Aufmaß & Vermessung in Rostock — Bauaufmaß zwischen Backstein-Giebel, Platte und Hafenspeicher
Ein Bauaufmaß muss in Rostock mit sehr unterschiedlicher Bausubstanz zurechtkommen. In der Altstadt stehen restaurierte Giebelhäuser mit historischem Dachstuhl und im Lauf der Zeit mehrfach versetzten Wänden. Im Nordwesten dehnen sich mit Lütten Klein und Evershagen die größten Großsiedlungen der Stadt aus, seriell gefertigte Typenwohnungen, deren ursprünglich einheitliche Grundrisse nach Jahrzehnten mit Sanierung und Umbau nicht mehr überall dem Ursprungsplan entsprechen. Am Stadthafen kommen umgenutzte Speicher- und Lagergebäude mit massiven Wänden und großen, ungeteilten Geschossflächen hinzu. Ein Bauaufmaß nimmt den tatsächlich vorhandenen Zustand messtechnisch auf und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung. Das ist etwas anderes als die Einmessung eines Gebäudes in das amtliche Liegenschaftskataster, die in Mecklenburg-Vorpommern eigenen Regeln folgt und einen ganz anderen Zweck verfolgt.
Wann ein Aufmaß in Rostock gebraucht wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift gebunden; verpflichtet ist dazu niemand. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen dafür nicht ausreichen. In Rostock trifft das vor allem auf diese Fälle zu:
- Bestandspläne fehlen vollständig, oder sie zeigen einen Stand, den spätere Sanierung, Fassadendämmung oder Dachausbau längst überholt haben.
- Ein Umbau, eine Nutzungsänderung oder ein Bauantrag steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg – ohne aufgenommene Maße fehlt dafür die Grundlage.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan muss die Einheiten nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG eindeutig abgrenzen. Fehlen hinreichende Maßangaben in der Bauzeichnung, ist das ein Eintragungshindernis – eine bloße Maßstabsangabe genügt dafür nicht (OLG Nürnberg, Beschluss vom 26. Januar 2024 – 15 Wx 2137/23).
- Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche steht infrage und soll durch eine eigene Messung überprüft werden.
Mecklenburg-Vorpommern kennt eine echte Einmessungspflicht. Nach dem Gesetz über das amtliche Geoinformations- und Vermessungswesen (GeoVermG M-V) vom 16. Dezember 2010 haben Eigentümerinnen, Eigentümer und Erbbauberechtigte ein neu errichtetes oder im Grundriss verändertes Gebäude nach Fertigstellung selbstständig und auf eigene Kosten einmessen zu lassen, § 28 Abs. 2 Satz 1 GeoVermG M-V. Die Pflicht erfasst alle Gebäude, die seit dem 12. August 1992 – dem Inkrafttreten des damaligen Vermessungs- und Katastergesetzes M-V – errichtet oder deren Grundriss seitdem geändert wurde; einmessungspflichtige Gebäude sind grundsätzlich binnen eines Jahres nach Errichtung im Liegenschaftskataster nachzuweisen. Die Pflicht ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück: Wird ein Grundstück mit einem noch nicht eingemessenen, seit 1992 errichteten Gebäude verkauft, geht die Einmessungspflicht unabhängig von vertraglichen Absprachen auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Ausgeführt wird die Einmessung von einem in Mecklenburg-Vorpommern zugelassenen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder von der örtlich zuständigen Vermessungs- und Geoinformationsbehörde; für das Rostocker Stadtgebiet ist das, weil Rostock kreisfrei ist, das städtische Kataster-, Vermessungs- und Liegenschaftsamt selbst und nicht eine Kreisbehörde. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 ausdrücklich nicht. Sie hat auch einen anderen Gegenstand: den äußeren Gebäudeumriss für das Kataster. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche sind darin nicht verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß da.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren zum Objekt passt, hängt weniger vom Budget ab als von der Geometrie des Gebäudes und dem Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen. Marktübliche Geräte erreichen eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern und liegen damit im Raummaß weit unter jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Fehleranfällig ist selten das Gerät, sondern die Übertragung – eine direkte Erfassung in der Aufmaß-App vermeidet Abschreibfehler.
Tachymetrische Verknüpfung mehrerer Hauseingänge
Plattenbauzeilen in Lütten Klein oder Evershagen fassen häufig mehrere Hauseingänge unter einer Adresse zusammen. Sollen die Geschosse mehrerer Eingänge in einer gemeinsamen Zeichnung dargestellt werden, bringt ein Passpunktnetz sie in einen einheitlichen Bezug – raumweises Messen allein reicht dafür nicht.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Geeignet für massive Speicher- und Lagerbauten am Stadthafen mit großen, wenig unterteilten Geschossflächen sowie für stark verformte historische Bausubstanz. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die Projektgenauigkeit entsteht aber erst aus Standpunktwahl und sauberer Registrierung der Einzelscans.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Gerade bei Typenbauten mit nachträglicher Fassadendämmung wird das vorab stichprobenartig geprüft, bevor daraus gerechnet wird.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der Messvorgang selbst ist nur der Anfang. Brauchbar wird er durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis unters Dach, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei Plattenbauten mit mehreren Hauseingängen werden die Geschosse in einer gemeinsamen Zeichnung geführt.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was der Grundriss nicht hergibt: Geschosshöhen, den Verlauf des Dachstuhls über dem Raum und, bei ehemaligen Speichergebäuden, die Lage massiver Zwischendecken.
