Teilungserklärung in Ratingen — aus einem Fachwerkhaus werden Einheiten
Eine Teilungserklärung verwandelt ein Gebäude rechtlich in mehrere selbständige Einheiten. Bis dahin gehört das Haus einer Person oder einer Erbengemeinschaft als Ganzes; danach gibt es Wohnungen mit eigenem Grundbuchblatt, die einzeln verkauft, beliehen und vererbt werden können.
In Ratingen stehen dafür oft Gebäude bereit, die dazu geradezu einladen. Die Bürgerhäuser im Denkmalbereich Ortskern sind groß genug für zwei bis drei Einheiten, wobei Fassade und Dach dabei unter dem Schutz der Denkmalbereichssatzung bleiben. In Hösel und Lintorf liegen auf gewachsenen Hofstellen Wohnhaus, ehemaliger Stall und Remise auf einem gemeinsamen Grundstück — eine Konstellation, die ohne klare Regelung schnell zu Streit führt.
Unser Teil daran sind die zeichnerischen und rechnerischen Grundlagen: die Aufnahme des Gebäudes, die Aufteilungspläne, die Zuordnung jeder Fläche und die Flächenberechnungen. Die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Ratingen übernehmen Notariat und Grundbuchamt.
Was in Ratingen vor der Teilung zu klären ist
Bevor der Notartermin steht, sollten diese Punkte beantwortet sein:
- Sind die geplanten Einheiten schon abgeschlossen oder müssen sie erst hergestellt werden?
- Wie werden Keller, Speicher, Stellplätze und Hoffläche zugeordnet?
- Welche Bauteile bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum?
- Braucht eine Einheit ein Sondernutzungsrecht?
- Nach welchem Schlüssel entstehen die Miteigentumsanteile?
- Liegt das Gebäude in einem der fünf Ratinger Denkmalbereiche?
Rund um die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen halten sich bundesweit Halbwahrheiten, weil jedes Land die Rechtslage anders ausgestaltet. Der Bund hat über das Baulandmobilisierungsgesetz einen möglichen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt geschaffen — ob er greift, entscheidet allein das jeweilige Land per eigener Rechtsverordnung. Nordrhein-Westfalen hat mit der zum 7. Januar 2023 erlassenen BaulandmobilisierungsVO NRW insgesamt 95 solcher Gebiete bestimmt, Ratingen findet sich in deren Anlage 1. Den Genehmigungsvorbehalt selbst hat die Verordnung dabei bewusst außen vor gelassen. Praktisch heißt das für Ratinger Eigentümer: Einen landesweiten Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung gibt es derzeit nicht, auch wenn die Stadt in der Liste geführt wird. Diese Listung bleibt trotzdem nicht folgenlos — sie eröffnet der Stadt andere Werkzeuge, etwa erweiterte Vorkaufsrechte oder Erleichterungen bei Befreiungen für den Wohnungsbau. Unabhängig davon kann eine örtliche Erhaltungssatzung eigene Hürden setzen; ob eine solche für ein konkretes Grundstück gilt, lässt sich bei der Stadt erfragen. Die eigentliche Arbeit bei einer Teilung steckt ohnehin woanders — in der lückenlosen Zuordnung jedes Quadratmeters, entweder zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum, ein Dazwischen kennt das Gesetz nicht. In einem Bürgerhaus im Denkmalbereich Ortskern mit Nebentreppe, früherem Ladenraum und mehreren Sanierungsschichten ist das eine anspruchsvolle Aufgabe; auf einer Hofstelle in Hösel oder Lintorf mit Wohnhaus, Scheune und Remise kommt hinzu, dass Freiflächen und Zufahrten nicht als Sondereigentum, sondern nur über Sondernutzungsrechte geregelt werden können. Fehler an dieser Stelle begleiten eine Eigentümergemeinschaft über Jahrzehnte. Wir übernehmen die dafür nötige Grundlage: Aufmaß, durchgehend nummerierte Aufteilungspläne, Flächenermittlung je Einheit und eine Zuordnung ohne Lücken.
