Kubaturberechnung in Rostock — Brutto-Rauminhalt nach DIN 277 als Bemessungsgrundlage der Baugebühr

Q: Wie unterscheidet sich das BRI von der Wohnfläche?

Das BRI umfasst das komplette umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche berücksichtigt Räume unter Dachschrägen dagegen nur teilweise oder gar nicht – dieselbe Immobilie ergibt deshalb unterschiedliche Werte.

Q: Warum ist der Brutto-Rauminhalt für das Rostocker Bauamt so wichtig?

Nach § 2 BauGebVO M-V bildet der nach DIN 277-1 ermittelte Brutto-Rauminhalt bei den erfassten Gebäuden die unmittelbare Rechengrundlage für den anrechenbaren Bauwert und damit für die Baugenehmigungsgebühr.

Q: Wird die Gebühr bei mehr Vollgeschossen teurer?

Ja – die Verordnung sieht einen Zuschlag von fünf Prozent auf den anrechenbaren Bauwert vor, wenn ein Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse hat. Für Hochhäuser und Gebäude mit befahrbaren Decken gelten zehn Prozent.

Q: Worin liegt der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse. Beide werden nach DIN 277 berechnet, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Genügt die vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum liefert. Andernfalls ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Braucht man die Kubatur auch für energetische Nachweise?

Ja – solche Nachweise beziehen sich auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen, sodass eine sauber ermittelte Kubatur auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung nützlich ist.

Q: Kann man mehrere Gebäude in einem Auftrag berechnen lassen?

Ja, das lässt sich meist effizienter bündeln, insbesondere wenn ein direkter Vergleich zwischen unterschiedlich alten Objekten gewünscht ist.

In Mecklenburg-Vorpommern hängt die Höhe der Baugenehmigungsgebühr enger an der Kubatur eines Vorhabens als in manch anderem Bundesland. § 2 der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern (BauGebVO M-V) legt fest: Für die dort in Anlage 2 erfassten Gebäude ergibt sich der anrechenbare Bauwert unmittelbar aus dem nach DIN 277-1 ermittelten Brutto-Rauminhalt, multipliziert mit einem für das jeweilige Bezugsjahr festgelegten Wert je Kubikmeter. Der Bruttorauminhalt (BRI) ist damit in Rostock keine reine Zusatzangabe neben den eigentlichen Baukosten, sondern selbst der Ausgangswert, aus dem sich die spätere Gebühr errechnet. Daneben bleibt die Kennzahl gefragt, wo sie auch andernorts gebraucht wird: bei Wertgutachten, Finanzierungsanfragen und beim Vergleich mehrerer Objekte eines Portfolios.

Kubaturberechnung in Rostock kurz und kompakt

BRI und Bruttogrundfläche (BGF) werden beide nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen: das umbaute Volumen einerseits, die Summe der Grundflächen andererseits.
Nach § 2 BauGebVO M-V errechnet sich der für die Baugenehmigungsgebühr anrechenbare Bauwert bei den erfassten Gebäuden direkt aus dem Brutto-Rauminhalt nach DIN 277-1, multipliziert mit einem tabellierten Wert je Kubikmeter aus Anlage 2 der Verordnung.
Übersteigt ein Gebäude fünf Vollgeschosse, schlägt die Verordnung fünf Prozent auf den anrechenbaren Bauwert auf; bei Hochhäusern sind es zehn Prozent, ebenso bei Gebäuden mit befahrbaren Decken.
Die hohen Geschosse eines Rostocker Dielenhauses in der Altstadt ergeben ein anderes BRI je Quadratmeter Grundfläche als die niedrigere, genormte Geschosshöhe einer Wohnung in einer der Wohnungsbauserien von Lütten Klein oder Evershagen – mit direkter Wirkung auf die spätere Gebühr.
Auch für energetische Nachweise ist das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen relevant, sodass eine belastbare Kubaturberechnung über den Bauantrag hinaus nützlich bleibt.
Bei mehreren Objekten eines Portfolios lässt sich eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur gebündelt beauftragen und macht unterschiedlich alte Gebäude erst vergleichbar.

