Nutzungsänderung in Rostock — vom Getreidesilo zum Büro, von der Dauerwohnung zur Ferienwohnung

Q: Was kostet eine Nutzungsänderung in Rostock?

Ausschlaggebend sind der Abstand zwischen alter und neuer Nutzung, die Frage, ob das Vorhaben im vereinfachten oder im umfassenden Verfahren geprüft wird, und die Zahl der zusätzlich erforderlichen Genehmigungen. Beschreiben Sie Bestand und Vorhaben kurz online, dann erstellen wir ein passendes Angebot.

Q: Wie lange dauert eine Nutzungsänderung in Rostock?

Bleibt das Gebäude ein Wohngebäude, ist nach § 63 LBauO M-V binnen drei Monaten zu entscheiden, aus wichtigem Grund um bis zu einen Monat verlängerbar. Für das Verfahren nach § 64 LBauO M-V nennt das Gesetz keine Frist. Eine Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch ist grundsätzlich binnen eines Monats zu erteilen.

Q: Ist jede Nutzungsänderung in Rostock genehmigungspflichtig?

Nein. Löst die künftige Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen aus als die bisherige, bleibt sie nach § 61 LBauO M-V verfahrensfrei. Dieser Fall ist allerdings selten, weil bereits veränderter Publikumsverkehr oder ein anderer Brandschutzbedarf genügen, um die Genehmigungspflicht auszulösen.

Q: Darf ich in Warnemünde eine Wohnung in eine Ferienwohnung umwandeln?

Nur mit Genehmigung. Die Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch soll dort neben der städtebaulichen Eigenart auch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sichern und unterwirft die Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen deshalb einem eigenen Genehmigungsvorbehalt – zusätzlich zur bauordnungsrechtlichen Entscheidung.

Q: Brauche ich für eine Umnutzung im Denkmal eine gesonderte Genehmigung?

Ja. § 7 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern nennt die Änderung der bisherigen Nutzung eines Denkmals ausdrücklich als genehmigungspflichtige Maßnahme. Zuständig ist die untere Denkmalschutzbehörde, die vor ihrer Entscheidung die Denkmalfachbehörde des Landes anhört. Dasselbe gilt in Denkmalbereichen für Eingriffe in das äußere Erscheinungsbild.

Q: Muss ich bei einer Umnutzung zusätzliche Stellplätze schaffen?

Nur wenn die neue Nutzung mehr Bedarf auslöst als die bisherige. § 49 LBauO M-V nimmt umgekehrt einen wichtigen Fall aus: Wird in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude durch Nutzungsänderung, Aufstockung oder Dachausbau Wohnraum geschaffen, entfällt die Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze.

Zwei Umnutzungen, zwei völlig verschiedene Hürden: Wer am Rostocker Stadthafen einen Getreidespeicher zum Bürohaus macht, verlässt den Bereich der Wohngebäude und landet damit im vollständigen Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBauO M-V, für das keine gesetzliche Entscheidungsfrist gilt. Wer dagegen in Warnemünde aus einer Dauerwohnung eine Ferienwohnung machen will, scheitert oder gelingt an einer Vorschrift, die mit der Landesbauordnung nichts zu tun hat: der Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch, die genau diese Umwandlung unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Ob ein Vorhaben in Mecklenburg-Vorpommern überhaupt eine gesetzliche Entscheidungsfrist auf seiner Seite hat, hängt am Anwendungsbereich des § 63 LBauO M-V — und der ist auf Wohngebäude, Nebengebäude und Nebenanlagen begrenzt.

