzelnen Etagenwohnung und einem Gebäude mit mehreren Dachgeschossen liegt ein deutlicher Unterschied im Aufwand:
- Zahl der Räume und Wohneinheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Ein Haus mit mehreren Einheiten verlangt für jede einen eigenen Rechenweg.
- Zustand der vorhandenen Unterlagen
Aktuelle, bemaßte Pläne mit eingetragenen Höhenlinien sind der günstigste Fall. Fehlen sie, kommen Aktenrecherche oder ein Termin vor Ort hinzu.
- Dachschrägen und Höhenzonen
Ein ausgebautes Dachgeschoss mit mehreren Höhenzonen verlangt mehr Rechenschritte als eine Etagenwohnung mit gleichbleibender Raumhöhe.
- Umfang des gewünschten Nachweises
Ob eine reine Flächenangabe genügt oder ein vollständiger Rechenweg je Raum mit Architektenstempel, macht im Dokumentationsaufwand einen Unterschied.
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