Teilungserklärung in Regensburg — Aufteilungsplan und Umwandlungsgenehmigung beim selben Bauordnungsamt
Wer ein bestehendes Regensburger Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht seit dem 1. Juni 2023 unter Umständen mehr als nur den Aufteilungsplan. Der Freistaat Bayern hat Regensburg mit der Gebietsbestimmungsverordnung-Bau als einen von rund 50 Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, in denen die Umwandlung größerer Bestandsgebäude einer eigenen Genehmigung nach § 250 BauGB bedarf. Anders als in Städten mit getrennten Zuständigkeiten übernimmt in Regensburg dasselbe Bauordnungsamt sowohl die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch diese zusätzliche Umwandlungsprüfung – wer die Schwelle von elf Wohnungen erreicht oder überschreitet, sollte beide Vorgänge von Anfang an gemeinsam einplanen.
Wann Sie in Regensburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Regensburg für größere Bestandsgebäude nicht mehr aus. Seit Juni 2023 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die dem Erhalt von Mietwohnraum dient:
- Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als zehn Bestandswohnungen, die bereits am 1. Juni 2023 vorhanden waren; die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich ausgeschlossen.
- Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen bleiben durchgehend genehmigungsfrei – dieser bayernweite Zuschnitt des bundesrechtlichen Kleineigentümerschutzes gilt in Regensburg wie in den übrigen benannten Kommunen gleichermaßen.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen, etwa bei der Aufteilung zugunsten von Miterben, dem Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder dem Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieterschaft.
- Neubauten fallen nicht unter die Regelung; sie betrifft ausschließlich die Umwandlung von Wohnraum, der zum Stichtag bereits als Mietwohnung bestand.
Die bayerische Gebietsbestimmungsverordnung-Bau vom 25. April 2023 hat zum 1. Juni 2023 den Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB für Wohngebäude mit mindestens elf Wohnungen auch in Regensburg eingeführt. Anders als etwa in Berlin, wo eine gesonderte Landesbehörde über die Umwandlung wacht, entscheidet in Regensburg dasselbe Bauordnungsamt, das auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt – die beiden Verfahren bleiben inhaltlich getrennt, laufen aber bei derselben Stelle zusammen. Der Genehmigungsvorbehalt selbst war zunächst bis Ende 2025 befristet; mit der Verlängerung durch das Bayerische Ministerialblatt vom 17. Dezember 2025 gilt er nun bis zum 31. Dezember 2026 fort, gestützt auf ein Bundesgesetz, das den Ländern eine Befristung bis maximal 2030 erlaubt.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Für die Umwandlungsgenehmigung selbst kommen in der Praxis zwei unterschiedliche Wege infrage:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Für bestimmte, im Gesetz benannte Konstellationen besteht ein Anspruch auf Genehmigung, etwa wenn Wohnungseigentum zugunsten von Angehörigen aus einer Erbengemeinschaft begründet werden soll. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft das Bauordnungsamt nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle kann das Bauordnungsamt eine Genehmigung im Ermessensweg erteilen. Ein Anspruch besteht hier nicht; die konkreten Umstände des Vorhabens sind darzulegen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Regensburg nötig sind
Zwei Verfahren, ein Ansprechpartner: Aufteilungsplan und Genehmigungsantrag gehen beide an das Bauordnungsamt, auch wenn sie inhaltlich unterschiedliche Fragen beantworten und getrennt beschieden werden.
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl
Für die Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude am Stichtag 1. Juni 2023 tatsächlich umfasste.
- Begründung des Ausnahmetatbestands
Wird die Genehmigung über § 250 Abs. 3 BauGB beantragt, sind die Umstände zu belegen, auf die sich der Antrag stützt.
- Denkmalschutzrechtliche Unterlagen, sofern einschlägig
Sind mit der Aufteilung bauliche Änderungen an einem Einzeldenkmal im Welterbe-Ensemble verbunden, ist zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde einzubeziehen.
Teilungserklärungen in Regensburg – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus mit vierzehn Wohnungen außerhalb der Altstadt
Weil das Gebäude die bayerische Schwelle von zehn Wohnungen überschreitet, braucht es neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung – beide Vorgänge laufen beim selben Bauordnungsamt.
Nachlassauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Drei Geschwister erben ein Mietshaus mit zwölf Einheiten und wollen es unter sich aufteilen. Weil der Ausnahmetatbestand für Zuwendungen an Angehörige aus einem Nachlass greift, besteht ein Anspruch auf die Genehmigung.
Kleines Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten
Da die Schwelle von zehn Wohnungen nicht erreicht wird, entfällt die Umwandlungsgenehmigung vollständig – die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein genügt hier.
Neubauprojekt auf einem ehemaligen Kasernengelände
Ein neu errichtetes Gebäude soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Regensburg ab
Rechtlich folgt der Ablauf bundesweit demselben Muster. In Regensburg kommt bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, den dieselbe Behörde bearbeitet, die auch den Aufteilungsplan prüft:
- Wohnungsanzahl und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude die Schwelle von mehr als zehn Wohnungen überschreitet und diese bereits am 1. Juni 2023 bestanden.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als zehn Wohnungen läuft parallel der Antrag beim Bauordnungsamt, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands, sofern einer vorliegt.
- Notarielle Beurkundung
Sobald Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und, wo erforderlich, die erteilte Umwandlungsgenehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Regensburg als zuständigem Grundbuchamt.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Regensburg beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Regensburg ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als zehn Bestandswohnungen kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren beim Bauordnungsamt hinzu; bei Neubauten oder kleineren Gebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung; eine Einzelfallprüfung braucht in der Regel mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Beteiligung der Denkmalschutzbehörde
Sind mit der Aufteilung bauliche Änderungen an einem Einzeldenkmal verbunden, kommt eine zusätzliche, getrennt laufende Abstimmung hinzu.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto größer der Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich wird.
Alle Leistungen in Regensburg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Regensburg ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Vorbereitung Ihrer Teilungserklärung ganz einfach hier.