Nutzungsänderung in Rostock kurz und kompakt

Nach § 59 LBauO M-V ist die Nutzungsänderung der Errichtung gleichgestellt und damit zunächst genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei bleibt sie nach § 61 LBauO M-V nur, wenn die künftige Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige.
Bleibt das Gebäude ein Wohngebäude, greift § 63 LBauO M-V mit Dreimonatsfrist und Genehmigungsfiktion. Wird daraus Büro, Praxis, Hotel oder Verkaufsfläche, gilt das fristlose Verfahren nach § 64 LBauO M-V.
Ein oft übersehener Vorteil: Nach § 49 LBauO M-V entfällt die Stellplatzpflicht, wenn in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude durch Nutzungsänderung, Aufstockung oder Dachausbau Wohnraum geschaffen wird.
In Rostock kommen regelmäßig weitere Genehmigungen hinzu: § 144 Baugesetzbuch im Sanierungsgebiet Stadtzentrum, § 172 Baugesetzbuch in Warnemünde und § 7 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern bei Denkmalen.
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Wann ist eine Nutzungsänderung in Rostock genehmigungspflichtig?

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern behandelt die Nutzungsänderung in § 59 wie einen Neubau: genehmigungspflichtig, soweit die §§ 60 bis 62, 76 und 77 LBauO M-V keine Ausnahme vorsehen. Ob und in welchem Verfahren geprüft wird, entscheidet sich an zwei Fragen – ändern sich die Anforderungen, und bleibt es ein Wohngebäude?

Der Grundtest steht in § 61 LBauO M-V: Eine Nutzungsänderung ist verfahrensfrei, wenn die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige. Sobald sich Brandschutz, Rettungswege, Schallschutz oder Stellplatzbedarf verschieben, ist dieser Weg versperrt.
Die Genehmigungsfreistellung nach § 62 LBauO M-V erfasst ausdrücklich auch die Nutzungsänderung von Wohngebäuden – aber nur im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, bei Einhaltung seiner Festsetzungen und gesicherter Erschließung.
Bleibt es beim Wohngebäude, führt der Weg über § 63 LBauO M-V. Geprüft werden die planungsrechtliche Zulässigkeit nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch, die Abstandsflächen nach § 6 LBauO M-V und beantragte Abweichungen; entschieden wird binnen drei Monaten, verlängerbar um bis zu einen Monat.
Zielt die Umnutzung auf eine gewerbliche, kulturelle oder gastronomische Nutzung, fällt das Vorhaben aus § 63 heraus und in das umfassende Verfahren nach § 64 LBauO M-V. Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau nach § 2 Absatz 4 LBauO M-V, gilt dies ohnehin.

Warnemünde: Wenn nicht die Bauordnung, sondern die Erhaltungssatzung entscheidet

Für das Seebad Warnemünde hat die Hanse- und Universitätsstadt Rostock zu einem Instrument gegriffen, das im Baugesetzbuch und nicht in der Landesbauordnung steht. Die Erhaltungssatzung nach § 172 Baugesetzbuch verfolgt dort zwei Ziele zugleich: die städtebauliche Eigenart des Gebiets zu bewahren und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Praktisch bedürfen damit Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen im Satzungsgebiet der Genehmigung – ausdrücklich auch die Umwandlung von Dauerwohnungen in Ferienwohnungen dort, wo eine Ferienwohnungsnutzung planungsrechtlich überhaupt zulässig wäre. Hintergrund ist die Verdrängung dauerhaft ansässiger Bewohnerinnen und Bewohner durch touristische Nutzung. Für den Ortskern rund um den Alten Strom besteht daneben eine eigene Gestaltungssatzung, hervorgegangen aus einer städtebaulichen Untersuchung zwischen 2011 und 2017; eine zweite Erhaltungssatzung schützt das Gebiet der Warnemünder Stadterweiterungen um 1900. Wer hier umnutzen möchte, muss beide Ebenen getrennt betrachten: Die Baugenehmigung ersetzt die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung nicht.

Vier Einordnungen – und was sie für eine Umnutzung bedeuten

Anders als beim Neubau steht am Anfang kein Entwurf, sondern ein Vergleich zwischen bisheriger und künftiger Nutzung:

Verfahrensfreie Nutzungsänderung (§ 61 LBauO M-V)

Denkbar beim Wechsel zwischen zwei sehr ähnlichen Ladennutzungen ohne veränderten Publikumsverkehr. In der Praxis selten, weil schon eine abweichende Personenzahl oder ein anderer Warenbestand die Brandschutzanforderungen verschiebt. Denkmal- und Sanierungsrecht bleiben ohnehin unberührt.

