Teilungserklärung in Pforzheim — Aufteilungsplan als eigentliche Hürde, Grundbuch in Maulbronn
Wer in Pforzheim ein Mehrfamilienhaus in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür in erster Linie den bemaßten Aufteilungsplan und die darauf gestützte Abgeschlossenheitsbescheinigung des Baurechtsamts. Eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, wie sie Baden-Württemberg über seine eigene Umwandlungsverordnung an rechtskräftige, dem Milieuschutz dienende Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB koppelt, setzt voraus, dass die Stadt ein solches Gebiet überhaupt ausgewiesen hat. Pforzheim kennt zwar zwei Erhaltungssatzungen – für das Rodviertel seit 1994 und für die Wartberg-Siedlung seit 1995 –, beide verfolgen aber nach verfügbaren Quellen das Ziel, die städtebauliche Eigenart und das historische Erscheinungsbild der jeweiligen Ensembles zu bewahren, nicht die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen. Eine eigene, dem Milieuschutz dienende Erhaltungssatzung ließ sich für Pforzheim nicht feststellen. Eine zweite Besonderheit betrifft das Grundbuch selbst: Es liegt seit 2014 nicht mehr beim Amtsgericht Pforzheim, sondern beim zentralen Grundbuchamt des Amtsgerichts Maulbronn.
Wann Sie in Pforzheim eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Anders als eine städtebauliche Erhaltungssatzung zum Schutz des Erscheinungsbilds knüpft die baden-württembergische Umwandlungsverordnung die Genehmigungspflicht ausschließlich an ein Gebiet, das dem Schutz der Wohnbevölkerung dient:
- Die Umwandlungsgenehmigungspflicht nach der UmwandVO des Landes gilt ausschließlich innerhalb eines rechtskräftigen, dem Milieuschutz dienenden Erhaltungssatzungsgebiets nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
- Ein solches Gebiet ließ sich für Pforzheim anhand der verfügbaren Quellen nicht feststellen – die beiden bekannten Pforzheimer Erhaltungssatzungen für Rodviertel und Wartberg-Siedlung dienen der Bewahrung der städtebaulichen Eigenart und des historischen Erscheinungsbilds, nicht dem Schutz vor Verdrängung der Wohnbevölkerung.
- Sollte der Gemeinderat künftig ein eigenes, dem Milieuschutz dienendes Erhaltungssatzungsgebiet beschließen, würde darin dieselbe UmwandVO-Prüfung greifen wie derzeit etwa in mehreren Stuttgarter Milieuschutzgebieten.
Wer von einer Erhaltungssatzung in Pforzheim hört, denkt womöglich zuerst an eine Umwandlungsbremse für Mietwohnungen. Tatsächlich verfolgen die beiden Pforzheimer Satzungen ein anderes Ziel: Die seit 1994 rechtskräftige Erhaltungssatzung für das Rodviertel bewahrt das Erscheinungsbild des gründerzeitlich geprägten Villenensembles, die seit 1995 geltende Erhaltungs- und Gestaltungssatzung für die Wartberg-Siedlung schützt die 1920er-Jahre-Gartenstadt und verlangt bei Veränderungen sogar die Rückführung auf das ursprüngliche Erscheinungsbild. Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung berührt dieses Schutzziel grundsätzlich nicht, solange sich am Gebäude selbst äußerlich nichts verändert. Wer dennoch auf Nummer sicher gehen möchte, sollte den aktuellen Satzungsstand vor der notariellen Beurkundung direkt beim Baurechtsamt abfragen, da sich die kommunale Beschlusslage grundsätzlich ändern kann.
Aktuelle Rechtslage in Pforzheim
Für die Teilungserklärung ergibt sich daraus ein vergleichsweise klarer Weg, mit einer Besonderheit bei Gebäuden in den beiden geschützten Ensembles:
Teilungserklärung außerhalb von Rodviertel und Wartberg
Ohne ein dem Milieuschutz dienendes Erhaltungssatzungsgebiet braucht die Teilungserklärung ausschließlich den bemaßten Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung des Baurechtsamts – unabhängig von Gebäudegröße oder Wohnungszahl.
Sonderfall Rodviertel und Wartberg-Siedlung
Liegt das Gebäude in einem der beiden Erhaltungssatzungsgebiete, prüft das Baurechtsamt zusätzlich, ob eine im Zuge der Aufteilung geplante bauliche Veränderung – etwa eine neue Trennwand mit Auswirkung auf die Fassade – mit dem geschützten Erscheinungsbild vereinbar ist. Die Umwandlung selbst als Rechtsakt bleibt davon unberührt.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Pforzheim nötig sind
Der Kern bleibt überschaubar:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch das Baurechtsamt der Stadt Pforzheim oder das zuständige Enzkreis-Amt.
- Aktueller Grundbuchauszug
Zuständig ist seit der Grundbuchamtsreform das zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht Maulbronn; für eine erste Einsicht steht die Grundbucheinsichtsstelle beim städtischen Vermessungs- und Liegenschaftsamt zur Verfügung.
- Kurzer Lagenachweis zu Rodviertel oder Wartberg
Ein Blick darauf, ob das Grundstück in einem der beiden Erhaltungssatzungsgebiete liegt, klärt, ob eine geplante bauliche Veränderung zusätzlich denkmalschutzrechtlich abzustimmen ist.
Teilungserklärungen in Pforzheim – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus in der Innenstadt
Ein in den 1950er-Jahren errichtetes Haus mit acht Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Da kein dem Milieuschutz dienendes Erhaltungssatzungsgebiet greift, genügt der Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Umgenutzte Schmuckfabrik mit vielen neuen Einheiten
Nach dem Umbau einer ehemaligen Fabrikhalle in Wohnungen entsteht der Aufteilungsplan direkt aus der Umbauplanung – die Zahl der neuen Einheiten spielt für die Genehmigungspflicht selbst keine Rolle.
Gründerzeitvilla im Rodviertel
Wird ein Gebäude im Rodviertel in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt und dabei die Fassade verändert, prüft das Baurechtsamt diese Veränderung zusätzlich am Maßstab der Erhaltungssatzung – die Aufteilung selbst braucht dafür keine gesonderte Genehmigung.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Pforzheim ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen; in Pforzheim lohnt sich vorab ein kurzer Blick auf zwei ortsspezifische Punkte:
- Lage zu Rodviertel und Wartberg prüfen
Vor der Beurkundung wird geklärt, ob das Grundstück in einem der beiden Erhaltungssatzungsgebiete liegt und ob eine geplante Veränderung dort zusätzlich abzustimmen ist.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Zuständig ist das Baurechtsamt der Stadt Pforzheim oder, im Enzkreis, das Amt des Landratsamts – seit 1. Januar 2025 ausschließlich digital über ViBa-BW erreichbar.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zentralen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Maulbronn, das seit der baden-württembergischen Grundbuchamtsreform für Pforzheim zuständig ist.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Pforzheim beeinflusst
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, etwa bei einer größeren umgenutzten Fabrikhalle.
- Lage in Rodviertel oder Wartberg
Ist zusätzlich zur Aufteilung eine bauliche Veränderung geplant, kommt bei einem Gebäude in einem der beiden Ensembles die denkmalschutzrechtliche Abstimmung hinzu.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
Alle Leistungen in Pforzheim
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