Kubaturberechnung in Saarbrücken — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – dieselbe Immobilie ergibt deshalb zwei unterschiedliche Zahlen.

Q: Bemisst sich die Baugenehmigungsgebühr in Saarbrücken nach dem BRI?

Nicht unmittelbar. Das saarländische Gebührenverzeichnis für die Bauaufsichtsbehörden stellt auf den Rohbauwert des Vorhabens ab. Beide Größen hängen zusammen, sind aber keine identischen Rechnungen.

Q: Was zählt zum Rohbauwert eines Vorhabens?

Bei Umbauten unter anderem die Kosten der Abbrucharbeiten; nicht mitgerechnet werden Grunderwerbskosten, Gebühren und sonstige Nebenkosten. Eigenleistungen werden zu dem Betrag angesetzt, der für eine entsprechende Unternehmerleistung aufzubringen wäre.

Q: Was unterscheidet BRI von BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse. Beide werden nach DIN 277 berechnet, beantworten aber unterschiedliche Fragen und werden oft nebeneinander benötigt.

Q: Warum ergeben erhaltene Altbauten in Saarbrücken oft ein höheres BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Sie haben häufig großzügigere Geschosshöhen als die seriell errichteten Wiederaufbaubauten der Nachkriegszeit – das größere Volumen pro Etage schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne die Wohnfläche im gleichen Maß zu erhöhen.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der heutige Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Wird der Keller bei der Kubaturberechnung mitgezählt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern sie Teil des umbauten Baukörpers sind.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja, bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, besonders wenn Vergleichbarkeit zwischen den Gebäuden gewünscht ist.

Zwei Buchstabenkürzel entscheiden bei einer Kubaturberechnung über sehr unterschiedliche Fragen: BRI, der Bruttorauminhalt, beschreibt das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes; BGF, die Bruttogrundfläche, die Summe seiner Grundflächen. Beide Werte legt bundesweit dieselbe Norm fest, DIN 277 – Saarbrücken unterscheidet sich hier von keiner anderen deutschen Stadt. Interessant wird die Berechnung dennoch aus einem verwaltungspraktischen Grund: Das saarländische Gebührenverzeichnis für die Bauaufsichtsbehörden bemisst die Gebühr für verfahrenspflichtige Baugenehmigungen nach dem sogenannten Rohbauwert eines Vorhabens, nicht nach dem BRI selbst. Wer beide Größen kennt, versteht besser, wie die spätere Gebühr zustande kommt, auch wenn Kubatur und Rohbauwert zwei unterschiedliche Rechnungen sind.

Kubaturberechnung in Saarbrücken kurz und kompakt

BRI erfasst das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes von der Außenkante bis zur Dachhaut, BGF die Summe aller Geschossgrundflächen – beide nach DIN 277.
Die saarländische Baugenehmigungsgebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben richtet sich nach dem Rohbauwert, nicht unmittelbar nach dem BRI – beide Größen hängen zusammen, sind aber nicht identisch.
Bei Umbauten zählen auch Abbruchkosten zum Rohbauwert; Grunderwerbskosten, Gebühren und sonstige Nebenkosten bleiben außen vor, Eigenleistungen werden zum marktüblichen Wert angesetzt.
Erhaltene, ältere Gebäude mit großzügigen Geschosshöhen ergeben ein anderes BRI-zu-Wohnfläche-Verhältnis als die seriell errichteten Wiederaufbaubauten der Nachkriegszeit.
Auch der GEG-Energieausweis nimmt auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen Bezug, sodass eine saubere Kubatur über die Bauaufsicht hinaus nützlich ist.
Für ein Portfolio mehrerer Gebäude schafft eine einheitlich nach DIN 277 berechnete Kubatur erst die Grundlage für einen belastbaren Vergleich.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Größen werden nach DIN 277 berechnet, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Misst das Volumen, nicht die Fläche: von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut, über alle Geschosse hinweg. Ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt, spielt für das BRI keine Rolle – Keller, Dachraum und Nebenräume gehen vollständig ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie bildet häufig den Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276 und für weitere abgeleitete Flächenkennwerte.

Was für eine Kubaturberechnung in Saarbrücken gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers, nicht nur der Wohngeschosse:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, Keller und Dachraum eingeschlossen.
Dachaufbau und Dachneigung
Für eine korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, gerade bei Schrägen, Gauben und Staffelgeschossen.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gedacht ist, kann die notwendige Dokumentationstiefe verändern.
Bauakte des Bauaufsichtsamts
Fehlen eigene Bestandsunterlagen, führt das Bauaufsichtsamt der Landeshauptstadt für Saarbrücker Gebäude die Akte – für die acht übrigen Mitgliedskommunen des Regionalverbands dessen eigene untere Bauaufsicht.

Kubaturberechnung in Saarbrücken – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Der ermittelte Rohbauwert dient der Bauaufsicht als Bemessungsgrundlage für die Gebühr; die parallel erstellte Kubaturberechnung liefert dazu eine nützliche, aber nicht identische Bezugsgröße.

Wertermittlung eines erhaltenen Altbaus

Großzügige Geschosshöhen ergeben ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Wiederaufbaugebäude – relevant für Gutachten und Finanzierungsanfragen.

Erweiterung um einen ausgebauten Dachraum

Zum BRI zählt der gesamte umbaute Rauminhalt bis zur Dachhaut, selbst wenn ein Teil davon wegen niedriger Raumhöhe nicht als Wohnfläche angerechnet wird.

Finanzierungsanfrage für ein Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus

Banken verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder ein BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Sanierungsstand.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich geschnittene Gebäude – vom Wiederaufbaubau bis zum erhaltenen Altbau – überhaupt erst vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Saarbrücken

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
Bezug zur Bemessungsgrundlage herstellen
Bei gebührenpflichtigen Bauvorhaben wird die Kubatur in Bezug zum voraussichtlichen Rohbauwert gesetzt, ohne beide Größen gleichzusetzen.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber der Bauaufsicht.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Saarbrücken beeinflusst

Diese Punkte bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung erheblich; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.