Freistellung für Wohngebäude (§ 62 LBauO M-V)

Kommt in Betracht, wenn eine Wohnnutzung innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplangebiets umgewidmet wird, ohne dessen Festsetzungen zu verlassen. Die Gemeinde kann binnen eines Monats erklären, dass sie ein Baugenehmigungsverfahren durchführen will.

Vereinfachtes Verfahren für Wohnnutzungen (§ 63 LBauO M-V)

Der übliche Weg, solange das Gebäude ein Wohngebäude bleibt – etwa beim Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen oder beim Umwidmen von Nebenräumen zu Aufenthaltsräumen. Wird nicht innerhalb der Frist versagt, gilt die Genehmigung als erteilt.

Umfassendes Verfahren für alles Übrige (§ 64 LBauO M-V)

Sobald aus Wohnraum eine Praxis, aus einem Speicher ein Bürohaus oder aus einer Halle eine Veranstaltungsfläche wird, prüft die Bauaufsicht ohne Beschränkung. Eine gesetzliche Frist besteht hier nicht.

Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Rostock braucht

Im Zentrum steht der Nachweis, was sich gegenüber der bisher genehmigten Nutzung tatsächlich ändert. Die Bauvorlagen erstellt nach § 65 LBauO M-V eine bauvorlageberechtigte entwurfsverfassende Person.

Gegenüberstellung von Alt- und Neunutzung
Eine Beschreibung, die bisherige und künftige Nutzung nebeneinanderstellt: Personenzahl, Betriebszeiten, Verkehrsaufkommen, Lärmquellen. Sie trägt die gesamte Verfahrenswahl.
Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes. Fehlen verwertbare Altunterlagen – bei Speichern, Werkstattbauten und Plattenbauten die Regel –, führt der Weg über ein Aufmaß.
Brandschutz- und Rettungswegkonzept
Meist der Kern der Prüfung: Aufenthaltsräume, Fluchtwegbreiten und notwendige Treppen richten sich nach der künftigen Nutzung, nicht nach dem Bestandsschutz der alten.
Stellplatznachweis nach § 49 LBauO M-V
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung zusätzlichen Bedarf auslöst. Entstehen umgekehrt in einem rechtmäßig bestehenden Gebäude durch die Umnutzung Wohnungen, entfällt die Verpflichtung.
Genehmigungen der zweiten Ebene
Im Sanierungsgebiet Stadtzentrum der Antrag nach § 144 Baugesetzbuch, im Satzungsgebiet Warnemünde der nach § 172 Baugesetzbuch, bei Denkmalen und in Denkmalbereichen die Genehmigung nach § 7 Denkmalschutzgesetz Mecklenburg-Vorpommern – dort ist die Änderung der bisherigen Nutzung ausdrücklich genannt.

Nutzungsänderungen in Rostock – Beispiele aus der Praxis

Getreidesilos 4 und 5 werden Businesscenter Stadthafen

Zwei Speicherbauten aus dem 19. Jahrhundert wurden zu Bürohäusern umgebaut und über eine zweigeschossige Glasbrücke verbunden; auf acht Ebenen entstanden rund 11.000 Quadratmeter Nutzfläche. Weil aus Lagerbauten Arbeitsstätten wurden, war das Verfahren nach § 64 LBauO M-V einschlägig – mit voller Prüfung von Rettungswegen, Belichtung und Brandschutz in einer Konstruktion, die nie für den Aufenthalt von Menschen gedacht war.

Silo 1 auf der Silohalbinsel wird Büro- und Gewerbehaus

Der Speicher von 1938 gehört zum Denkmalbereich Silohalbinsel, einem Ensemble aus fünf ehemaligen Getreidesilos, das als Ganzes erhalten bleiben soll. Die alte Gebäudehülle wurde bewahrt, im Inneren entstanden rund 2.200 Quadratmeter für bis zu sieben Büro- und zwei Gewerbeeinheiten samt Gastronomie. Neben die Baugenehmigung trat die denkmalrechtliche Genehmigung.

