Nutzungsänderung in Regensburg — vergleichende Prüfung durch das Bauordnungsamt, Zweckentfremdung separat durch die Stadtentwicklung
Eine Nutzungsänderung stellt in Regensburg wie überall in Bayern nicht die Bauweise infrage, sondern vergleicht zwei Zustände: die bisherige und die künftige Nutzung einer Fläche. Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt, dieselbe Stelle, die auch über Bauanträge entscheidet. Wer dabei jedoch nur an das Bauordnungsrecht denkt, übersieht leicht eine zweite, eigenständige Prüfung: Fällt Wohnraum weg, etwa zugunsten einer Ferienwohnung oder eines Gewerbes, braucht es zusätzlich eine Genehmigung nach der städtischen Wohnraumzweckentfremdungssatzung – zuständig dafür ist nicht das Bauordnungsamt, sondern das Amt für Stadtentwicklung. Innerhalb des Welterbe-Ensembles kommt bei äußerlich sichtbaren Änderungen, etwa an Schaufenstern oder Fassaden, unter Umständen noch eine dritte, wiederum getrennte Stelle hinzu: die Untere Denkmalschutzbehörde. Wer diese drei Prüfstränge von Anfang an auseinanderhält, spart sich einen zweiten oder dritten Anlauf bei einer Behörde, die man zunächst gar nicht auf dem Schirm hatte.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Regensburg genehmigungspflichtig?
Nach Art. 55 BayBO stehen Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer baulichen Anlage grundsätzlich auf derselben Stufe: Alle drei bedürfen einer Baugenehmigung. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verfahren nötig wird und welches, entscheidet aber nicht die Bauweise, sondern ein Vergleich:
- Verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 4 BayBO, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – oder, seit der BayBO-Reform 2025 alternativ möglich, wenn die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung ohnehin allgemein zulässig ist und kein Sonderbau entsteht. Beide Varianten bleiben dem Bauordnungsamt mindestens zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme in Textform anzuzeigen.
- Genehmigungsfreistellung, wenn die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan entspricht und kein Sonderbau entsteht – die Unterlagen werden eingereicht, ohne auf einen förmlichen Bescheid zu warten.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren als Regelfall, sobald sich Anforderungen wie Stellplätze oder Schallschutz durch die neue Nutzung tatsächlich ändern, das Vorhaben aber kein Sonderbau ist.
- Baugenehmigungsverfahren, wenn die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird, etwa eine größere Gaststätte oder eine Beherbergungsstätte mit vielen Betten.
Soll bisheriger Wohnraum künftig als Ferienwohnung, Gewerbe- oder Praxisfläche dienen, reicht die baurechtliche Prüfung durch das Bauordnungsamt allein nicht aus. Regensburg hat mit der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) ein eigenes Regelwerk, das den Verlust von Wohnraum an eine gesonderte Genehmigung knüpft: Eine erste, auf fünf Jahre befristete Fassung galt ab dem 16. Juli 2019; seit dem 16. Juli 2024 gilt eine neu beschlossene Fassung, deren Geltungsdauer eine Verordnung vom November 2025 bis zum 31. Dezember 2026 verlängert hat. Zuständig dafür ist nicht das Bauordnungsamt, sondern das Amt für Stadtentwicklung – wer für eine Ferienwohnung sowohl die baurechtliche Nutzungsänderung als auch die Zweckentfremdungsgenehmigung braucht, stellt also zwei Anträge bei zwei unterschiedlichen Stellen der Stadtverwaltung. Erst mit beiden Genehmigungen zusammen darf die neue Nutzung tatsächlich aufgenommen werden.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag – der Maßstab, welches greift, richtet sich bei einer Nutzungsänderung aber allein nach dem Vergleich der Anforderungen:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (Art. 57 Abs. 4 BayBO)
Bleiben die Anforderungen im Kern gleich, ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei, muss dem Bauordnungsamt aber vorab angezeigt werden. Verfahrensfreiheit ersetzt keine Zweckentfremdungsprüfung, sofern Wohnraum betroffen ist.
