Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock — eine Behörde für alle 31 Ortsteile

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock zuständig?

Die untere Bauaufsichtsbehörde – das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz. Sie ist für das gesamte Stadtgebiet und alle 31 Ortsteile zuständig, eine bezirkliche Aufteilung wie in Berlin gibt es nicht.

Q: Kann in Rostock auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nach den vorliegenden Quellen ist für Mecklenburg-Vorpommern keine gesetzliche Grundlage für eine Sachverständigen-Alternative erkennbar; zuständig ist ausschließlich die untere Bauaufsichtsbehörde. Für eine verbindliche Auskunft zu Ihrem Vorhaben empfiehlt sich eine Nachfrage bei der Behörde selbst.

Q: Was prüft die Bauaufsichtsbehörde bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz anhand des eingereichten Aufteilungsplans – nicht die baurechtliche Zulässigkeit der geplanten Nutzung.

Q: Brauche ich für die Bescheinigung zwingend ein Aufmaß vor Ort?

Nur, wenn weder die laufende Bauakte des Bauamts noch der historische Bestand des Stadtarchivs einen verwertbaren, aktuellen Plan liefern. Liegt bereits eine passende Unterlage vor, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie eine Umwandlungsgenehmigung?

Nein, es sind zwei unabhängige Verfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit; eine mögliche Umwandlungsgenehmigung betrifft nur Grundstücke im Geltungsbereich einer entsprechend ergänzten Milieuschutzsatzung und ist Teil der späteren Teilungserklärung.

Q: Wie lange dauert die Bearbeitung in Rostock?

Eine pauschale Frist nennt das Gesetz für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht. Wie lange die Bearbeitung im Einzelfall dauert, hängt von der Vollständigkeit des eingereichten Aufteilungsplans und der aktuellen Auslastung der unteren Bauaufsichtsbehörde ab.

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung hat Rostock, anders als Berlin mit seinen zwölf Bezirksämtern, nur eine einzige zuständige Stelle: die untere Bauaufsichtsbehörde beim Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz. Das vereinfacht die Zuständigkeitsfrage erheblich, ändert aber nichts an der eigentlichen fachlichen Prüfung: Grundlage ist immer der Aufteilungsplan, anhand dessen die Behörde bewertet, ob jede künftige Einheit baulich vollständig von den anderen abgetrennt ist – durch Wände und Decken getrennt und mit einem eigenen, abschließbaren Zugang versehen. Wer im Internet auf die Möglichkeit stößt, die Bescheinigung stattdessen von einem öffentlich bestellten Sachverständigen ausstellen zu lassen, findet dafür in Mecklenburg-Vorpommern nach den vorliegenden Quellen keine belastbare gesetzliche Grundlage – zuständig bleibt die Bauaufsichtsbehörde selbst, für sämtliche Ortsteile der kreisfreien Hansestadt gleichermaßen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock kurz und kompakt

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in Rostock ausschließlich die untere Bauaufsichtsbehörde – das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz – für das gesamte Stadtgebiet und alle 31 Ortsteile.
Anders als in Städten mit mehreren Bezirks- oder Kreisverwaltungen gibt es in Rostock keine Aufteilung der Zuständigkeit; ein einziger Ansprechpartner bearbeitet jeden Antrag.
Grundlage der Prüfung ist ausschließlich der eingereichte Aufteilungsplan: Er muss zeigen, dass jede Einheit durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten oder Räumen getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat.
Für eine Sachverständigen-Alternative zur behördlichen Bescheinigung findet sich in Mecklenburg-Vorpommern nach den vorliegenden Quellen keine gesetzliche Grundlage – wer das für ein konkretes Vorhaben verbindlich wissen möchte, sollte bei der unteren Bauaufsichtsbehörde nachfragen.

