Aufteilungspläne in Reutlingen — wenn ein Viertel der Stadt neu, der Rest aber historisch gewachsen ist
§ 7 WEG stellt an einen Aufteilungsplan bundesweit dieselben Anforderungen, ganz gleich, wo eine Immobilie steht. Was sich von Stadt zu Stadt unterscheidet, ist die Ausgangslage bei der Erstellung – und die fällt in Reutlingen eher gemischt aus als klar in die eine oder andere Richtung. Rund ein Viertel des Gebäudebestands ging bei den Luftangriffen von 1945 verloren und wurde in den Folgejahren mit vergleichsweise gut dokumentierten, einfachen Grundrissen neu errichtet. Der überwiegende Rest blieb dagegen erhalten, darunter die geschützte Fachwerkhausreihe Oberamteistraße 28–32 und weite Teile des flächengrößten Stadtteils Gönningen – mit entsprechend älteren, teils lückenhaften Bauakten. Wer einen Aufteilungsplan braucht, findet also keine pauschale Antwort darauf, ob eine vorhandene Akte zum heutigen Bestand passt, sondern nur eine adressscharfe.
Wozu Sie in Reutlingen einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst braucht keine eigene Genehmigung, ist aber Voraussetzung für zwei andere Verfahren:
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bürgerbüro Bauen setzt ihn voraus – ohne sie ist keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich.
- Auch die notarielle Teilungserklärung baut auf ihm auf; nach verfügbaren Quellen kommt sie in Reutlingen mangels bekanntem Erhaltungssatzungsgebiet ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung aus.
- Bei einem Neubau im Wohngebiet Riedwiesen stellt sich die Archivfrage praktisch nicht, weil sich der Plan direkt aus der vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten lässt.
Für viele deutsche Großstädte lässt sich die Bauaktenlage grob in zwei Lager einteilen: fast vollständig zerstörter historischer Bestand oder ein vom Krieg weitgehend verschontes Stadtbild. Reutlingen passt in keines von beidem. Die drei Luftangriffe zwischen Januar und März 1945 zerstörten rund ein Viertel des damaligen Gebäudebestands, ließen aber die Mehrzahl der Gebäude stehen – einschließlich der Fachwerkhausreihe Oberamteistraße mit Bauteilen aus der ersten Hälfte des 14. Jahrhunderts. Für einen Aufteilungsplan bedeutet das: Eine pauschale Erwartung, ob eine Bauakte brauchbar ist, gibt es hier nicht. Ein Gebäude direkt neben einem 1945 zerstörten Grundstück kann eine lückenlose Vorkriegsakte besitzen, während das benachbarte Wiederaufbauhaus nur über eine Nachkriegsdokumentation verfügt. Diese uneinheitliche Ausgangslage macht die frühe Prüfung der konkreten Adresse wichtiger als in Städten mit einheitlicherem Kriegsschicksal.
Drei mögliche Quellen für Ihren Aufteilungsplan
Je nach Gebäude und Lage kommt eine von drei Herangehensweisen infrage:
Ableitung aus der Bauakte
Für erhaltene Gebäude in Altstadt oder Gönningen lässt sich der Aufteilungsplan häufig aus der vorhandenen Akte des Bürgerbüro Bauen entwickeln und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen – sofern der heutige Bestand noch damit übereinstimmt.
Übernahme digitaler Neubaupläne
Für Einheiten im Baugebiet Riedwiesen oder einem anderen aktuell erschlossenen Gebiet liegen die Baupläne von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.
Vor-Ort-Vermessung
Wurde ein Gebäude seither mehrfach umgebaut, ohne dass jede Änderung in der Akte nachgetragen wurde, oder fehlt eine Vorkriegsakte ganz, wird der tatsächliche Bestand direkt vor Ort aufgenommen.
Hilfreiche Unterlagen für Ihren Aufteilungsplan
Je nach gewähltem Weg sind unterschiedliche Nachweise gefragt:
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Bürgerbüro Bauen wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
- Bestehende Grundrisse oder Schnitte
Ein bereits bemaßter Plan aus einem früheren Aufmaß spart erheblich Zeit, auch wenn ihm die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung noch fehlt.