Genehmigungsfreistellung
Entspricht die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan und entsteht kein Sonderbau, reicht die Einreichung vollständiger Unterlagen ohne förmlichen Bescheid.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Der Regelfall, sobald sich durch die neue Nutzung reale Anforderungen ändern, etwa zusätzliche Stellplätze bei einer Umwandlung in Gewerbe oder ein Schallschutznachweis bei gastronomischer Nutzung.
Baugenehmigungsverfahren
Erforderlich, wenn die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle erreicht. Hier prüft das Bauordnungsamt umfassend, einschließlich Brandschutz und Rettungswegen für die neue Nutzung.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Regensburg braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung – Grundlage dafür, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und welches Verfahren greift.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung, im Welterbe-Ensemble ergänzt um Angaben zu Fassade und Dach, soweit betroffen.
- Stellplatz- oder Schallschutznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Stellplatzbedarf oder ein anderes Lärmprofil auslöst als die bisherige.
- Antrag auf Zweckentfremdungsgenehmigung
Eigenständige Anlage für das Amt für Stadtentwicklung, sobald bisheriger Wohnraum künftig anders als zu Wohnzwecken genutzt werden soll.
Nutzungsänderungen in Regensburg – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in Stadtamhof wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst meist keine strengeren Anforderungen aus und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren. Eine Zweckentfremdungsprüfung entfällt, da kein Wohnraum wegfällt – innerhalb des Welterbe-Ensembles wird die neue Schaufensterlösung dennoch an der Altstadtschutzsatzung gemessen.
Erdgeschosswohnung wird Praxis außerhalb der Altstadt
Die Umwandlung prüft vor allem Stellplatzbedarf und Schallschutz gegenüber den übrigen Wohnungen. Weil Wohnraum wegfällt, ist zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung des Amts für Stadtentwicklung nötig.
Altstadtwohnung wird Ferienwohnung
Hier treffen alle drei Prüfstränge zusammen: die baurechtliche Nutzungsänderung durch das Bauordnungsamt, die Zweckentfremdungsgenehmigung durch das Amt für Stadtentwicklung und, bei sichtbaren baulichen Eingriffen an einem Einzeldenkmal, die Erlaubnis der Unteren Denkmalschutzbehörde.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Regensburg ab
Der rechtliche Rahmen ist bayernweit derselbe. In Regensburg kommt es vor allem darauf an, frühzeitig zu erkennen, welche der drei Prüfstellen im konkreten Fall überhaupt beteiligt sind.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und damit, welches Verfahren beim Bauordnungsamt greift.
- Zweckentfremdung prüfen, falls Wohnraum betroffen ist
Fällt Wohnraum weg, wird parallel geklärt, ob und unter welchen Voraussetzungen das Amt für Stadtentwicklung eine Genehmigung nach der Wohnraumzweckentfremdungssatzung erteilt.
- Lage zum Welterbe-Ensemble abgleichen
Liegt das Objekt innerhalb der Altstadt, wird geprüft, ob sichtbare bauliche Änderungen die Altstadtschutzsatzung oder, bei Denkmalbezug, die Untere Denkmalschutzbehörde berühren.
- Unterlagen für das Bauordnungsamt zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Nachweise werden aufbereitet und digital eingereicht.
- Genehmigungen abwarten und Nutzung aufnehmen
Bei Wohnraumverlust darf die neue Nutzung erst beginnen, wenn sowohl die baurechtliche als auch die Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Regensburg beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie viele der drei Prüfstellen im Einzelfall tatsächlich beteiligt sind:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand beim Bauordnungsamt.
- Ob Wohnraum wegfällt
Fällt Wohnraum weg, kommt ein eigenständiges Verfahren beim Amt für Stadtentwicklung hinzu, das separat vorbereitet werden muss.
- Lage innerhalb des Welterbe-Ensembles
Sichtbare Fassaden- oder Dachänderungen im Ensemble können eine zusätzliche denkmalschutzrechtliche Abstimmung auslösen.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert.
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