Aufteilungspläne in Rostock — aus der Bauakte, dem Stadtarchiv oder direkt vor Ort vermessen
Ein Aufteilungsplan ist in Rostock rechtlich dieselbe bemaßte, durchgehend nummerierte Bauzeichnung nach § 7 WEG wie in jeder anderen deutschen Stadt. Unterschiedlich ist die Quellenlage – und die ist in Rostock ungewöhnlich zweigeteilt. Für laufende, aktuelle Bauvorhaben führt das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz die Bauakten aller 31 Ortsteile zentral. Für ältere Bestände, insbesondere aus der Zeit vor 1945, kann zusätzlich das Stadtarchiv der Hansestadt Rostock weiterhelfen, das historische Bauzeichnungen als eigenen Bestand verwahrt. Beide Quellen stoßen jedoch unterschiedlich schnell an ihre Grenzen: Die backsteingotisch geprägte Altstadt wurde im April 1942 durch mehrere schwere Luftangriffe zu einem erheblichen Teil zerstört, was gerade für Vorkriegsgebäude die Suche nach einer lückenlosen historischen Bauakte erschwert. Die Großwohnsiedlungen der DDR-Zeit dagegen sind jünger, folgen aber oft standardisierten Typenplänen, die mit dem heutigen, individuell veränderten Zuschnitt einzelner Wohnungen längst nicht mehr übereinstimmen.
Wann Sie in Rostock einen Aufteilungsplan brauchen
Auch in Rostock ist der Aufteilungsplan keine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der unteren Bauaufsichtsbehörde, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die je nach Satzungslage am Grundstück zusätzlich eine kommunale Umwandlungsgenehmigung voraussetzen kann.
- Bei Neubauten, etwa auf Nachverdichtungsflächen im Stadtgebiet, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
<p>Anders als in Städten mit nur einer einzigen Anlaufstelle führt Rostock die Bauüberlieferung an zwei getrennten Orten: Das Bauamt, Abteilung Bauordnung, verwaltet die laufenden, verfahrensbezogenen Bauakten, während das Stadtarchiv der Hansestadt Rostock als eigenständige Institution einen historischen Bestand von rund 2.500 Bauzeichnungen sowie rund 2.600 Karten und Plänen führt, recherchierbar über ein eigenes Online-Findbuch. Für Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, kann sich deshalb ein zusätzlicher Blick ins Stadtarchiv lohnen, wenn die laufende Bauakte des Bauamts keine ausreichend alten Unterlagen mehr enthält. Angesichts des Ausmaßes der Zerstörung der Altstadt im April 1942 – nach überlieferten Angaben wurden von rund 10.500 Wohngebäuden über 2.600 vollständig zerstört und weitere knapp 6.750 beschädigt – überrascht es wenig, dass sich für einzelne Vorkriegsgebäude auch im Stadtarchiv keine durchgehende Bauzeichnungs-Historie mehr auffinden lässt. Eine Garantie für lückenlose historische Unterlagen gibt es deshalb für keines der beiden Archive.</p>
Woher Ihr Rostocker Aufteilungsplan stammt
Je nach Baujahr und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen zum Ziel:
Aus der laufenden Bauakte des Bauamts
Für Gebäude, deren Bauakte beim Bauamt, Abteilung Bauordnung, vollständig und aktuell geführt wird, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.
Aus dem Stadtarchiv der Hansestadt Rostock
Für ältere oder heute nicht mehr existierende Bauunterlagen führt das Stadtarchiv einen eigenen historischen Bestand mit Bauzeichnungen bis weit vor 1945 zurück – recherchierbar über das archiveigene Online-Findbuch, allerdings ohne Garantie auf Vollständigkeit gerade bei kriegsbetroffenen Vorkriegsgebäuden.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist weder beim Bauamt noch im Stadtarchiv eine verwertbare Unterlage auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar davon ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg sowohl bei individuell veränderten Altstadthäusern als auch bei nachträglich umgebauten Plattenbauwohnungen.
Welche Unterlagen für Ihren Rostocker Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom gewählten Weg werden unterschiedliche Nachweise gebraucht:
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Einsicht sowohl in die Bauakte des Bauamts als auch in den historischen Bestand des Stadtarchivs werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis sowie, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Bodenräumen, die von der eigentlichen Wohnung räumlich getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Rostock – Beispiele aus der Praxis
Vorkriegshaus in der Altstadt ohne durchgehende Bauakte
Weder beim Bauamt noch im Stadtarchiv lässt sich für das Gebäude eine Bauzeichnung von vor 1942 auffinden – angesichts des Ausmaßes der damaligen Zerstörung keine Überraschung. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung.
Gründerzeithaus in der Steintor-Vorstadt mit historischer Akte im Stadtarchiv
Die laufende Bauakte des Bauamts beginnt erst mit einem Umbau der 1990er-Jahre. Eine ältere, ergänzende Fassung findet sich im Stadtarchiv, muss aber gegen den heutigen Bestand abgeglichen werden, bevor sie als Grundlage taugt.
Plattenbauwohnung in Lütten Klein mit bekanntem Grundtyp
Der ursprüngliche Typenplan der Wohnungsbauserie ist über die Bauakte greifbar, weicht aber von der heute vorgefundenen Raumaufteilung ab, weil Innenwände nachträglich versetzt wurden. Der Aufteilungsplan übernimmt ausschließlich den aktuellen Zuschnitt.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Rostock
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Rostock liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, welche der beiden Quellen überhaupt eine verwertbare Unterlage bereithält:
- Bauakte beim Bauamt prüfen
Wir klären zunächst, ob am Holbeinplatz eine vollständige, aktuelle Bauakte vorliegt.
- Stadtarchiv befragen, wenn nötig
Reicht die laufende Bauakte für ältere Gebäude nicht aus, wird zusätzlich der historische Bestand des Stadtarchivs der Hansestadt Rostock geprüft.
- Datengrundlage festlegen
Bleiben beide Quellen unvollständig, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Bauaufsichtsbehörde und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Rostock beeinflusst
In Rostock entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit der Bauakte beim Bauamt
Eine lückenlose, aktuelle Akte am Holbeinplatz ist der günstigste Fall. Fehlt sie oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine zusätzliche Recherche oder eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv erforderlich wird
Bei sehr alten Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv der Hansestadt Rostock – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altstadtgrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand als die weitgehend einheitlichen Grundrisstypen der Plattenbau-Siedlungen.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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