- Konzept zur künftigen Raumaufteilung
Vor der Nummerierung muss feststehen, welcher Einheit welcher Raum künftig zugeordnet werden soll – wichtig besonders bei räumlich getrennt liegenden Keller- oder Stellplatzflächen.
Aufteilungspläne in Reutlingen – Beispiele aus der Praxis
Erhaltenes Altstadthaus mit brauchbarer Bauakte
Für ein Wohn- und Geschäftshaus im Umfeld der Oberamteistraße lässt sich der Aufteilungsplan direkt aus der vorhandenen Bauakte ableiten, weil das Gebäude selbst die Luftangriffe von 1945 unbeschadet überstand.
Wiederaufbauhaus mit lückenhafter Vorgeschichte
Für ein auf einem 1945 zerstörten Grundstück neu errichtetes Wohnhaus zeigt die Akte nur den Nachkriegsstand. Fehlen darin spätere Umbauten, ergänzt eine Vor-Ort-Vermessung die Lücke.
Samenhändlerhaus in Gönningen mit mehreren Umbauphasen
Wurden im Lauf der Jahrzehnte Wände versetzt oder Wohnungen zusammengelegt, ohne dass jede Änderung nachgetragen wurde, ergänzt eine Vor-Ort-Vermessung die vorhandene Akte um den heutigen Zustand.
Neubauwohnung im Wohngebiet Riedwiesen
Für eine Einheit im neu erschlossenen Bronnweiler Baugebiet liegt der Grundriss von Anfang an als digitale Bauvorlage vor und lässt sich unmittelbar für den Aufteilungsplan weiterverwenden.
Von der Bestandsaufnahme zum fertigen Aufteilungsplan
Fachlich läuft der Prozess bundesweit gleich ab. In Reutlingen liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob die konkrete Adresse zu den erhaltenen oder zu den wiederaufgebauten Bereichen zählt:
- Aktenlage prüfen
Zunächst klärt sich, ob beim Bürgerbüro Bauen überhaupt eine verwertbare Akte vorliegt und welcher Bauzeit sie entstammt.
- Bestand gegenprüfen
Besonders bei mehrfach umgebauten Häusern wird verglichen, ob die historische Zeichnung mit dem heute tatsächlich vorhandenen Zustand noch übereinstimmt.
- Vor Ort nachmessen
Weicht der Bestand ab oder fehlt eine Akte ganz, tritt eine Vermessung direkt am Gebäude an ihre Stelle.
- Einheiten abgrenzen und durchnummerieren
Jede Einheit erhält über sämtliche Geschosse hinweg – einschließlich Keller- und Stellplatzflächen – eine eindeutige, fortlaufende Nummer.
- Übergabe an Notar und Behörde
Der fertige Plan bildet die Grundlage sowohl für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die notarielle Teilungserklärung.
Kostenfaktoren für einen Reutlinger Aufteilungsplan
Weil die Aktenlage von Adresse zu Adresse variiert, bestimmen vor allem folgende Punkte den Aufwand:
- Deckungsgrad zwischen Akte und Realität
Entspricht der heutige Zustand weitgehend dem historischen Plan, lässt sich vieles direkt übernehmen. Weichen beide voneinander ab oder fehlt jede Vorkriegsakte, wird eine vollständige Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Baugeneration des Objekts
Wiederaufbaugebäude sind meist zügiger zu dokumentieren; historische Substanz in Altstadt oder Gönningen verlangt regelmäßig eine sorgfältigere, zeitintensivere Prüfung.
- Zuschnitt und Zahl der Einheiten
Viele unregelmäßig geschnittene Einheiten in einem Altbau bedeuten deutlich mehr Abgrenzungs- und Nummerierungsaufwand als ein gleichförmig aufgeteilter Neubau.
- Räumlich abgesetzte Nebenflächen
Ein zusätzlicher Arbeitsschritt entsteht, sobald Keller oder Stellplätze getrennt vom Hauptgebäude liegen und eindeutig einer Einheit zugeordnet werden müssen.
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