Teilungserklärung in Remscheid — die technische Grundlage für Ihre WEG-Aufteilung
Wer ein Remscheider Mehrfamilienhaus in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür mehr als den Entschluss dazu: Notariell wirksam wird die Aufteilung erst mit der Teilungserklärung nach § 3 oder § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), und die wiederum setzt einen vom Fachdienst 4.63 – Bauordnung und Denkmalpflege geprüften Aufteilungsplan voraus. Ohne diesen technischen Unterbau nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an, und einzelne Einheiten lassen sich weder separat verkaufen noch einzeln finanzieren. In einer Stadt mit vier historisch gewachsenen Stadtbezirken – Remscheid, Lennep, Lüttringhausen und Süd – reicht die Bandbreite der betroffenen Gebäude von Gründerzeit-Mehrfamilienhäusern bis zu neueren Wohnanlagen, jedes mit eigenen Anforderungen an die technische Aufbereitung. Planprofi24 übernimmt genau diesen Teil: die Vermessung und die bemaßten Pläne, auf denen Notar und Grundbuchamt anschließend aufbauen.
Was für eine wirksame Teilungserklärung in Remscheid vorliegen muss
Die Teilungserklärung selbst ist kein bauordnungsrechtlicher Verwaltungsakt, ihre Wirksamkeit hängt aber von zwei technischen Voraussetzungen ab:
- Ein Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG, der jede Einheit eindeutig abgrenzt und durchgehend nummeriert.
- Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, mit der der Fachdienst 4.63 bestätigt, dass jede Einheit baulich vollständig getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat.
- Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung selbst, die auf beide vorgenannten Unterlagen Bezug nimmt.
<p>Für die meisten Remscheider Mehrfamilienhäuser berührt eine Umwandlung in Wohnungseigentum ausschließlich das Wohnungseigentumsrecht – die Substanz des Gebäudes bleibt unverändert, entsprechend bleibt auch eine denkmalrechtliche Prüfung außen vor. Anders kann es aussehen, wenn das betroffene Gebäude im rund 13 Hektar großen Satzungsgebiet des historischen Lennep liegt und die Aufteilung mit einer baulichen Maßnahme einhergeht, etwa einem zusätzlichen Eingang für eine neu geschaffene Einheit. In diesem Fall kommt neben der wohnungseigentumsrechtlichen Prüfung die Erlaubnispflicht nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW als eigener, getrennt zu klärender Schritt hinzu – wird die Bausubstanz dagegen nicht verändert, bleibt es bei der reinen WEG-Prüfung.</p>
Zwei Wege zur Teilungserklärung
Je nach Ausgangslage unterscheidet sich, wie viel Vorarbeit vor der notariellen Beurkundung ansteht:
Umwandlung eines bestehenden Gebäudes
Ein vermietetes oder selbst genutztes Mehrfamilienhaus soll wohnungsweise verkaufbar werden. Grundlage ist eine aktuelle Vermessung, aus der der Aufteilungsplan entsteht.
Aufteilung im Neubau
Bei einem Neubauprojekt mit mehreren Einheiten entsteht der Aufteilungsplan bereits aus der Ausführungsplanung, bevor einzelne Einheiten an unterschiedliche Käufer vermarktet werden.
Welche Unterlagen für Ihre Remscheider Teilungserklärung nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung ist der technische Nachweis, dass die Aufteilung eindeutig und vollständig ist:
- Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung
Grundrisse, Ansichten und Schnitte, die jede Einheit eindeutig von Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes 4.63
Bestätigung, dass jede Einheit baulich vollständig getrennt ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt.
- Aktuelle Vermessung des Gebäudes
Sofern keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlende Aktenlage.
- Entwurf der Gemeinschaftsordnung
Regelt das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft, etwa Kostenverteilung und Stimmrecht, und wird meist als Anlage beigefügt.
Teilungserklärungen in Remscheid – Beispiele aus der Praxis
Wie unterschiedlich die Ausgangslage sein kann, zeigen typische Konstellationen aus den vier Stadtbezirken:
Umwandlung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Remscheid-Mitte
Ein bislang als Ganzes vermietetes Gebäude soll wohnungsweise verkauft werden; Grundlage ist eine vollständige Neuvermessung aller Einheiten.
Neubauprojekt mit mehreren Eigentumswohnungen in Lüttringhausen
Der Aufteilungsplan entsteht direkt aus der Ausführungsplanung, noch bevor die einzelnen Wohnungen an unterschiedliche Käufer vermarktet werden.
Nachträgliche Aufteilung im Rahmen einer Erbengemeinschaft
Um die Eigentumsverhältnisse an einem geerbten Mehrfamilienhaus neu zu ordnen, wird das Gebäude nachträglich in Sondereigentum aufgeteilt.
Umbau eines Gebäudes im historischen Lennep mit neuem Eingang
Weil ein zusätzlicher Zugang für eine neu geschaffene Einheit die Fassade verändert, tritt neben die Teilungserklärung die denkmalrechtliche Erlaubnis nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW.
So bereiten Sie Ihre Remscheider Teilungserklärung vor
Bis der Notar die Teilungserklärung beurkunden kann, durchläuft die technische Vorbereitung folgende Schritte:
- Bestandsaufnahme
Vorhandene Pläne werden geprüft oder das Gebäude wird vollständig neu vermessen.
- Aufteilungsplan erstellen
Grundrisse, Ansichten und Schnitte werden bemaßt, nummeriert und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum eindeutig zugeordnet.
- Abstimmung mit dem Fachdienst 4.63
Der Aufteilungsplan wird zur Prüfung und Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereicht.
- Übergabe an den Notar
Mit den geprüften technischen Unterlagen kann die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung erfolgen.
Was den Preis der technischen Vorbereitung beeinflusst
Die notariellen Kosten richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht; die technische Vorbereitung hängt von anderen Faktoren ab:
- Anzahl der Wohneinheiten
Jede zusätzliche Einheit bedeutet einen eigenen, vollständig abzugrenzenden Bereich im Aufteilungsplan.
- Verfügbarkeit vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan spart gegenüber einer vollständigen Neuvermessung erheblich Aufwand.
- Bauliche Begleitmaßnahmen im Satzungsgebiet Lennep
Ein zusätzlicher Eingang oder eine veränderte Fassade lösen dort eine eigene denkmalrechtliche Prüfung neben der WEG-Aufteilung aus.
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