Zwei Wege zur Aufteilung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Ausgangslagen:
Teilung durch den Alleineigentümer
Der Regelfall: Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer teilt per Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
Gehört das Grundstück bereits mehreren, räumen sich diese gegenseitig Sondereigentum ein — typisch bei Erbengemeinschaften.
Aufteilung im Bestand
Das Gebäude steht bereits; Voraussetzung ist, dass die Einheiten abgeschlossen sind oder abgeschlossen hergestellt werden.
Aufteilung vor Fertigstellung
Bei Neubau oder umfassendem Umbau stützt sich die Teilung auf die geplante Ausführung.
Welche Unterlagen die Teilung braucht
Ohne diese Bestandteile kommt die Eintragung nicht zustande:
- Aufteilungspläne aller Ebenen
Durchgehend nummerierte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, aus denen die Aufteilung eindeutig hervorgeht.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten; in Ratingen ausgestellt von Amt 61.
- Zuordnung aller Nebenräume
Keller, Speicher, Abstellräume und Stellplätze erhalten eine eindeutige Zuweisung.
- Flächenermittlung je Einheit
Bildet die Grundlage für Miteigentumsanteile und die spätere Kostenverteilung.
- Gemeinschaftsordnung
Regelt Nutzung, Verwaltung und Kostentragung auf Basis der Zuordnung aus den Plänen.
Vier Teilungssituationen in Ratingen
Bürgerhaus am Marktplatz für zwei Generationen
Zwei Einheiten in einem Fachwerkhaus — kritisch werden Treppenhaus, Hauswirtschaftsraum und Hofzugang, für die es bisher keine Abgrenzung brauchte.
Hofstelle in Hösel mit mehreren Gebäuden
Wohnhaus, umgebaute Scheune und Remise teilen sich ein Grundstück; Zufahrt und Hoffläche verlangen klare Sondernutzungsregeln.
Mehrfamilienhaus in Lintorf aus einer Erbschaft
Mehrere Erben wollen eigene Grundbuchblätter — der Weg führt über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum.
Aufstockung eines Hauses in Tiefenbroich
Die neue Einheit entsteht erst mit dem Umbau, die Aufteilung baut deshalb auf der geplanten Ausführung auf.
So bereiten wir Ihre Teilung vor
- Aufteilungskonzept besprechen
Wir legen fest, wie viele Einheiten entstehen und welche Bereiche gemeinschaftlich bleiben.
- Gebäude vollständig aufmessen
Alle Geschosse, Keller und Nebengebäude werden in einem Termin erfasst.
- Aufteilungspläne erstellen
Die Zeichnungen bekommen die durchgehende Nummerierung und die Kennzeichnung der Eigentumsarten.
- Abgeschlossenheit beantragen
Der Antrag geht an Amt 61, im Denkmalbereich zusätzlich an die untere Denkmalbehörde.
- Übergabe an das Notariat
Mit Plänen, Bescheinigung und Flächenermittlung kann beurkundet und eingetragen werden.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Ratingen bestimmt
Unser Anteil hängt vom Gebäude ab, nicht vom Wert der Einheiten:
- Zahl der Einheiten
Jede weitere Einheit bringt eigene Abgrenzung, eigene Flächenermittlung und mehr Darstellungsaufwand mit sich.
- Komplexität des Gebäudes
Ein gerades Mehrfamilienhaus ist rascher erfasst als eine gewachsene Hofanlage mit mehreren Baukörpern.
- Umfang der Nebenflächen
Keller, Speicher, Stellplätze und Hofanteile brauchen jeweils eine eigene Abgrenzung.
- Lage in einem Denkmalbereich
In den fünf Ratinger Denkmalbereichen kommt die Abstimmung mit der Denkmalbehörde hinzu.
Alle Leistungen in Ratingen
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