Teilungserklärung in Recklinghausen — Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit vom Fachbereich 63 bescheinigt
Eine Teilungserklärung macht aus einem Gebäude mehrere selbstständig verkaufbare Einheiten – rechtlich über den Notar, technisch über den bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63. In Recklinghausen betrifft das sowohl Mehrfamilienhäuser in jüngeren Wohnvierteln als auch historische Gebäude innerhalb des Wallrings, deren Grundriss über Jahrhunderte mehrfach verändert wurde. In beiden Fällen gilt dieselbe Grundregel des Wohnungseigentumsgesetzes: Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang und eine bauliche Abgrenzung gegenüber Gemeinschaftsflächen und anderen Einheiten, bevor sie als eigenständiges Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Was für eine Teilungserklärung in Recklinghausen vorliegen muss
Das Wohnungseigentumsgesetz macht die Aufteilung von zwei Nachweisen abhängig, die unabhängig von Gebäudegröße oder Baualter gelten:
- Ein bemaßter Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG, der jede Einheit durchgehend nummeriert und Sonder- von Gemeinschaftseigentum eindeutig abgrenzt.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachbereichs 63, die bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist.
- Bei Gebäuden in der Altstadt zusätzlich die Vereinbarkeit etwaiger baulicher Begleitmaßnahmen mit der Erhaltungs- und Gestaltungssatzung.
- Die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung selbst, die erst nach Vorliegen beider technischer Nachweise sinnvoll erfolgt.
Bei einem Mehrfamilienhaus aus jüngerer Bauzeit lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus vorhandenen Bauunterlagen ableiten. Bei einem historischen Gebäude innerhalb des Wallrings zeigt eine ältere Zeichnung dagegen oft nur den ursprünglichen Zustand, nicht die zahlreichen Umbauten der vergangenen Jahrzehnte oder Jahrhunderte. Maßgeblich für den Aufteilungsplan ist ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand – deshalb steht bei solchen Gebäuden vor der Nummerierung der Einheiten in aller Regel ein aktuelles Aufmaß.
Zwei Wege zur Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
Das Gesetz unterscheidet, wer die Teilung erklärt:
Vertragliche Einräumung nach § 3 WEG
Mehrere Miteigentümer vereinbaren gemeinsam, dass an ihrem Grundstück Wohnungseigentum begründet wird – etwa bei einer bereits gemeinsam gehaltenen Immobilie.
Teilung durch den Alleineigentümer nach § 8 WEG
Der alleinige Eigentümer eines Grundstücks teilt das Eigentum daran einseitig in Miteigentumsanteile mit jeweiligem Sondereigentum auf – der häufigere Fall bei einer geplanten Veräußerung einzelner Wohnungen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Recklinghausen nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung sind dieselben technischen und rechtlichen Bausteine:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Bescheinigung des Fachbereichs 63.
- Grundbuchauszug und Eigentumsnachweis
Aktueller Nachweis über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück als Grundlage für die notarielle Beurkundung.
- Nachweis zu Erhaltungs- und Gestaltungssatzung bei Altstadtlage
Sofern bauliche Begleitmaßnahmen geplant sind, wird zusätzlich deren Vereinbarkeit mit den örtlichen Satzungen geklärt.
Teilungserklärungen in Recklinghausen – Beispiele aus der Praxis
Drei Konstellationen aus der Praxis:
Mehrfamilienhaus in einem jüngeren Wohnviertel
Vorhandene Bauunterlagen lassen sich meist direkt für den Aufteilungsplan nutzen, sodass die Teilung ohne aufwendige Vorarbeit vorbereitet werden kann.
Historisches Gebäude innerhalb des Wallrings
Vor der Nummerierung der Einheiten steht hier meist ein aktuelles Aufmaß, weil ältere Unterlagen die zahlreichen Umbauten der vergangenen Jahrzehnte nicht mehr zeigen.
Dachgeschossausbau vor der Aufteilung
Wird im Zuge der Teilung zusätzlich ein bislang ungenutztes Dachgeschoss als eigene Einheit ausgebaut, muss der Aufteilungsplan die neue Raumaufteilung von Beginn an korrekt abbilden.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Recklinghausen ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Recklinghausen kommt bei historischen Gebäuden meist ein zusätzlicher Vorbereitungsschritt hinzu:
- Bestand und Datenlage klären
Es wird geprüft, ob vorhandene Unterlagen den heutigen Zustand des Gebäudes verlässlich zeigen.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung erstellt.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Fachbereich 63 beantragen
Der Fachbereich prüft den Aufteilungsplan und bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim für Recklinghausen zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Recklinghausen beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommen je nach Gebäude weitere Faktoren hinzu:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Lage innerhalb des Wallrings
Bei Gebäuden in der Altstadt ist die Abstimmung mit Erhaltungs- und Gestaltungssatzung bei baulichen Begleitmaßnahmen einzuplanen.
- Umfang notwendiger Vorvermessung
Fehlt eine belastbare Bauakte, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu, bevor der Aufteilungsplan gezeichnet werden kann.
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