Aufteilungspläne in Potsdam — bemaßt, nummeriert und aus lückenhaften Archiven rekonstruiert
Ein Aufteilungsplan folgt in Potsdam derselben Norm wie überall: § 7 WEG verlangt eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung, die Sonder- und Gemeinschaftseigentum eindeutig trennt. Schwieriger als die Norm ist in Potsdam oft die Quelle. In der Nacht zum 15. April 1945 zerstörte ein britischer Luftangriff rund 70 Prozent der historischen Innenstadt binnen weniger als einer Stunde – ein Ereignis, das als „Nacht von Potsdam“ in die Stadtgeschichte einging. Wer für ein Gebäude aus dieser Zeit einen aktuellen Aufteilungsplan braucht, findet die historische Bauakte deshalb nicht immer dort, wo man sie erwarten würde.
Wann Sie in Potsdam einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Schritte:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bereichs 441, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, für die nach den für diesen Text ausgewerteten Quellen in Potsdam derzeit keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist.
- Bei Neubauten in Bornstedter Feld oder Krampnitz entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne Archivrecherche.
Zwei unabhängige Umstände erschweren in Potsdam gelegentlich den Zugriff auf eine verwertbare historische Bauakte. Zum einen führt das Brandenburgische Landeshauptarchiv einen eigenen, umfangreichen Bestand an Bauakten für Privatbauten aus der Zeit 1874 bis 1945 – daneben liegen jüngere und laufende Akten beim Fachbereich 44 der Stadt. Das Landeshauptarchiv weist zugleich darauf hin, dass für zahlreiche ältere Gebäude nur Teilunterlagen oder vereinzelte Blätter überliefert sind. Zum anderen zerstörte der britische Luftangriff in der Nacht vom 14. auf den 15. April 1945 rund 70 Prozent der historischen Innenstadt binnen weniger als einer Stunde – mit erheblichen Folgen für die bauliche Substanz selbst, unabhängig davon, ob eine Akte dazu erhalten blieb. Beide Umstände zusammen bedeuten: Selbst eine vorhandene alte Bauakte kann einen Zustand zeigen, den es am selben Standort heute in dieser Form nicht mehr gibt.
Woher Ihr Potsdamer Aufteilungsplan stammt
Je nach Alter und Zustand des Gebäudes kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der laufenden Bauakte des Fachbereichs 44
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Aus dem Bestand des Brandenburgischen Landeshauptarchivs
Für Gebäude aus der Zeit 1874 bis 1945 führt das Landeshauptarchiv einen eigenen, teils lückenhaften Bestand – ein Weg, der bei älteren Immobilien häufig weiterhilft, wenn die städtische Akte an ihre Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – nach einem Ereignis wie dem Luftangriff von 1945 oft der einzig verlässliche Weg.
Welche Unterlagen für Ihren Potsdamer Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Fachbereich 44 oder beim Landeshauptarchiv werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch ohne die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Potsdam – Beispiele aus der Praxis
Gebäude nahe dem Alten Markt ohne verwertbare Vorkriegsakte
Die historische Bauakte endet vor 1945 oder ist nur bruchstückhaft überliefert; das heutige Gebäude wurde nach dem Luftangriff verändert wiederaufgebaut. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung.
Gründerzeithaus in der Berliner Vorstadt mit Akte im Landeshauptarchiv
Die städtische Akte ist unvollständig, eine ausführlichere Fassung liegt im Brandenburgischen Landeshauptarchiv – muss aber gegen den heutigen Bestand abgeglichen werden, bevor sie als Grundlage taugt.
Neubau im Bornstedter Feld mit vollständiger, aktueller Akte
Die Bauakte ist vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Doppelhaus in Babelsberg mit unterschiedlicher Kriegsschädigung
Eine Doppelhaushälfte wurde 1945 beschädigt und später verändert wiederaufgebaut, die andere blieb weitgehend erhalten. Der Aufteilungsplan berücksichtigt für jede Hälfte die jeweils passende Quelle.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Potsdam
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Potsdam liegt das Gewicht auf dem ersten Schritt – der Prüfung, ob überhaupt eine verwertbare Quelle existiert:
- Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim Fachbereich 44 oder – bei älteren Gebäuden – im Brandenburgischen Landeshauptarchiv eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Kellerflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Potsdam beeinflusst
In Potsdam entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit der Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte beim Fachbereich 44 ist der günstigste Fall. Fehlt sie, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Ob eine Archivrecherche im Landeshauptarchiv nötig wird
Bei sehr alten Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Landeshauptarchiv – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Kellerflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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