Wohnflächenberechnung in Remscheid — wenn die Dachschräge über dem Fachwerk entscheidet
Zwei Wohnungen mit derselben Grundfläche können auf dem Papier höchst unterschiedliche Wohnflächen ergeben, sobald eine davon unter einem Dach mit Schrägen liegt. Genau das ist in Remscheid keine Randerscheinung: Im rund 13 Hektar großen historischen Stadtkern von Lennep prägen giebelständige Fachwerkhäuser mit ausgebauten Dachgeschossen das Bild, während in den drei übrigen Stadtbezirken Remscheid, Lüttringhausen und Süd auch jüngere Geschosswohnungen mit durchgehend gerader Deckenhöhe stehen. Für die Wohnflächenberechnung bedeutet das: Wo die Dachschräge beginnt und wie tief sie den Raum abschneidet, entscheidet über einen erheblichen Teil der anrechenbaren Fläche – nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) unter Umständen deutlich anders als nach DIN 277. Planprofi24 berechnet die Wohnfläche Remscheider Immobilien nach beiden Regelwerken, aus vorhandenen Plänen oder durch eigene Vermessung vor Ort.
Welches Regelwerk für Ihre Remscheider Wohnfläche gilt
Eine Wohnflächenberechnung ist keine Genehmigung, doch die Wahl des richtigen Maßstabs entscheidet über die Belastbarkeit des Ergebnisses:
- Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung der übliche Maßstab, unmittelbar verbindlich im geförderten Wohnungsbau, darüber hinaus als anerkannter Auslegungsmaßstab, sofern nichts anderes vereinbart ist.
- Für Bauwerksflächen, Gewerbeeinheiten oder Kubaturfragen ist die DIN 277 einschlägig – sie kennt keine Minderung nach Raumhöhe und liefert bei Dachgeschossen regelmäßig höhere Werte.
- Bei Mietverhältnissen zählt in der Regel das zum Vertragsschluss geltende Regelwerk; ein späterer Wechsel des Maßstabs ändert an bereits vereinbarten Flächenangaben nichts.
<p>Die giebelständigen Fachwerkhäuser im historischen Stadtkern von Lennep wurden nach dem Stadtbrand von 1746 überwiegend im sogenannten Bergischen Barock wiederaufgebaut, mit steilen Dächern, die viel nutzbaren Raum unter der Schräge bergen. Genau dieser Raum ist bei der Wohnflächenberechnung besonders anspruchsvoll: § 4 WoFlV rechnet Grundflächen unter Schrägen nur zwischen einem und zwei Metern lichter Höhe zur Hälfte an, darüber voll, darunter gar nicht – und bei einem historischen Sparrendach mit unregelmäßiger Neigung verläuft diese Grenze selten entlang einer geraden Linie. Ohne einen Schnitt mit eingezeichneten Ein- und Zwei-Meter-Höhenlinien lässt sich die anrechenbare Fläche kaum verlässlich bestimmen. Für Gebäude außerhalb Lenneps, insbesondere jüngere Geschossbauten mit durchgehend gerader Deckenhöhe, entfällt diese Schwierigkeit weitgehend – dort genügt in der Regel die reine Grundflächenermittlung.</p>
Die maßgeblichen Berechnungsgrundlagen im Überblick
Je nach Anlass und Gebäudeart kommt eine von zwei Berechnungsgrundlagen zum Tragen:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Ermittelt die Grundfläche im lichten Maß und rechnet sie je nach Raumhöhe und Flächenart unterschiedlich an – mit spürbaren Auswirkungen gerade auf ausgebaute Dachgeschosse im historischen Lennep.
DIN 277
Beschreibt Grundflächen und Rauminhalt eines Bauwerks unabhängig von der Raumhöhe. Für gewerblich genutzte oder gemischte Gebäude, aber auch für Bewertungsfragen jenseits der reinen Wohnfläche, ist sie das passendere Regelwerk.