Was die Rostocker Bauaufsichtsbehörde prüft

Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern und teils zwischen den Kommunen:

Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der beabsichtigten Nutzung.
Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung; eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht der Regelfall.
Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan, der aus der Bauakte, dem Stadtarchiv oder einer Vor-Ort-Vermessung stammen kann.

Keine Sachverständigen-Alternative gefunden

<p>Bundesrechtlich überlässt § 7 Absatz 4 des Wohnungseigentumsgesetzes es den Ländern, welche Stelle als zuständige Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt. In einzelnen anderen Bundesländern können unter bestimmten Voraussetzungen auch öffentlich bestellte Sachverständige diese Aufgabe übernehmen. Für Mecklenburg-Vorpommern beschreiben die verfügbaren amtlichen und kommunalen Quellen durchgehend nur einen Weg: die Ausstellung auf Antrag durch die untere Bauaufsichtsbehörde. Eine eigenständige landesrechtliche Grundlage für eine Sachverständigen-Alternative ließ sich unabhängig davon nicht auffinden, auch nicht in der Bauprüfverordnung M-V, die Prüfingenieure und Prüfsachverständige im Land regelt, deren Aufgaben sich aber auf bautechnische Nachweise wie die Standsicherheit beziehen und nicht auf die wohnungseigentumsrechtliche Abgeschlossenheit. Wer für ein konkretes Vorhaben Gewissheit braucht, sollte diese Frage direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde am Holbeinplatz klären, da sich Zuständigkeitsregelungen ändern können.</p>

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:

Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung

Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Bauaufsichtsbehörde prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.

Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan

Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der laufenden Bauakte, ergänzt um eine Recherche im Stadtarchiv der Hansestadt Rostock oder eine Vor-Ort-Vermessung, wo beide Quellen nicht ausreichen.

Welche Unterlagen für Ihre Rostocker Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom betroffenen Ortsteil:

Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
Formloser Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde
Zu richten an das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz – für das gesamte Stadtgebiet, unabhängig vom betroffenen Ortsteil.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Rostock – Beispiele aus der Praxis

Aufteilung eines Gründerzeithauses in der Kröpeliner-Tor-Vorstadt

Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten wird der Aufteilungsplan aus einer Vor-Ort-Vermessung abgeleitet, weil die Bauakte keinen aktuellen Zuschnitt zeigt. Die Bescheinigung stellt anschließend dieselbe Behörde aus, die auch für den späteren Bauantrag zuständig wäre.

Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.

Umwandlung einer Plattenbau-Etage in Lütten Klein

Weil einzelne Wohnungen der Etage nachträglich zusammengelegt wurden, muss der Aufteilungsplan zunächst den heutigen Zuschnitt korrekt abbilden, bevor die Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheit jeder neu geschnittenen Einheit bestätigen kann.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Rostock ist zumindest die Zuständigkeitsfrage von Anfang an klar, weil es nur eine einzige Bauaufsichtsbehörde gibt:

Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, laufender Bauakte, Stadtarchiv-Recherche oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, gerichtet an das Bauamt, Abteilung Bauordnung, am Holbeinplatz.
Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Die Behörde bewertet anhand der Zeichnung, ob jede Einheit vollständig abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat.
Gegebenenfalls Rückfragen klären
Sind Grenzverläufe oder die Zuordnung einzelner Nebenräume unklar, fordert die Behörde ergänzende Angaben nach.
Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rostock beeinflusst

Weil es in Rostock nur eine zuständige Stelle gibt, wirken sich hier andere Faktoren stärker aus als die Wahl der Behörde:

Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig von der Auslastung der Behörde verlängern.
Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
Notwendigkeit einer Vor-Ort-Vermessung
Reichen weder Bauakte noch Stadtarchiv aus, kommt ein zusätzlicher Vermessungstermin hinzu, bevor der Antrag überhaupt gestellt werden kann.
Zahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßige Grundrisse bedeuten mehr Abgrenzungsaufwand im zugrunde liegenden Aufteilungsplan.