Aufmaß & Vermessung in Ratingen — eigene Bauaufsicht, eigene Vermessung, ein Amt
Wer in Ratingen ein Gebäude vermessen lassen will, trifft auf eine Verwaltungsstruktur, die sich von vielen anderen Kommunen im Kreis Mettmann unterscheidet: Bauaufsicht und amtliche Vermessung liegen hier nicht bei zwei verschiedenen Trägern, sondern unter einem gemeinsamen Dach. Amt 61 – das Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung – führt mit Abteilung 61.20 die Vermessung und mit Abteilung 61.30 die Bauordnung, beide am Sitz Minoritenstraße 2-6. Mit einem privaten Bauaufmaß hat das trotzdem wenig zu tun: Es weist keine Grundstücksgrenze nach, sondern erfasst, was weder Bauakte noch Kataster verzeichnen – die tatsächlichen Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche eines Gebäudes, ob Fachwerkhaus am Markt oder Hofgebäude in Hösel.
Wann ein Aufmaß in Ratingen gebraucht wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift gebunden – gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und vorhandene Unterlagen dafür nicht reichen:
- Für ein Fachwerkhaus im Ortskern liegt zwar eine Bauakte vor, sie zeigt aber selten den heutigen Zustand nach jahrhundertelangen Umbauten.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder eine Sanierung braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg, etwa vor der Finanzierung eines Kaufs.
- Ein Hofgebäude in Lintorf oder Hösel soll in Wohnungseigentum aufgeteilt werden: Der Aufteilungsplan muss jede Einheit eindeutig abgrenzen.
In Nordrhein-Westfalen ist es keine Selbstverständlichkeit, Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung in einem einzigen Amt zu bündeln. Anderswo führt oft der Kreis die amtliche Vermessung, während die Stadt nur die Bauaufsicht innehat — wer dort einen Grenznachweis braucht, landet bei einer anderen Behörde als beim Bauantrag. In Ratingen laufen beide Aufgaben in Amt 61 zusammen, organisatorisch als Abteilungen 61.20 und 61.30 getrennt, aber unter einer Amtsleitung an derselben Adresse. Für die amtliche Gebäudeeinmessung nach dem Vermessungs- und Katastergesetz NRW bleibt die Rechtslage davon unberührt: Wer seit dem 1. Juli 1972 neu baut oder den Grundriss eines Gebäudes verändert, muss auf eigene Kosten einmessen lassen — durch die Katasterbehörde selbst oder eine öffentlich bestellte Vermessungsingenieurin beziehungsweise einen Vermessungsingenieur. Ältere, im Umriss seither unveränderte Gebäude, wie sie im Ratinger Ortskern und in den Dorfkernen von Lintorf und Hösel zahlreich stehen, wurden von dieser Pflicht nie erfasst — was aber nichts darüber aussagt, ob sich im Inneren seither etwas verändert hat. Genau dort setzt ein privates Bauaufmaß an, ohne amtliche Vermessung oder Bauaufsicht zu ersetzen. Bei den Fachwerkhäusern rund um den Marktplatz kommt erschwerend hinzu, dass die sichtbare Balkenkonstruktion keine verlässliche Bezugslinie liefert — Jahrhunderte des Setzens lassen kaum eine Wand noch exakt rechtwinklig stehen. Wir arbeiten deshalb mit engmaschigen Kontrollpunkten statt einer einzelnen Diagonale, die bei einem verzogenen Baukörper ohnehin nicht mehr stimmt. In den fünf 1975 eingemeindeten Ortsteilen — Breitscheid, Eggerscheidt, Hösel, Homberg, Lintorf — liegt die Schwierigkeit dagegen in der Aktenlage: Bauunterlagen aus der Zeit der eigenständigen Gemeinden sind unterschiedlich vollständig in den städtischen Bestand übernommen worden, und Lücken lassen sich nur über eine neue Aufnahme am Gebäude schließen.
Wie in Ratingen aufgemessen wird
Welches Verfahren passt, hängt von der Bauweise und dem Zweck der späteren Unterlagen ab:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der übliche Weg bei Wohnungen und Reihenhäusern, mit einer Gerätegenauigkeit von rund ± 1,5 Millimetern.
Aufmaß mit engmaschigen Kontrollmaßen bei Fachwerk
Zusätzliche Kontrollpunkte sichern die Geometrie ab, weil historische Wände selten mehr rechtwinklig stehen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Geeignet für unregelmäßig geschnittene Hofanlagen mit großen, offenen Wirtschaftsräumen.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung, sofern gebaut wurde wie gezeichnet — vor Ort stichprobenartig geprüft.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Der Messvorgang selbst ist nur der erste Schritt. Brauchbar wird das Aufmaß erst durch das, was daraus abgeleitet wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Liefern Geschosshöhen und Dachneigung, die der Grundriss allein nicht zeigt.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ermittelt, jeder Raum einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor.
- Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung — die Norm beschreibt das Bauwerk, nicht die Wohnung.
- Messprotokoll, Skizze und Fotos
Bleiben Teil der Dokumentation und zeigen nachvollziehbar, wo gemessen wurde.
Aufmaße in Ratingen – Beispiele aus der Praxis
Fachwerkhaus an der Poststraße
Über Jahrhunderte verzogene Balken machen engmaschige Kontrollmaße statt einer einzelnen Diagonale nötig.
Hofanlage in Hösel vor der Aufteilung
Wohnhaus, ehemaliger Stall und Remise werden per Laserscan lagerichtig zueinander erfasst.
Reihenhaus in Breitscheid ohne aktuellen Plan
Ein Handaufmaß liefert rasch die Grundlage für Grundriss und Wohnflächenberechnung.
Gebäude nahe des Überschwemmungsgebiets am Anger
Vor einem Anbau wird zunächst der Bestand samt Geländeanschluss erfasst, bevor Höhen im Bauantrag stehen.
So läuft Ihr Aufmaß in Ratingen ab
Der grundsätzliche Ablauf ist überall gleich. In Ratingen kommt hinzu, welche Vorunterlagen bei welcher Abteilung von Amt 61 liegen:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Bankunterlage, Planungsgrundlage oder Aufteilungsplan verlangen jeweils eigene Detailtiefe.
- Bauakte und Katasterlage klären
Beide Auskünfte stammen in Ratingen aus Amt 61, nur aus unterschiedlichen Abteilungen.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Keller, Dachboden und Nebenräume brauchen freien Zugang, bei Hofanlagen jeder einzelne Gebäudeteil.
- Erfassung vor Ort
Raumweise mit absichernden Kontrollmaßen, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Zeichnungen und Flächenberechnung entstehen mit offengelegtem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Ratingen beeinflusst
Nicht die Wohnfläche allein bestimmt den Aufwand, sondern die Form des Gebäudes und die Zahl der Stellen, an denen einzeln gemessen werden muss:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit sich.
- Geometrie des Gebäudes
Ein gerades, freistehendes Haus ist rascher erfasst als ein verzogenes Fachwerkhaus oder eine mehrteilige Hofanlage.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und 3D-Laserscan unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Der Auswertungsaufwand wächst mit jeder zusätzlichen Zeichnungsart und Berechnung.
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