Dauerwohnung in Warnemünde wird Ferienwohnung

Ob das Gebäude bauordnungsrechtlich ein Wohngebäude bleibt und damit § 63 LBauO M-V greift, ist im Einzelfall zu klären – planungsrechtlich wird Ferienwohnen nicht ohne Weiteres wie Dauerwohnen behandelt. Unabhängig davon entscheidet in Warnemünde die Erhaltungssatzung: Sie stellt genau diese Umwandlung unter Genehmigungsvorbehalt, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu sichern. Ohne sie nützt die Baugenehmigung nichts.

Erdgeschosswohnung in einer Großsiedlung wird Praxis

In Quartieren wie Lütten Klein oder Evershagen ist die Umnutzung erdgeschossiger Wohnungen zu Praxen, Kitas oder Pflegediensten verbreitet. Weil das Gebäude damit nicht mehr allein Wohnzwecken dient, verlässt das Vorhaben den Anwendungsbereich des § 63 LBauO M-V; hinzu kommen Barrierefreiheit, Stellplatzbedarf und ein angepasstes Rettungswegkonzept.

So läuft Ihre Nutzungsänderung in Rostock ab

Der rechtliche Maßstab ist landesweit gleich; Rostock-spezifisch sind die städtebaulichen Satzungen, die sich über weite Teile von Innenstadt und Warnemünde legen.

Nutzungsvergleich aufstellen
Am Anfang steht die Frage, welche öffentlich-rechtlichen Anforderungen sich zwischen alter und neuer Nutzung unterscheiden. Fällt der Vergleich deckungsgleich aus, kann § 61 LBauO M-V die Verfahrensfreiheit tragen.
Gebäudecharakter prüfen
Anschließend wird geklärt, ob das Gebäude nach der Umnutzung noch ein Wohngebäude ist. Diese Antwort legt fest, ob eine Entscheidungsfrist samt Genehmigungsfiktion greift oder das fristlose Verfahren nach § 64 LBauO M-V.
Satzungslage am Grundstück abfragen
Sanierungssatzung, Erhaltungssatzung, Gestaltungssatzung und Denkmalbereichsverordnung wirken unabhängig voneinander. Welche davon greifen, sollte vor der Planung feststehen, weil jede eine eigene Genehmigung nach sich zieht.
Unterlagen einreichen
Nutzungsbeschreibung, Bestandspläne und die ausgelösten Nachweise gehen an das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz – online über das MV-Serviceportal oder auf dem amtlichen Formular.
Bescheid abwarten und Nutzungsaufnahme anzeigen
Am Ende steht ein Bescheid oder, im vereinfachten Verfahren, die Fiktion nach Fristablauf. Die Aufnahme der neuen Nutzung ist der Bauaufsicht gesondert anzuzeigen; steht eine Genehmigung der zweiten Ebene aus, darf sie noch nicht beginnen.

Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Rostock bestimmt

Nicht die Fläche treibt den Aufwand, sondern der Abstand zwischen alter und neuer Nutzung. In Rostock kommen vier Punkte hinzu:

Abstand zwischen bisheriger und künftiger Nutzung
Der Wechsel innerhalb einer Nutzungsart bleibt schlank. Der Sprung von Lager oder Wohnen zu Gastronomie, Pflege oder Veranstaltung zieht eine vollständige Neubewertung nach sich.
Verlassen des Anwendungsbereichs von § 63 LBauO M-V
Verliert das Gebäude den Charakter eines Wohngebäudes, wechselt es in das umfassende Verfahren – mit deutlich größerem Prüfumfang und ohne gesetzliche Entscheidungsfrist.
Fehlende Bestandsunterlagen
Bei Speichern, Hafen- und Werkstattbauten sind Altpläne oft unvollständig oder überholt. Aufmaß und Bestandsdokumentation werden dann zum eigenständigen Arbeitsschritt vor der eigentlichen Antragstellung.
Überlagernde städtebauliche Satzungen
In Innenstadt und Warnemünde treffen Sanierungs-, Erhaltungs- und Gestaltungssatzung sowie Denkmalrecht häufig zusammen; jede Ebene verlangt einen eigenen Antrag und eine eigene Begründung.