Aufteilungspläne in Ratingen — jede Fläche bekommt eine Nummer

Q: Kann ich meine vorhandenen Grundrisse als Aufteilungspläne verwenden?

Selten. Aufteilungspläne brauchen eine durchgehende Nummerierung, farbliche Kennzeichnung der Eigentumsarten und lückenlose Flächenzuordnung — Anforderungen, die ein normaler Grundriss nicht erfüllt und alte Ratinger Unterlagen zusätzlich oft nur den früheren Zustand zeigen.

Q: Müssen Keller und Dachraum wirklich mitgezeichnet werden?

Ja, denn keine Fläche im Gebäude darf ohne Zuordnung bleiben. Kellerabteile, Trockenräume und Speicher gehören deshalb zwingend in den Plan. Vergessene Nebenflächen sind der häufigste Grund für Rückläufe von Amt 61.

Q: Wie werden Stellplätze und Hofflächen behandelt?

Als Freifläche kein Sondereigentum, aber möglicher Gegenstand eines Sondernutzungsrechts — dafür braucht es eine eindeutige zeichnerische Abgrenzung. Auf Ratinger Hofstellen mit gemeinsamer Zufahrt entscheidet genau das über spätere Konflikte.

Q: Wer prüft die Pläne?

Amt 61 als untere Bauaufsichtsbehörde erteilt darauf gestützt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die zusammen mit der notariellen Teilungserklärung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Ratingen vorgelegt wird.

Q: Was passiert, wenn später umgebaut wird?

Verschiebt der Umbau die Flächenzuordnung, passt der eingetragene Plansatz nicht mehr. Je nach Umfang braucht es dann eine Änderung der Teilungserklärung, der alle Beteiligten zustimmen müssen.

Q: Wie lange dauert die Erstellung?

Sobald das Aufmaß vorliegt, ist der zeichnerische Teil bei einem überschaubaren Haus binnen weniger Tage fertig. Mehrere Gebäude oder umfangreiche Nebenflächen verlängern diese Zeit entsprechend.

Aufteilungspläne sind die Zeichnungen, mit denen ein Gebäude rechtlich zerlegt wird. Sie zeigen alle Geschosse, alle Räume und alle Nebenflächen, und sie ordnen jede einzelne dieser Flächen einer Nummer zu. Diese Nummer ist später die Adresse im Grundbuch.

Damit unterscheiden sie sich grundlegend von einer gewöhnlichen Bauzeichnung. Ein Aufteilungsplan muss vollständig sein — jede Fläche gehört entweder zu einer Einheit oder zum Gemeinschaftseigentum.

In Ratingen führt das regelmäßig zu Fragen, die anderswo seltener auftauchen. In den Bürgerhäusern des Denkmalbereichs Ortskern gibt es Nebentreppen, ehemalige Werkstatträume und Wirtschaftsflächen, die historisch zum ganzen Haus gehörten und nun einer Einheit zugewiesen werden müssen. Auf den Hofstellen in Hösel und Lintorf liegen mehrere Gebäude auf einem Grundstück, dazwischen Hofflächen und Zufahrten.

Wann Aufteilungspläne in Ratingen gebraucht werden

Immer dann, wenn aus einem Objekt mehrere Rechtseinheiten werden:

Ein Haus wird erstmals in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Gewerblich genutzte Räume sollen Teileigentum werden.
Eine bestehende Teilung soll geändert werden.
Kellerabteile oder Stellplätze werden neu zugeteilt.
Neubau oder Umbau lässt die Einheiten erst entstehen.
Vorhandene Pläne bilden nicht mehr den wirklichen Zustand ab.

Was einen Aufteilungsplan im Fachwerkhaus schwieriger macht

Eigentümer mit vorhandenen Bestandsplänen halten den Aufteilungsplan oft für reine Formsache. Tatsächlich unterscheidet er sich nicht in der Optik, sondern im Anspruch: Er muss drei Dinge leisten, die ein gewöhnlicher Grundriss nicht leisten muss. Erstens eine konsequente Nummerierung — jeder Raum, der zu einer Einheit gehört, trägt über alle Geschosse hinweg dieselbe Nummer. Zweitens Lückenlosigkeit — für keine Fläche darf offenbleiben, ob sie Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Drittens Deckungsgleichheit mit der Wirklichkeit — was gezeichnet ist, muss vor Ort so existieren oder eigens hergestellt werden. In Ratingen zeigt sich das besonders deutlich. Ein Bürgerhaus im Denkmalbereich Ortskern hat oft Nebentreppen, frühere Werkstatt- oder Ladenflächen im Erdgeschoss und Wirtschaftsräume, die mehrere Geschosse verbinden — wem sie zugeschlagen werden, muss der Plan zeigen, nicht raten lassen. Auf einer Hofstelle in Hösel oder Lintorf stehen Wohnhaus, umgebaute Scheune und Remise auf gemeinsamem Grund, dazwischen Zufahrt und Hoffläche; abgeschlossene Räume können Sondereigentum werden, die Außenflächen dagegen nur über zeichnerisch klar abgegrenzte Sondernutzungsrechte. Und in den Mehrfamilienhäusern der eingemeindeten Ortsteile weichen die vorhandenen Kellerpläne häufig vom tatsächlichen Zustand ab, weil Abteile über Jahrzehnte zusammengelegt oder verschoben wurden, ohne dass eine der fünf früheren Gemeindeverwaltungen das je dokumentiert hätte. Genau dort scheitern viele Entwürfe — vergessen werden Heizungsräume, Zählernischen, Trockenräume, die Fläche unter der Außentreppe. Wir nehmen deshalb sämtliche Ebenen in einem einzigen Termin auf und zeichnen so, dass Amt 61 den Plansatz ohne Rückfragen zur Zuordnung durchwinken kann.

