Aufteilungspläne in Pforzheim — wenn weder das Gebäude noch die Akte den Krieg überstanden hat
Ein Aufteilungsplan folgt in Pforzheim denselben bundesweiten Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Die Ausgangslage für seine Erstellung ist dabei ungewöhnlich klar umrissen: Während in anderen Städten oft nur die Bauakte oder nur das Gebäude verloren ging, fielen in weiten Teilen der Pforzheimer Innenstadt beim Luftangriff vom 23. Februar 1945 beide zugleich weg – die Bausubstanz selbst und mit ihr die zugehörige Bauakte. Anders im Rodviertel, das als gründerzeitliches Villenviertel weitgehend unversehrt blieb, und in der zwischen 1923 und 1929 errichteten Wartberg-Siedlung: Für Gebäude in diesen beiden seit den 1990er-Jahren geschützten Ensembles ist eine durchgehende Planhistorie deutlich wahrscheinlicher als im übrigen Stadtgebiet.
Wann Sie in Pforzheim einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Baurechtsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Pforzheim nach verfügbaren Quellen ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, weil kein dem Milieuschutz dienendes Erhaltungssatzungsgebiet bekannt ist.
- Bei der Umnutzung einer ehemaligen Fabrikhalle in mehrere Wohneinheiten entsteht der Plan meist direkt aus der Umbauplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
In vielen deutschen Großstädten steht die Erstellung eines Aufteilungsplans vor einem von zwei Problemen: Entweder ist die Bauakte verloren, während das Gebäude noch steht, oder umgekehrt. Für weite Teile der Pforzheimer Innenstadt gilt eine dritte, seltenere Ausgangslage: Weil beim Luftangriff vom 23. Februar 1945 nach Schätzung der britischen Bombing Survey Unit rund 83 Prozent der bebauten Stadtfläche zerstört wurden, fehlt für zahlreiche Grundstücke sowohl das historische Gebäude als auch die dazugehörige Akte – der Wiederaufbau ab 1948 begann in vielen Fällen ohne Bezug zur untergegangenen Vorkriegsbebauung. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Der Rückgriff auf eine ältere Aktenlage lohnt sich für die meisten innerstädtischen Objekte nicht, während er im Rodviertel und in der Wartberg-Siedlung, die beide von der Zerstörung weitgehend verschont blieben, eher zum Ziel führt.
Woher Ihr Pforzheimer Aufteilungsplan stammt
Je nach Kriegsschicksal des Gebäudes kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte der zuständigen Behörde
Ist die Akte auffindbar und stimmt sie mit dem heutigen Gebäude überein – am ehesten im Rodviertel oder in der Wartberg-Siedlung der Fall –, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.
Aus der Umbauplanung bei umgenutzten Gebäuden
Wird eine ehemalige Fabrikhalle oder ein Wiederaufbaugebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt, liefert die im Zuge des Umbaus erstellte, meist digital vorliegende Planung die Grundlage.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist weder eine verwertbare Akte noch eine aktuelle Umbauplanung vorhanden – der Regelfall für viele Wiederaufbaugebäude der Innenstadt –, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Welche Unterlagen für Ihren Pforzheimer Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Baurechtsamt der Stadt oder dem Amt des Enzkreises werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Umbaupläne
Ein bereits bemaßter Plan aus einem früheren Aufmaß oder aus der Umbauplanung einer Fabrikumnutzung verkürzt die Erstellung erheblich.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – besonders bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Pforzheim – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus ohne jede Vorkriegsakte
Weder das ursprüngliche Gebäude noch eine zugehörige Bauakte haben den Luftangriff 1945 überstanden. Der Aufteilungsplan entsteht komplett neu per Vor-Ort-Vermessung des heute stehenden Wiederaufbaugebäudes.
Gründerzeithaus im Rodviertel mit erhaltener Akte
Weil das Villenviertel den Luftangriff weitgehend unbeschädigt überstand, lässt sich eine historische Bauakte oft auffinden – abzugleichen bleibt trotzdem, ob seitherige Umbauten darin bereits erfasst sind.
Umgenutzte Schmuckfabrik mit digitaler Umbauplanung
Für die im Zuge des Umbaus entstandenen Wohneinheiten liegt die Planung bereits digital vor – der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Pforzheim
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Pforzheim liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob für das jeweilige Gebäude überhaupt eine Vorkriegsakte infrage kommt:
- Bauakte und Kriegsschicksal prüfen
Wir klären, ob beim Baurechtsamt eine Akte vorliegt und ob das heutige Gebäude überhaupt noch dem in der Akte gezeigten Zustand entspricht.
- Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder existiert sie gar nicht, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als vollständigen Ersatz.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Baurechtsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Pforzheim beeinflusst
In Pforzheim entscheidet vor allem, ob überhaupt eine Bauakte existiert, nicht nur ihre Vollständigkeit:
- Existenz und Übereinstimmung der Bauakte
Für viele Wiederaufbaugebäude fehlt jede Akte – der Plan entsteht dann vollständig aus dem Aufmaß. Im Rodviertel oder in der Wartberg-Siedlung ist eine Akte häufiger vorhanden, muss aber gegen den heutigen Zustand geprüft werden.
- Vorliegen einer digitalen Umbauplanung
Bei umgenutzten Fabrikgebäuden lässt sich der Aufteilungsplan oft direkt aus der Umbauplanung ableiten, was Zeit gegenüber einer vollständigen Neuvermessung spart.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Räume bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
Alle Leistungen in Pforzheim
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