Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg — ausschließlich durch das Bauordnungsamt

Q: Welches Amt ist für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg zuständig?

Ausschließlich das Bauordnungsamt der Stadt, zentral für das gesamte kreisfreie Stadtgebiet – anders als in Städten mit bezirklich aufgeteilter Zuständigkeit gibt es hier keine weitere Wahl.

Q: Kann in Regensburg auch ein Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen?

Nein. Diesen in manchen anderen Bundesländern möglichen Weg über einen privaten Gutachter sieht die bayerische Rechtslage nicht vor – am Bauordnungsamt führt kein Weg vorbei.

Q: Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung dasselbe Verfahren wie die Umwandlungsgenehmigung?

Nein. Beide werden zwar vom selben Amt bearbeitet, beantworten aber unterschiedliche Fragen: Hier geht es um die bauliche Trennung der Einheiten, dort um die Zulässigkeit der Umwandlung selbst bei größeren Bestandsgebäuden.

Q: Prüft das Bauordnungsamt auch Denkmalschutzfragen mit?

Nein, dafür ist eine eigene Stelle zuständig: die Untere Denkmalschutzbehörde im Amt für kulturelles Erbe. Das Bauordnungsamt beschränkt sich auf die WEG-rechtliche Seite.

Q: Brauche ich für ein kleines Mehrfamilienhaus auch eine Umwandlungsgenehmigung?

Erst ab elf Wohnungen wird sie überhaupt relevant. Bleibt ein Haus darunter, reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung als einziger Schritt.

Q: In welcher Reihenfolge sollte ich Aufteilungsplan und Bescheinigung beantragen?

Ein Neubau bringt seine Planungsunterlagen meist schon mit, sodass der Antrag zügig darauf aufbaut. Bei einem Bestandsgebäude lohnt sich die umgekehrte Reihenfolge: erst den Plan bis zur Einreichfähigkeit bringen, dann erst beim Amt vorstellig werden.

Q: Was passiert, wenn der Aufteilungsplan nicht zum tatsächlichen Bestand passt?

Das Bauordnungsamt prüft ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung – weicht sie erkennbar vom gebauten Zustand ab, fordert die Behörde eine Korrektur oder eine neue, aktuelle Vermessung an, bevor die Bescheinigung erteilt wird.

Q: Gilt für die Bescheinigung eine gesetzliche Bearbeitungsfrist?

Eine feste, bundeseinheitliche Frist gibt es dafür nicht. Wie schnell das Bauordnungsamt entscheidet, hängt von der Vollständigkeit des eingereichten Aufteilungsplans und der aktuellen Auslastung der Behörde ab.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Regensburger Objekt stellt ausnahmslos eine Stelle aus: das Bauordnungsamt der Stadt im Planungs- und Baureferat, das auch über Bauanträge entscheidet. Weil Regensburg kreisfrei ist, deckt dieses eine Amt das gesamte, in sieben Baubezirke gegliederte Stadtgebiet ab, anders als in Städten mit bezirklich verteilter Bauaufsicht oder eigenständigem Landkreisbezug. Und anders als mancher Eigentümer aus einem anderen Bundesland vielleicht erwartet, führt in Bayern kein Weg an dieser Behörde vorbei: Einen privaten Gutachter, der die Prüfung stattdessen übernehmen könnte, sieht der Freistaat für diese Bescheinigung nicht vor – unabhängig davon, ob das betreffende Gebäude im dicht bebauten Welterbe-Ensemble oder in einem der moderneren Stadtteile liegt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg kurz und kompakt

Zuständig ist ausschließlich das Bauordnungsamt als untere Bauaufsichtsbehörde – zentral für das gesamte, in sieben Baubezirke gegliederte Stadtgebiet.
Einen Ausweg über eine private Sachverständigenprüfung gibt es im Freistaat nicht: Nur die Behörde selbst darf die Abgeschlossenheit feststellen.
Grundlage der Prüfung ist allein der eingereichte Aufteilungsplan, nicht die tatsächliche bauliche Ausführung vor Ort.
Für die Bescheinigung läuft ein eigener Vorgang beim selben Bauordnungsamt, das bei größeren Bestandsgebäuden auch über eine mögliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB entscheidet.
Liegt das Gebäude im Welterbe-Ensemble, ist für denkmalschutzrechtliche Fragen zusätzlich die organisatorisch getrennte Untere Denkmalschutzbehörde zuständig – die WEG-rechtliche Abgeschlossenheit prüft sie nicht mit.

