Teilungserklärung in Paderborn — ohne Umwandlungsgenehmigung, auch nicht in Schloß Neuhaus
Wer in Paderborn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss anders als in Berlin keine landesweite Umwandlungsgenehmigung einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht. Eine zweite Hürde, wie sie einzelne andere NRW-Städte über eine soziale Erhaltungssatzung kennen, lässt sich für Paderborn ebenfalls nicht feststellen. Auch die seit August 2025 geltende Denkmalbereichssatzung für den historischen Ortskern Schloß Neuhaus ändert daran nichts – sie beruht auf einer anderen Rechtsgrundlage als eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB und kann deshalb rechtlich schon gar keinen Umwandlungsvorbehalt auslösen.
Brauchen Sie in Paderborn eine Umwandlungsgenehmigung?
§ 250 BauGB erlaubt den Bundesländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per eigener Rechtsverordnung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen. Für Paderborn lässt sich die Frage auf zwei Ebenen beantworten:
- Landesweit hat Nordrhein-Westfalen von dieser Ermächtigung keinen Gebrauch gemacht – das gilt auch für Paderborn, unabhängig von der Zahl der Wohnungen im betroffenen Gebäude.
- Eine zusätzliche Genehmigungspflicht innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebiets nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB setzt eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB voraus – eine solche Satzung ließ sich für Paderborn nicht feststellen.
- Die Denkmalbereichssatzung Schloß Neuhaus verfolgt ein anderes Schutzziel und beruht auf einer anderen Rechtsgrundlage; sie betrifft bauliche Veränderungen am Ensemble, nicht die Umwandlung in Wohnungseigentum als solche.
<p>Ein naheliegender, aber falscher Schluss lautet: Wenn ein Gebiet schon so stark reguliert ist wie der historische Ortskern Schloß Neuhaus, dann wird dort doch sicher auch die Umwandlung in Wohnungseigentum erschwert sein. Rechtlich trifft das nicht zu. Die Denkmalbereichssatzung „Historischer Ortskern Schloß Neuhaus“ stützt sich auf das Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen und schützt rund 50 Baudenkmäler sowie rund 50 weitere erhaltenswerte Gebäude als bauliches Ensemble – ihr Gegenstand ist die äußere Erscheinung und Substanz der Gebäude. Eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann dagegen ausschließlich über § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB entstehen, und das setzt eine soziale Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB voraus, die eigens dem Schutz der Wohnbevölkerung vor Verdrängung dient. Eine denkmalschutzrechtliche Satzung erfüllt diese Voraussetzung schon vom Ansatz her nicht. Für eine Teilungserklärung in Schloß Neuhaus heißt das: Der Aufteilungsplan selbst lässt sich unabhängig von der Denkmalbereichssatzung erstellen – nur wenn die Umwandlung mit einer baulichen Veränderung einhergeht, etwa einem zusätzlichen Hauseingang, bleibt diese Maßnahme anhand der Gestaltungsfibel gesondert zu prüfen.</p>
Der Weg zur Teilungserklärung in Paderborn
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung folgt der Ablauf dem bundesweiten WEG-Grundmuster – mit der Zuständigkeitsklärung zwischen Stadt und Kreis als einzigem Paderborner Sonderpunkt:
Regelfall im Stadtgebiet
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung über das städtische Bauordnungsamt, ohne zusätzliche Genehmigung.
Regelfall im übrigen Kreisgebiet
Dieselben Schritte über das kreiseigene Amt für Bauen und Wohnen.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Paderborn braucht
Der Kern bleibt unabhängig von der Lage des Grundstücks derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Amts.
- Aktueller Grundbuchauszug
Belegt die bestehenden Eigentumsverhältnisse.
- Stellungnahme zur Gestaltungsfibel bei baulichen Änderungen in Schloß Neuhaus
Nur erforderlich, wenn die Umwandlung mit einer die äußere Erscheinung betreffenden baulichen Maßnahme im Satzungsgebiet einhergeht.
Teilungserklärungen in Paderborn – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus im Stadtgebiet wird wohnungsweise verkauft
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung über das städtische Bauordnungsamt genügen, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen.
Historisches Gebäude im Satzungsgebiet Schloß Neuhaus ohne baulichen Eingriff
Die reine Umwandlung in Wohnungseigentum braucht keine zusätzliche Genehmigung nach der Denkmalbereichssatzung.
Umwandlung mit neuem Hauseingang in Schloß Neuhaus
Weil der neue Zugang die äußere Erscheinung verändert, ist diese bauliche Maßnahme zusätzlich anhand der Gestaltungsfibel zu prüfen – unabhängig vom Aufteilungsplan selbst.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Paderborn ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben WEG-Verfahren. In Paderborn kommt es vor allem auf die richtige Zuständigkeit und eine mögliche bauliche Veränderung in Schloß Neuhaus an:
- Zuständiges Amt ermitteln
Je nach Lage des Grundstücks das städtische Bauordnungsamt oder das kreiseigene Amt für Bauen und Wohnen.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen
Beim zuständigen Amt oder alternativ bei einem staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Gegebenenfalls Gestaltungsfibel prüfen
Nur bei baulichen Veränderungen im Satzungsgebiet Schloß Neuhaus, unabhängig von der Teilungserklärung selbst.
- Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Paderborn beeinflusst
Ohne landesweite Umwandlungsgenehmigung bleibt der Grundaufwand überschaubar – diese Faktoren bestimmen ihn im Einzelfall:
- Zugehörigkeit zum Stadt- oder Kreisgebiet
Bestimmt, welches Amt für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig ist.
- Bauliche Veränderung im Satzungsgebiet Schloß Neuhaus
Nur wenn die Umwandlung mit einer Änderung der äußeren Erscheinung einhergeht, kommt die Prüfung anhand der Gestaltungsfibel hinzu.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
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