Teilungserklärung in Reutlingen — ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet reicht der Aufteilungsplan
Auch in Reutlingen braucht die Aufteilung eines Miethauses in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen mehr als nur den Aufteilungsplan – zumindest theoretisch. Baden-Württemberg kennt keine eigene Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wie Berlin; die landesweite Umwandlungsgenehmigung stützt sich auf § 172 BauGB und greift ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen Erhaltungssatzungsgebiets, wie es einzelne baden-württembergische Städte zum Schutz vor Verdrängung erlassen haben. Für Reutlingen selbst ist ein solches Gebiet nach verfügbaren Informationen nicht bekannt. Wer heute in Reutlingen eine Teilungserklärung vorbereitet, braucht deshalb stadtweit in aller Regel ausschließlich den Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, unabhängig davon, wie viele Wohnungen betroffen sind oder wo das Gebäude liegt. Nachfrage nach kleinteiligeren Einheiten liefert dabei nicht zuletzt der wachsende Studierendenanteil rund um die Hochschule Reutlingen.
Wann Sie in Reutlingen eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Anders als in Berlin knüpft Baden-Württemberg die Genehmigungspflicht nicht an eine Mindestzahl von Wohnungen, sondern an den Schutzstatus des Grundstücks:
- Die Umwandlungsgenehmigungspflicht nach der baden-württembergischen Umwandlungsverordnung (UmwandVO) gilt ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen Erhaltungssatzungsgebiets (Milieuschutzgebiets).
- Für Reutlingen ist ein solches Gebiet nach verfügbaren Quellen nicht bekannt – weder in der Altstadt noch in einem anderen Stadtteil.
- Die Verordnung selbst ist eine Landesregelung, keine städtische Satzung: Reutlingen wendet sie nur innerhalb eines eigenen Erhaltungssatzungsgebiets an, könnte aber jederzeit ein solches ausweisen und die Genehmigungspflicht damit für den betroffenen Bereich auslösen.
Wer aus Städten mit aktivem Milieuschutz kommt, erwartet für eine Teilungserklärung schnell ein zweites Verfahren neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Für Reutlingen lässt sich ein rechtskräftiges Erhaltungssatzungsgebiet nach § 172 BauGB derzeit nicht feststellen, sodass die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung für die allermeisten Vorhaben entfällt. Zu verwechseln ist das nicht mit dem städtebaulichen Sanierungsgebiet Altstadt, das die Stadt von 2006 bis zum Ende der Förderlaufzeit 2019 im Rahmen der Städtebauförderung entwickelt hat: Dabei ging es um die bauliche Aufwertung von Gebäuden und öffentlichen Räumen, etwa an der Wilhelmstraße und rund um die Marienkirche, nicht um eine Beschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Wer ein Gebäude im ehemaligen Sanierungsgebiet teilt, braucht dafür also keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung – die Förderperiode ist zudem seit 2019 beendet. Sollte Reutlingen künftig dennoch ein Erhaltungssatzungsgebiet ausweisen, würde die Genehmigungspflicht darin automatisch gelten.
Aktuelle Rechtslage – und der Sonderfall eines künftigen Satzungsgebiets
Für die Teilungserklärung ergeben sich in Reutlingen zwei gedanklich zu trennende Szenarien:
Teilungserklärung nach aktueller Rechtslage
Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung – unabhängig von Gebäudegröße, Lage oder Wohnungszahl.
Sonderfall: ein künftiges Erhaltungssatzungsgebiet
Sollte der Gemeinderat künftig ein Erhaltungssatzungsgebiet ausweisen, etwa zum Schutz eines bestimmten Quartiers, würde darin dieselbe UmwandVO-Prüfung greifen wie in Städten mit aktivem Milieuschutz. Wer ein Vorhaben über mehrere Jahre plant, sollte den aktuellen Satzungsstand deshalb kurz vor der notariellen Beurkundung erneut prüfen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Reutlingen nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig vom Satzungsstand derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch das Bürgerbüro Bauen der Stadt Reutlingen.
- Kurzer Lagenachweis
Ein Blick darauf, ob das Grundstück von einer möglichen künftigen Satzungsausweisung betroffen sein könnte, schadet vor der Beurkundung nicht, auch wenn aktuell keine Genehmigungspflicht ersichtlich ist.
- Antrag auf Umwandlungsgenehmigung, nur falls ein Gebiet entsteht
Ausschließlich relevant, sollte künftig ein Erhaltungssatzungsgebiet beschlossen werden – aktuell ist dieser Schritt in Reutlingen für keine Teilungserklärung erforderlich.
Teilungserklärungen in Reutlingen – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbauhaus in der Innenstadt
Ein nach 1945 errichtetes Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet genügt der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Aufteilung einer großzügigen Altbauwohnung für den studentischen Wohnungsmarkt
Eine weitläufige Wohnung nahe der Hochschule Reutlingen wird in zwei kleinere, einzeln vermietbare Einheiten geteilt – angesichts der Nachfrage von Studierenden wirtschaftlich zunehmend attraktiv.
Umgenutzte Fabriketage vor der Aufteilung
Eine ehemalige Produktionsfläche aus der Textilindustrie wird nach dem Umbau zu Wohnraum in mehrere Einheiten geteilt. Die Umwandlungsverordnung greift hier ohnehin nicht, weil sie ausschließlich die Umwandlung bestehenden Mietwohnraums betrifft.
Neubauprojekt im Wohngebiet Riedwiesen
Ein von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GWG errichtetes Mehrfamilienhaus mit mehreren Einheiten wird direkt nach Fertigstellung aufgeteilt – der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar aus der digitalen Neubauplanung ableiten.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Reutlingen ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen; in Reutlingen entfällt nach aktuellem Stand ein Prüfschritt, der in Städten mit aktivem Milieuschutz noch relevant wäre:
- Aktuellen Satzungsstand kurz prüfen
Auch wenn für Reutlingen derzeit kein Erhaltungssatzungsgebiet bekannt ist, lohnt sich vor der Beurkundung ein kurzer Blick, ob sich daran seit Beauftragung etwas geändert hat.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bürgerbüro Bauen einholen
Zuständig ist die Stadt Reutlingen selbst, seit dem 1. Januar 2025 ausschließlich digital erreichbar über ViBa-BW.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung ist nach aktuellem Stand nicht vorzulegen.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Zuständig ist seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform nicht das Amtsgericht Reutlingen, sondern zentral das Amtsgericht Böblingen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Reutlingen beeinflusst
Ohne bekanntes Erhaltungssatzungsgebiet entfällt der andernorts mögliche Zusatzaufwand für die Umwandlungsgenehmigung. Diese Faktoren bleiben:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig vom Satzungsstand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
- Beobachtung eines möglichen künftigen Erhaltungssatzungsgebiets
Deutet sich erkennbar eine Neuausweisung für ein bestimmtes Quartier an, lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung, um die Beurkundung nicht in eine neue Genehmigungspflicht laufen zu lassen.
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