Welche Zeichnungen zum Satz gehören

Ein vollständiger Satz besteht in der Regel aus vier Bestandteilen:

Grundrisse aller Geschosse

Vom Keller bis zum Dachraum, jeweils mit Nummerierung und farblicher Kennzeichnung der Eigentumsarten versehen.

Schnitte

Machen sichtbar, wie Einheiten über mehrere Geschosse zusammenhängen — bei Maisonetten unverzichtbar.

Ansichten

Ordnen das Gebäude von außen ein und zeigen, wo welcher Zugang liegt.

Darstellung der Freiflächen

Stellplätze sowie Hof- und Gartenanteile werden abgegrenzt, sobald Sondernutzungsrechte daran hängen.

Was in die Pläne eingetragen wird

Neben der Geometrie sind es vor allem Zuordnungen:

Nummerierung der Einheiten
Läuft fortlaufend über alle Geschosse und ist der Schlüssel zwischen Plan, Teilungserklärung und Grundbuch.
Kennzeichnung der Eigentumsarten
Farbe oder Schraffur unterscheiden Sondereigentum von Gemeinschafts- und Sondernutzungsflächen.
Nebenräume mit Zuordnung
Keller, Speicher und Garagen tragen jeweils die Nummer der zugehörigen Einheit.
Technikräume und Verkehrsflächen
Heizungsraum, Hausanschluss, Treppenhaus und Flure zählen zum Gemeinschaftseigentum.
Flächenangaben je Einheit
Bilden die Grundlage, aus der später die Miteigentumsanteile berechnet werden.

Vier Aufteilungen aus Ratingen

Bürgerhaus in der Denkmalbereichssatzung Ortskern

Der frühere Laden im Erdgeschoss wird eine eigene Einheit, das Nebentreppenhaus bleibt gemeinschaftlich.

Hofstelle in Lintorf mit drei Baukörpern

Wohnhaus, Scheune und Remise stehen für sich; Hoffläche und Zufahrt werden separat abgegrenzt.

Gründerzeithaus an der Südlichen Bahnstraße

Eine geschossverbindende Nebentreppe muss entweder gemeinschaftliche Erschließung oder Teil einer Einheit sein — beides zugleich geht nicht.

Mehrfamilienhaus in Homberg mit umgebautem Keller

Weil die alten Kellerpläne nicht mehr stimmen, lassen sich die Abteile erst nach neuer Aufnahme sauber zuordnen.

So entstehen Ihre Aufteilungspläne

Aufteilung festlegen
Wir legen gemeinsam fest, welcher Raum zu welcher Einheit zählt und was gemeinschaftlich bleibt.
Alle Ebenen aufmessen
In einem Termin erfassen wir Wohnungen, Keller, Dachraum und Nebengebäude.
Pläne zeichnen und kennzeichnen
Nummern, Farben und Flächenangaben werden in die Zeichnungen übertragen.
Einreichen und begleiten
Nach der Einreichung bei Amt 61 klären wir Rückfragen, bis die Bescheinigung vorliegt.

Was den Aufwand von Aufteilungsplänen in Ratingen beeinflusst

Vier Größen bestimmen den Umfang der Arbeit:

Anzahl der Einheiten
Jede Einheit bringt eine eigene Zuordnung, eigene Flächenermittlung und zusätzliche Kennzeichnungen mit sich.
Zahl der Geschosse und Gebäude
Ein einzelnes Haus bleibt überschaubar, mehrere Baukörper verlangen die lagerichtige Verknüpfung untereinander.
Umfang der Nebenflächen
Zahlreiche Kellerabteile, Stellplätze und Hofanteile bedeuten entsprechend viele Einzelabgrenzungen.
Lage in einem Denkmalbereich
Bauliche Schritte zur Herstellung der Abgeschlossenheit brauchen dort zusätzlich die Zustimmung der Denkmalbehörde.