Welche Unterlagen die Berechnung in Remscheid erleichtern
Vor allem bei Dachgeschossen entscheidet die Qualität der Unterlagen über Aufwand und Genauigkeit:
- Grundrisse aller Geschosse
Einschließlich des Dachgeschosses, möglichst mit eingezeichneten Wandstärken und Raumbezeichnungen.
- Schnitt mit Ein- und Zwei-Meter-Höhenlinien
Unverzichtbar bei Dachschrägen, um die nach § 4 WoFlV maßgeblichen Höhenzonen eindeutig abzugrenzen.
- Angaben zu Balkon, Loggia oder Terrasse
Für die Anrechnung nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt die tatsächliche Nutzbarkeit der Freifläche.
- Vorhandene Bauakte oder frühere Berechnung
Sofern vorhanden, verkürzt sie die Erfassung erheblich – fehlt sie, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlende Aktenlage vollständig.
Wohnflächenberechnungen in Remscheid – Beispiele aus der Praxis
Wie unterschiedlich das Ergebnis ausfallen kann, zeigen typische Remscheider Konstellationen:
Ausgebautes Dachgeschoss im historischen Lennep
Ohne bemaßten Schnitt mit Höhenlinien lässt sich die anrechenbare Fläche unter der unregelmäßig geneigten Dachschräge kaum verlässlich bestimmen.
Geschosswohnung in einem jüngeren Baugebiet in Lüttringhausen
Bei gerader Deckenhöhe ohne Dachschrägen genügt in der Regel die reine Grundflächenermittlung nach WoFlV, ohne zusätzliche Höhenprüfung.
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen
Für die Teilungserklärung wird die Wohnfläche je Einheit benötigt – bei versetzten Dachgeschosswohnungen verläuft die Grenze zwischen den Einheiten oft mitten durch eine Höhenzone.
Gewerblich mitgenutztes Gebäude aus der Zeit der Werkzeugindustrie
Für die gewerblich genutzten Flächen ist häufig die DIN 277 die passendere Grundlage, während die Wohnnutzung im selben Gebäude weiterhin nach WoFlV berechnet wird.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Remscheid ab
Der fachliche Ablauf ist bundesweit vergleichbar – in Remscheid kommt vor allem die Frage nach Dachschrägen und Baualter hinzu:
- Anlass und Regelwerk festlegen
Wohnraum wird regelmäßig nach WoFlV berechnet, gewerbliche oder gemischt genutzte Flächen oft nach DIN 277.
- Bestandsunterlagen prüfen
Vorhandene Grundrisse und Schnitte werden gesichtet, insbesondere im Hinblick auf Dachschrägen und Höhenlinien.
- Grundflächen ermitteln und anrechnen
Jeder Raum wird einzeln erfasst; unter Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über den Anrechnungsfaktor.
- Ergebnis mit nachvollziehbarem Rechenweg übergeben
Die fertige Berechnung weist je Raum Maß, Anrechnungsfaktor und Teilfläche aus, auf Wunsch mit Architektenstempel.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Remscheid beeinflusst
Ausschlaggebend ist weniger die reine Quadratmeterzahl als die Struktur des Gebäudes:
- Vorhandensein von Dachschrägen
Ausgebaute Dachgeschosse, wie sie im historischen Lennep häufig vorkommen, verlangen eine genauere Höhenprüfung als Geschosse mit gerader Decke.
- Verfügbarkeit bemaßter Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan ist der günstigste Fall; fehlt er, ersetzt die Vor-Ort-Vermessung die Recherche vollständig.
- Anzahl und Zuschnitt der Räume
Unregelmäßig geschnittene Altbauräume verlangen mehr Sorgfalt bei der Einzelerfassung als gleichförmige Neubauräume.
- Gewünschter Umfang des Nachweises
Eine reine Flächensumme ist mit weniger Aufwand verbunden als eine vollständige Aufstellung mit Rechenweg je Raum und Architektenstempel.
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