Aufmaß & Vermessung in Recklinghausen — Innenmaße bleiben Sache des Eigentümers, nicht der Vermessungsbehörde
Zwei völlig unterschiedliche Dinge werden gerne verwechselt: die amtliche Gebäudeeinmessung fürs Liegenschaftskataster und das private Bauaufmaß für Innenräume. In Nordrhein-Westfalen ist die erste Aufgabe der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst zugewiesen – nach § 16 VermKatG NRW muss ein neu errichtetes oder im Grundriss verändertes Gebäude binnen drei Monaten nach Fertigstellung auf eigene Kosten unaufgefordert vermessen werden lassen. Das betrifft aber nur den äußeren Umriss, nicht Zimmer, Wände oder Wohnfläche. Wer für ein Recklinghäuser Objekt belastbare Innenmaße braucht, sei es für ein Jahrhunderte altes Haus innerhalb des Wallrings oder einen Neubau in einem der anderen Stadtteile, kommt deshalb um ein zusätzliches, eigenständiges Bauaufmaß nicht herum.
Wann ein Aufmaß in Recklinghausen erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und vorhandene Unterlagen das nicht hergeben:
- Bestandspläne fehlen vollständig, oder vorhandene Zeichnungen zeigen einen längst überholten Zustand.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg.
- Für eine Teilungserklärung muss der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG jede Einheit eindeutig abgrenzen.
Seit dem 1. Juli 1972 gilt in Nordrhein-Westfalen: Nicht die staatliche Vermessungsverwaltung erfasst neu errichtete oder im Grundriss veränderte Gebäude von sich aus, sondern die Eigentümerin oder der Eigentümer muss die Einmessung nach § 16 VermKatG NRW selbst veranlassen und bezahlen, binnen drei Monaten nach Fertigstellung. Bleibt diese Meldung aus, fordert die Vermessungsbehörde sie mit einer Monatsfrist förmlich an; reagiert der Eigentümer weiterhin nicht, veranlasst die Behörde die Einmessung selbst und stellt zusätzlich Kosten in Rechnung. Diese Pflicht verjährt nicht und geht beim Verkauf eines noch nicht eingemessenen Gebäudes auf die neue Eigentümerseite über – betrifft aber ausschließlich den äußeren Umriss, nicht die Innenmaße, für die weiterhin ein gesondertes Bauaufmaß nötig bleibt.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelweg in normalen Wohnungen. Marktübliche Geräte geben eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern an.
Tachymetrische Verknüpfung mehrerer Gebäudeteile
Bei Altstadthäusern mit rückwärtigen Anbauten oder Innenhof-Bebauung bringt ein Passpunktnetz die Gebäudeteile in einen gemeinsamen Bezug.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Für verformte oder stark verschachtelte Bausubstanz innerhalb des Wallrings, mit Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu, sofern gebaut wurde wie gezeichnet – geprüft wird das durch stichprobenartiges Nachmessen vor Ort.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen Geschosshöhen und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.
Aufmaße in Recklinghausen – Beispiele aus der Praxis
Vier Fälle aus der Praxis:
Über Generationen umgebautes Haus innerhalb des Wallrings
Der heutige Innenausbau weicht nach wiederholten Umbauten oft vom ursprünglichen Zuschnitt ab – das Aufmaß erfasst den tatsächlichen, engen Bestand.
Reihenhaus in einem jüngeren Wohnviertel
Regelmäßige Grundrisse verlangen meist weniger Messzeit; häufig liegen zudem noch verwertbare Bauunterlagen vor.
Dachgeschossausbau ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Neubau mit noch ausstehender amtlicher Einmessung
Auch wenn die Pflicht zur amtlichen Gebäudeeinmessung nach § 16 VermKatG NRW noch nicht erfüllt wurde, lässt sich ein privates Bauaufmaß für Innenmaße und Wohnfläche unabhängig davon durchführen.
So läuft Ihr Aufmaß in Recklinghausen ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Recklinghausen verkürzt oder verlängert, ist die Vorarbeit: welche Unterlagen vorliegen und wie verwinkelt das jeweilige Gebäude ist.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Vorhandene Unterlagen sichten
Alte Pläne oder Bauakten werden auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand geprüft.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Kellerräume, Dachboden und Nebengebäude müssen für den Termin offen sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Recklinghausen beeinflusst
Zwei Wohnungen gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Verwinkelte Grundrisse mit Nischen und Durchgangszimmern brauchen mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer.
- Altstadt oder jüngere Bebauung
Die über Generationen gewachsene Bausubstanz innerhalb des Wallrings ist meist aufwendiger zu erfassen als regelmäßig geschnittene jüngere Gebäude.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertung.
- Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerverschläge oder verstellte Nebenräume führen zu Nacharbeit.
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