Nutzungsänderung in Potsdam — zwischen § 51a-Erleichterung und eigener Zweckentfremdungssatzung
Eine Nutzungsänderung fragt nicht danach, ob gebaut wird, sondern ob eine bestehende Fläche künftig anders genutzt werden darf. In Potsdam entscheidet darüber der Bereich 441 nach der Brandenburgischen Bauordnung – seit dem 30. Juni 2026 mit einer spürbaren Erleichterung durch den neuen § 51a BbgBO. Wer dabei Wohnraum aus der Wohnnutzung herausnehmen will, trifft zusätzlich auf eine Besonderheit, die es in dieser Form in keiner anderen Stadt Brandenburgs gibt: Potsdam ist die einzige Kommune des Landes, die von der Möglichkeit einer eigenen Zweckentfremdungsverbotssatzung tatsächlich Gebrauch gemacht hat.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Potsdam genehmigungspflichtig?
Wie beim Bauantrag prüft die BbgBO auch bei Nutzungsänderungen, welches Verfahren zutrifft – hier zusätzlich verschärft oder erleichtert je nachdem, was sich durch die neue Nutzung ändert:
- Verfahrensfrei bleibt eine Nutzungsänderung, wenn die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen auslöst als die bisherige – etwa der Wechsel zwischen zwei vergleichbar einzustufenden Büronutzungen.
- Löst die neue Nutzung zusätzliche Anforderungen aus, etwa an Stellplätze oder Schallschutz, greift je nach Umfang das Bauanzeige-, das vereinfachte oder das reguläre Baugenehmigungsverfahren nach denselben Regeln wie beim Bauantrag.
- Seit dem 30. Juni 2026 erleichtert § 51a BbgBO ausdrücklich Nutzungsänderungen an bestehenden Gebäuden – parallel zu Umbauten, Anbauten und Dachgeschossausbauten im selben Bestand.
- Betrifft die Nutzungsänderung Wohnraum, kommt in Potsdam die Zweckentfremdungsprüfung als eigenständiges zweites Verfahren hinzu, unabhängig vom Ausgang der bauordnungsrechtlichen Prüfung.
Das Brandenburgische Zweckentfremdungsverbotsgesetz vom 5. Juni 2019 erlaubt Kommunen mit gefährdeter Wohnraumversorgung, per Satzung eine Genehmigungspflicht für die Zweckentfremdung von Wohnraum einzuführen – befristet auf höchstens fünf Jahre. Potsdam hat als bislang einzige Stadt Brandenburgs von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht: Die Satzung trat am 30. April 2021 in Kraft. Sie untersagt ohne Genehmigung, Wohnraum leerstehen zu lassen, ihn überwiegend gewerblich zu nutzen oder ihn als Ferienwohnung beziehungsweise kurzzeitige Beherbergung zu vermarkten; eine Ferienwohnungsnutzung ist ohne Genehmigung nur bis zu acht Wochen im Kalenderjahr zulässig. Verstöße sind bußgeldbewehrt. Da die Satzung gesetzlich auf höchstens fünf Jahre befristet ist, lohnt sich vor einer geplanten Nutzungsänderung eine aktuelle Nachfrage beim Bereich 441, ob und in welcher Fassung sie fortgilt.
Zwei getrennte Prüfungen bei Wohnraum
Wird Wohnraum umgenutzt, laufen in Potsdam zwei rechtlich unabhängige Verfahren nebeneinander:
Bauordnungsrechtliche Prüfung nach BbgBO
Der Bereich 441 vergleicht bisherige und geplante Nutzung und ordnet das Vorhaben einem der BbgBO-Verfahren zu – von verfahrensfrei bis zum regulären Baugenehmigungsverfahren, mit möglicher Erleichterung durch § 51a im Bestand.
Zweckentfremdungsprüfung nach der Potsdamer Satzung
Unabhängig davon prüft eine gesonderte Stelle, ob der Wegfall der Wohnnutzung – etwa durch gewerbliche Nutzung, Leerstand oder Ferienvermietung über acht Wochen hinaus – eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung erfordert. Diese Prüfung entfällt vollständig, wenn keine Wohnnutzung betroffen ist.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Potsdam braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung als Grundlage für die Verfahrenseinordnung durch den Bereich 441.
- Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung
Grundrisse und, wo relevant, Schnitte und Ansichten mit der geplanten Nutzung, mindestens im Maßstab 1:100.
- Nachweise zu zusätzlich ausgelösten Anforderungen
Etwa Stellplatz- oder Schallschutznachweise, sofern die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
- Antrag nach der Zweckentfremdungsverbotssatzung
Eigenständige Anlage, sobald Wohnraum künftig gewerblich, leerstehend oder als Ferienwohnung genutzt werden soll – mit Angaben zum geplanten Nutzungsumfang.
Nutzungsänderungen in Potsdam – Beispiele aus der Praxis
Ladengeschäft im Holländischen Viertel wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst regelmäßig keine strengeren Anforderungen aus und bleibt oft verfahrensfrei oder im Bauanzeigeverfahren – eine Zweckentfremdungsprüfung entfällt, weil kein Wohnraum wegfällt.
Dachgeschossausbau mit gleichzeitiger Umnutzung
Wird im Zuge eines Dachgeschossausbaus zugleich die Nutzung geändert, greifen seit dem 30. Juni 2026 die Erleichterungen des § 51a BbgBO für beide Aspekte gemeinsam.
Wohnung in der Berliner Vorstadt wird dauerhaft als Ferienwohnung vermarktet
Überschreitet die geplante Vermietung acht Wochen im Kalenderjahr, ist unabhängig vom Ausgang der bauordnungsrechtlichen Prüfung eine Genehmigung nach der Potsdamer Zweckentfremdungsverbotssatzung erforderlich.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Potsdam ab
Der rechtliche Rahmen folgt der BbgBO wie im gesamten Land – die Potsdamer Besonderheit ist die zusätzliche, eigenständige Zweckentfremdungsprüfung bei Wohnraum:
- Bisherige und geplante Nutzung vergleichen
Die vergleichende Nutzungsbeschreibung entscheidet, ob und welches BbgBO-Verfahren greift – und ob § 51a die Prüfung erleichtert.
- Zweckentfremdung prüfen, falls Wohnraum betroffen ist
Fällt Wohnraum weg, wird parallel geklärt, ob die Potsdamer Zweckentfremdungsverbotssatzung eine gesonderte Genehmigung verlangt.
- Unterlagen für den Bereich 441 zusammenstellen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung ausgelösten Nachweise werden digital aufbereitet und eingereicht.
- Prüfung durch den Bereich 441
Formale und fachliche Prüfung der Vereinbarkeit mit BbgBO, Bebauungsplan und – sofern einschlägig – der Zweckentfremdungssatzung.
- Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid oder die Freistellungswirkung; bei Wohnraum darf die neue Nutzung erst nach Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung aufgenommen werden.
Was den Aufwand einer Nutzungsänderung in Potsdam beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie weit sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand beim Bereich 441.
- Anwendbarkeit von § 51a BbgBO
Fällt die Nutzungsänderung unter die seit 30. Juni 2026 geltende Erleichterung, verringert sich der Nachweisaufwand gegenüber der bisherigen Rechtslage.
- Zweckentfremdungsprüfung bei Wohnraum
Fällt Wohnraum weg, kommt ein eigenständiges Genehmigungsverfahren nach der Potsdamer Satzung hinzu, das zusätzlich vorbereitet werden muss.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt.
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