Aufteilungspläne in Regensburg — bemaßt, nummeriert und aus dem nicht digitalisierten Bauaktenarchiv beschafft
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in Regensburg oft aufwendiger macht als in einer moderneren Stadt, ist die Quellenlage: Das Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts führt Unterlagen bestehender Gebäude teils bis an den Beginn des 19. Jahrhunderts zurück, betreibt dafür aber nach eigenen Angaben kein digitales Archiv. Viele ältere Akten liegen extern eingelagert und müssen erst angefordert werden, bevor überhaupt Einsicht möglich ist. Für Gebäude, die diesen Bestand übersteigen oder gar nicht mehr existieren, hält zusätzlich das im Amt für kulturelles Erbe geführte Stadtarchiv Regensburg historische Unterlagen bereit – mit einem eigenen, bereits teilweise digitalisierten Rechercheportal.
Wann Sie in Regensburg einen Aufteilungsplan brauchen
Für sich genommen ist der Aufteilungsplan keine genehmigungspflichtige Leistung. Seinen Zweck erfüllt er als Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts, ohne die eine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Regensburg nicht möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Regensburg bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten lässt sich der Plan meist unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.
Wer in Regensburg nach einer alten Bauakte sucht, trifft auf zwei organisatorisch getrennte Anlaufstellen. Das Bauaktenarchiv im Planungs- und Baureferat ist die erste Adresse für bestehende, genehmigte Gebäude, betreibt aber kein digitales Archiv – wer Einsicht will, weist sich als Eigentümer oder Bevollmächtigter aus und muss bei extern eingelagerten Beständen mit Wartezeit rechnen. Das Stadtarchiv Regensburg dagegen gehört zum Amt für kulturelles Erbe im Kulturreferat, also derselben Verwaltungseinheit wie die Untere Denkmalschutzbehörde, und hält mit rund 9.500 laufenden Metern Unterlagen vom 13. Jahrhundert bis heute einen deutlich älteren und umfassenderen Bestand bereit – über ein Rechercheportal mit rund 150.000 durchsuchbaren Datensätzen, von denen mehrere Tausend bereits vollständig digital einsehbar sind. Für den Aufteilungsplan heißt das in der Praxis: Reicht das Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts nicht aus, lohnt sich für ältere Gebäude ein zusätzlicher Blick ins Stadtarchiv, bevor eine vollständige Neuvermessung angesetzt wird.
Woher Ihr Regensburger Aufteilungsplan stammt
Je nach Alter des Gebäudes und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Bauaktenarchiv des Bauordnungsamts
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch zutreffend ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus entwickeln, ergänzt nur noch um die Nummerierung der Einheiten.
Aus dem Stadtarchiv Regensburg
Für Gebäude, die älter sind als der reguläre Bestand des Bauordnungsamts oder nicht mehr existieren, hält das Stadtarchiv im Amt für kulturelles Erbe zusätzliche historische Unterlagen bereit – teilweise bereits über das digitale Rechercheportal auffindbar.
Per Vor-Ort-Vermessung
Findet sich keine brauchbare Akte oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Bei mittelalterlichen Bürgerhäusern mit mehrfachen Umbauten ist das häufig ohnehin der verlässlichere Weg.
Welche Unterlagen für Ihren Regensburger Aufteilungsplan hilfreich sind
Je nachdem, welcher der drei Wege zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen gefragt:
- Eigentumsnachweis und gegebenenfalls Vollmacht
Für die Einsicht ins Bauaktenarchiv sind ein Identitätsnachweis, ein Eigentumsnachweis und bei Beauftragung Dritter eine Vollmacht des Eigentümers vorzulegen.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Schon vorhandene, bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß beschleunigen die Erstellung erheblich, selbst wenn ihnen noch die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung fehlt.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Bevor nummeriert werden kann, muss feststehen, welche Räume künftig zu welcher Einheit zählen sollen – vor allem bei Kellerräumen mit gewölbter Decke, die räumlich abseits der eigentlichen Wohnung liegen.
Aufteilungspläne in Regensburg – Beispiele aus der Praxis
Bürgerhaus in der Altstadt mit extern eingelagerter Akte
Die im Bauaktenarchiv geführte Akte muss erst aus dem externen Lager angefordert werden. Statt auf die Lieferung zu warten, wird der heutige Bestand parallel per Vor-Ort-Vermessung aufgenommen.
Vorkriegsgebäude mit historischer Akte im Stadtarchiv
Die Akte des Bauordnungsamts setzt erst mit einem Umbau der 1950er-Jahre ein. Eine ältere Fassung findet sich möglicherweise im Stadtarchiv Regensburg, muss aber gegen den heutigen Zustand abgeglichen werden.
Gebäude in einem modernen Stadtteil mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte ist vollständig und aktuell, das Gebäude wurde seit der Erstgenehmigung nicht verändert. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus entwickeln.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Regensburg
Fachlich läuft die Erstellung überall in Deutschland gleich ab. In Regensburg liegt der Schwerpunkt auf dem ersten Schritt – der Frage, welches der beiden Archive überhaupt eine brauchbare Quelle liefert:
- Bauaktenarchiv anfragen
Beim Bauordnungsamt wird Einsicht in die vorhandene Bauakte beantragt – mit Eigentumsnachweis und, falls nötig, Vollmacht.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder liegt sie extern eingelagert, wird ergänzend das Stadtarchiv Regensburg geprüft oder direkt eine Vor-Ort-Vermessung angesetzt.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Über alle Geschosse hinweg erhält jede Einheit eine fortlaufende Nummer, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Als Gemeinschaftseigentum eindeutig gekennzeichnet werden Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile, selbst dort, wo sie eine einzelne Einheit durchqueren.
- Plan für Bauordnungsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan bildet die Grundlage sowohl für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die spätere notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Regensburg beeinflusst
In Regensburg entscheidet vor allem die Zugänglichkeit der Archive über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:
- Zugänglichkeit und Zustand der Bauakte
Eine im Hauptbestand verfügbare, gut lesbare Akte ist der günstigste Fall. Liegt sie extern eingelagert oder weicht sie vom heutigen Zustand ab, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei besonders alten Gebäuden lohnt sich mitunter der zusätzliche Weg über das digitale Rechercheportal des Stadtarchivs – er kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Je mehr Einheiten und je unregelmäßiger die Altstadtgrundrisse geschnitten sind, desto größer der Aufwand für Nummerierung und Abgrenzung.
- Getrennt liegende Nebenräume
Liegen Keller- oder Stellplatzflächen räumlich getrennt vom Hauptgebäude, braucht es eine zusätzliche, eindeutige Zuordnung zur richtigen Einheit.
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