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Jeder Raum wird einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor ausgewiesen.
- Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und die Umnutzung ehemaliger Hafen- und Speichergebäude. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung; beide Angaben können deshalb sinnvoll nebeneinanderstehen.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation. Sie machen nachvollziehbar, wo gemessen wurde, und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin am Objekt.
Aufmaße in Rostock – Beispiele aus der Praxis
Giebelhaus am Hopfenmarkt
Die tragenden Wände wurden seit dem Wiederaufbau mehrfach versetzt, der Dachstuhl stammt noch aus der Zeit vor den Kriegszerstörungen. Erfasst werden Wandstärken, Diagonalen und Höhen einzeln, weil sich weder rechte Winkel noch eine gleichbleibende Geschosshöhe unterstellen lassen.
Plattenbauzeile in Evershagen mit mehreren Hauseingängen
Für eine Bestandsdokumentation über mehrere Hauseingänge hinweg genügt raumweises Messen nicht: Ein gemeinsamer Passpunktbezug bringt die einzelnen Treppenhäuser in dieselbe Zeichnung, sodass sich die Geschosse über die gesamte Zeile hinweg zuordnen lassen.
Ehemaliges Lagergebäude am Stadthafen vor der Umnutzung
Massive Wände, wenige Stützen und große offene Geschossflächen prägen den Speicherbau. Vor einer Umnutzung zu Büro- oder Wohnraum liefert das Aufmaß die Bestandsgrundlage, die für Statik, Brandschutz und Nutzungsänderung gleichermaßen gebraucht wird.
Ferienwohnung am Alten Strom in Warnemünde
Nach mehreren Eigentümerwechseln ist unklar, ob die zuletzt verwendete Fläche noch dem aktuellen Zustand entspricht. Weil der Termin mit der touristischen Vermietung abgestimmt werden muss, wird die Vermessung außerhalb der Belegungszeiten angesetzt.
So läuft Ihr Aufmaß in Rostock ab
Der Ablauf folgt überall demselben Muster. In Rostock verkürzt oder verlängert vor allem die Vorarbeit den Weg: welche Unterlagen sich beschaffen lassen und wie viele Gebäudeteile am Termin tatsächlich zugänglich sind.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus folgt, welches Messverfahren gewählt wird.
- Bestandsunterlagen beim Bauamt anfragen
Anders als in Flächenlandkreisen mit mehreren Kreisarchiven liegt die Bauaufsicht für ganz Rostock bei einer einzigen Stelle. Wer keine eigenen Pläne besitzt, fragt dort mit Adresse oder Flurstück nach; ob und welche Unterlagen herausgegeben werden, prüft die Behörde im Einzelfall.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Bei Häusern mit mehreren Einheiten oder bei touristisch genutzten Wohnungen in Warnemünde entscheidet der Zugang über die Termindauer. Keller, Dachboden und Nebenräume müssen offen sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen. Parallel entstehen Fotos und Skizze, damit jede Zahl einer Stelle im Gebäude zugeordnet bleibt.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg. Bei Gebäuden im Sanierungsgebiet oder in einem Denkmalbereich ist der dokumentierte Bestand zugleich der Maßstab für spätere bauliche Veränderungen.
Was den Preis für ein Aufmaß in Rostock beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre im Rostocker Bestand wenig aussagekräftig: Zwischen einer Plattenbauwohnung und einem mehrfach umgebauten Giebelhaus liegt ein Vielfaches an Arbeit. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit sich. Unregelmäßige Grundrisse mit Nischen brauchen mehr Messzeit als klar geschnittene Typenraumwohnungen.
- Zahl der Gebäudeteile und Hauseingänge
Eine einzelne Wohnung ist in einem Zug erfasst. Ein Plattenbauriegel mit mehreren Hauseingängen oder ein Speichergebäude mit mehreren Ebenen verlangt einen gemeinsamen Maßbezug über das ganze Gebäude hinweg.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo große Flächen oder verformte Bausubstanz dokumentiert werden sollen.
- Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerabteile, ein verschlossener Dachboden oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit. Was am Termin zugänglich ist, wird in einem Durchgang erledigt.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Kubatur und ein Bestandsmodell: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.
Alle Leistungen in Rostock
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Rostock ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie Ihre Vermessung ganz einfach hier.