BRI und BGF im Vergleich

Beide Kennzahlen entstehen aus derselben Norm, beantworten aber verschiedene Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst das komplette umbaute Volumen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, ob darunter Wohnfläche entsteht. Keller-, Dach- und Nebenräume zählen vollständig mit – und genau dieser Wert bildet in Mecklenburg-Vorpommern die Rechengrundlage des anrechenbaren Bauwerts.

Bruttogrundfläche (BGF)

Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten. Sie dient unter anderem als Ausgangspunkt für Nutzflächenermittlung und Kostenschätzung, hat aber keinen unmittelbaren Bezug zur Baugebühr.

Was für eine Kubaturberechnung in Rostock gebraucht wird

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnung
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachform und -neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei Schrägen und Gauben.
Angaben zu Geschosszahl und Deckenart
Weil die BauGebVO M-V den anrechenbaren Bauwert bei mehr als fünf Vollgeschossen, bei Hochhäusern und bei befahrbaren Decken erhöht, sind diese Merkmale für eine gebührenrelevante Berechnung mit zu erfassen.
Verwendungszweck der Berechnung
Für das Bauamt, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung – je nach Zweck kann die Dokumentationstiefe variieren.

Kubaturberechnung in Rostock – Beispiele aus der Praxis

Dachgeschossausbau in einem Giebelhaus der Altstadt

Der nach DIN 277-1 ermittelte Brutto-Rauminhalt geht über den in Anlage 2 BauGebVO M-V hinterlegten Wert je Kubikmeter unmittelbar in die Berechnung der Genehmigungsgebühr ein.

Neubau eines sechsgeschossigen Wohnhauses

Da das Gebäude fünf Vollgeschosse übersteigt, erhöht sich der anrechenbare Bauwert nach der Verordnung um fünf Prozent – ein Faktor, der bereits in die Kostenschätzung einfließen sollte.

Wertgutachten für ein Dielenhaus in der Altstadt

Die für die hanseatische Bauweise typischen hohen Geschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Grundfläche als bei einer vergleichbaren Wohnung in einer Wohnungsbauserie.

Finanzierungsunterlagen für eine Eigentumswohnung

Banken verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI, unabhängig vom aktuellen Zustand oder Nutzungsstand der Wohnung.

Portfoliovergleich zwischen Altstadtobjekt und Wohnungsbauserie

Nur eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erlaubt einen belastbaren Vergleich, obwohl sich die Geschosshöhen beider Gebäudetypen deutlich unterscheiden.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Rostock

Von der Bestandsaufnahme zum belastbaren Ergebnis:

Vorhandene Unterlagen sichten
Bauakte beim Bauamt, Abteilung Bauordnung, oder ein bereits vorliegendes Aufmaß als Startpunkt.
Fehlende Maße nacherheben
Unvollständige Bestandsangaben werden vor Ort ergänzt.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Geschossweise, mit gesonderter Erfassung von Dachraum und Schrägen, wo relevant.
Bezug zur BauGebVO M-V herstellen
Bei Bedarf für das Bauamt: Abgleich mit Vollgeschosszahl, Hochhaus-Merkmal und Deckenart, die den anrechenbaren Bauwert erhöhen können.
Ergebnis dokumentieren
Nachvollziehbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim Bauamt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Rostock beeinflusst

Folgende Punkte wirken sich auf den Aufwand aus:

Qualität der vorhandenen Bauakte
Eine vollständige Bestandsdokumentation beschleunigt die Berechnung erheblich; fehlt sie, wird zunächst aufgemessen.
Geschosszahl des Gebäudes
Keller, Zwischenebenen und Dachraum erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Form des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen mehr Sorgfalt als ein schlichtes Satteldach.
Vorgesehener Verwendungszweck
Eine für das Bauamt bestimmte Berechnung kann andere Anforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.
Zahl der Objekte im Auftrag
Mehrere Gebäude eines Portfolios lassen sich meist effizienter gemeinsam berechnen als in Einzelaufträgen.