Was das Bauordnungsamt prüft – und was nicht

Bundesweit dreht sich diese Prüfung immer um dieselbe Frage; in Regensburg ändert sich lediglich, welche Stelle sie beantwortet:

Geprüft wird einzig, ob die Einheiten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes baulich voneinander abgeschlossen sind – die Frage, wofür sie später genutzt werden dürfen, gehört nicht dazu.
Entschieden wird am Schreibtisch anhand der eingereichten Zeichnung; einen Ortstermin setzt das Bauordnungsamt dafür üblicherweise nicht an.
Woher die Zeichnung stammt, unterscheidet sich: Bei einem Neubau lässt sie sich aus der ohnehin vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten, bei einem Bestandsgebäude muss sie eigens dafür angefertigt werden.

Warum ein Gutachter hier nicht weiterhilft

Manche Bundesländer erlauben es, die Abgeschlossenheitsbescheinigung wahlweise über einen freiberuflich tätigen, öffentlich bestellten Gutachter zu bekommen, statt auf den Bescheid der Behörde zu warten. Diesen zweiten Weg kennt die bayerische Rechtslage nicht: Ob Bürgerhaus im Welterbe-Ensemble oder Geschosswohnungsbau in einem jüngeren Viertel, überall entscheidet ausschließlich das Bauordnungsamt über die WEG-rechtliche Abgeschlossenheit, und diese Zuständigkeit lässt sich durch kein privates Gutachten ersetzen oder abkürzen. Eine zweite Stelle kommt erst hinzu, wenn ein Vorhaben zusätzlich ein Einzeldenkmal oder das geschützte Erscheinungsbild des Ensembles berührt: Dann klärt die organisatorisch eigenständige Untere Denkmalschutzbehörde im Amt für kulturelles Erbe die denkmalschutzrechtliche Seite – die bauliche Abgeschlossenheit selbst bleibt davon unberührt und verbleibt beim Bauordnungsamt.

Die zwei Ausgangslagen im Detail

Wie viel Vorarbeit vor dem eigentlichen Antrag steht, hängt vom Zustand der Zeichnung ab, mit der das Bauordnungsamt am Ende arbeiten soll:

Frisch genehmigter Neubau

Aus den ohnehin eingereichten Bauvorlagen lässt sich der Aufteilungsplan in der Regel direkt entwickeln, sodass für die Prüfung dieselben Unterlagen genügen, die dem Bauordnungsamt bereits vorliegen.

Bestand ohne brauchbare Zeichnung

Fehlt eine verwertbare Grundlage, hilft zunächst ein Blick ins Bauaktenarchiv; reicht dessen Bestand nicht aus oder weicht er vom heutigen Zuschnitt ab, wird das Gebäude stattdessen vor Ort vermessen.

Welche Unterlagen für Ihre Regensburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind

So unterschiedlich die Gebäude sind, so überschaubar bleibt, was das Bauordnungsamt für seine Entscheidung tatsächlich sehen will:

Ein durchgehend bemaßter Plan
Jede Einheit trägt eine fortlaufende Nummer, Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind klar voneinander abgegrenzt – nur an dieser Zeichnung macht die Behörde ihre Entscheidung fest.
Ein tagesaktueller Eigentumsbeleg
Zum Grundstück oder Gebäude, wie ihn auch andere Grundbuchangelegenheiten verlangen.
Der formlose Antrag selbst
Adressiert an die zuständige Stelle im Planungs- und Baureferat; eine zweite, alternative Prüfstelle sieht die Stadt für dieses Verfahren nicht vor.
Ein aktuelles Aufmaß, sofern die Akte trügt
Passt der Aktenstand erkennbar nicht mehr zum gebauten Zustand, wird erst vor Ort neu vermessen, bevor überhaupt ein Plan eingereicht wird.

Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Regensburg – Beispiele aus der Praxis

Ein Altstadthaus mit vierzehn Wohnungen wechselt den Eigentümerstatus

Mit vierzehn Einheiten liegt das Gebäude über der bayerischen Zehn-Wohnungen-Marke: Zur Abgeschlossenheitsbescheinigung tritt zwingend die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, beides beim Bauordnungsamt – eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis holt bei Bedarf zusätzlich die davon unabhängige Untere Denkmalschutzbehörde ein.

Ein Neubau bringt seinen Aufteilungsplan quasi mit

Weil die Genehmigungsunterlagen bereits alle nötigen Angaben enthalten, entsteht daraus ohne weitere Vermessung der Aufteilungsplan – die Bescheinigung folgt entsprechend zügig.

Acht Wohnungen bleiben unterhalb jeder Zusatzschwelle

Weder die Zehn-Wohnungen-Grenze noch eine Lage im Welterbe-Ensemble spielen hier eine Rolle, sodass die Abgeschlossenheitsbescheinigung als einziger Schritt genügt.

Bestandsgebäude mit lückenhafter Bauakte in Stadtamhof

Das im Bauaktenarchiv geführte Blatt zeigt einen Zwischenstand aus der Nachkriegszeit. Erst eine Vor-Ort-Vermessung liefert die belastbare Grundlage, aus der sich ein aktueller, prüffähiger Aufteilungsplan entwickeln lässt.

So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg ab

Der eigentliche Ablauf ist überschaubar; entscheidend ist, dass der Aufteilungsplan schon beim ersten Einreichen keine Lücken lässt:

Zeichnung zusammenstellen
Je nachdem, was verfügbar ist, wird der Plan aus der Genehmigungsplanung übernommen, aus dem Bauaktenarchiv abgeleitet oder komplett neu vor Ort erhoben.
Beim Bauordnungsamt einreichen
Zusammen mit dem Eigentumsbeleg, wahlweise papierlos über das BayernPortal.
Auf die Entscheidung warten
Das Amt urteilt allein anhand der Zeichnung; eine zweite, unabhängige Prüfstelle gibt es dafür in Bayern nicht.
Zweiten Antrag anstoßen, wenn nötig
Übersteigt das Bestandsgebäude zehn Wohnungen, läuft die Umwandlungsgenehmigung als eigener Vorgang bei derselben Behörde nebenher.
Ergebnis dem Notar vorlegen
Damit ist die technische Hürde für die anschließende notarielle Teilungserklärung genommen.

Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg beeinflusst

Da sich die Behörde nicht wechseln lässt, entscheiden andere Stellschrauben darüber, wie zügig der Vorgang läuft:

Wie sauber der Plan schon ist
Lücken bei Maßen oder eine uneindeutige Nummerierung führen zu Rückfragen, die den gesamten Vorgang aufhalten.
Woher die Ausgangsdaten stammen
Eine sofort nutzbare Aktenzeichnung ist schneller verarbeitet als ein Plan, der erst aus einem extern gelagerten Bestand geholt werden muss.
Größe des Gebäudes
Überschreitet ein Bestandsgebäude die Marke von zehn Wohnungen, kommt die separat zu beantragende Umwandlungsgenehmigung als zusätzlicher Vorgang hinzu.
Denkmalbezug
Bei einem Einzeldenkmal läuft parallel eine eigene Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde, unabhängig vom Bauordnungsamt.
Grundrissvielfalt des Gebäudes
Viele kleine, unterschiedlich geschnittene Einheiten wie in einem historischen Anwesen verlangen mehr Sorgfalt beim Nummerieren als ein einheitlich geplantes modernes Haus.