Aufmaß & Vermessung in Paderborn — Bauaufmaß zwischen städtischem Liegenschaftsamt und Kreiskataster
Ein Bauaufmaß erfasst in Paderborn dasselbe wie überall: Innenmaße, Raumaufteilung und Flächen eines Gebäudes, unabhängig von der amtlichen Vermessung des Grundstücks selbst. Wer dafür beim zuständigen Amt nach Bestandsunterlagen fragt, trifft in Paderborn auf eine zweistufige Struktur, wie sie kreisfreie Nachbarstädte nicht kennen: Das städtische Liegenschaftsamt beauftragt die Vermessungen für das Stadtgebiet, das eigentliche Liegenschaftskataster führt aber das Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Paderborn für das gesamte Kreisgebiet einschließlich der Stadt. Für ein Bauaufmaß mit seinen Innenmaßen ändert das wenig – für die Beschaffung vorhandener Bestandsunterlagen aber schon.
Wann ein Aufmaß in Paderborn erforderlich wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift gebunden; verpflichtet ist dazu niemand. Gebraucht wird es, sobald eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und vorhandene Unterlagen dafür nicht reichen. In Paderborn vor allem in diesen Fällen:
- Für das Gebäude liegt keine brauchbare Zeichnung mehr vor, oder die vorhandene zeigt einen überholten Zustand.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage.
- Bank oder Gutachter verlangen eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit eindeutig abgrenzen.
<p>Weniger bekannt als die Gebäudeeinmessungspflicht selbst ist, wer in Paderborn dafür überhaupt zuständig ist. Als große kreisangehörige Stadt führt Paderborn kein eigenständiges Liegenschaftskataster: Das Amt für Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Paderborn verwaltet das amtliche Liegenschaftskataster für das gesamte Kreisgebiet, mit rund 156.000 Flurstücken und etwa 1,8 Millionen Grenz- und Gebäudepunkten. Das städtische Liegenschaftsamt tritt dabei als alleiniger Auftraggeber für Vermessungen im eigenen Stadtgebiet auf: Es beauftragt die konkreten Vermessungen, deren Ergebnisse anschließend zur Übernahme an die Katasterstelle des Kreises gehen. Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis: Wer eine vorhandene amtliche Vermessungsunterlage sucht, landet je nach Fragestellung entweder beim städtischen Liegenschaftsamt oder direkt beim Kataster- und Vermessungsamt des Kreises – ein Bauaufmaß mit Innenmaßen und Flächenberechnung ersetzt in beiden Fällen nicht die hoheitliche Einmessung, ergänzt sie aber um das, was im Kataster ohnehin nicht verzeichnet ist: die Raumaufteilung im Inneren.</p>
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren sich eignet, hängt weniger vom Budget als von der Bausubstanz und dem Zweck der späteren Unterlagen ab:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der übliche Weg bei Wohnungen und überschaubaren Häusern, mit einer Messgenauigkeit von rund ± 1,5 Millimetern – entscheidend ist die vollständige Erfassung jeder Nische und jedes Vorsprungs.
Diagonal- und Kontrollmaße im Altbau
Diagonalmaße prüfen, ob ein Raum tatsächlich rechtwinklig ist – in älteren Innenstadtgebäuden mit gesetzten Wänden häufig um mehrere Zentimeter abweichend.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Sinnvoll bei stark verschachtelter oder verformter Substanz, etwa in mehrfach umgebauten historischen Gebäuden in Schloß Neuhaus.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Fläche auch anhand einer Bauzeichnung ermittelt werden – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Messen selbst ist nur der erste Schritt. Nutzbar wird es durch das, was daraus abgeleitet wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum ausgebauten Dach, mit durchgehenden Maßketten statt bloßer Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen Geschosshöhen und den Verlauf der Dachschräge, wo der Grundriss allein keine Aussage erlaubt.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß am fertigen Zustand, jeder Raum einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor.
- Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Teil der Dokumentation und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.
Aufmaße in Paderborn – Beispiele aus der Praxis
Altbauwohnung in der Innenstadt ohne aktuellen Plan
Eine vorhandene Bauakte aus dem städtischen Bauordnungsamt zeigt einen älteren Zustand; das Aufmaß erfasst stattdessen den heutigen Bestand direkt vor Ort.
Mehrfamilienhaus im übrigen Kreisgebiet
Für ein Objekt außerhalb des Stadtgebiets ist für Bestandsunterlagen nicht das städtische Liegenschaftsamt, sondern das Amt für Bauen und Wohnen des Kreises die richtige erste Anlaufstelle.
Dachgeschossausbau in einem historischen Gebäude in Schloß Neuhaus
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Aufteilung eines Hauses in mehrere Wohneinheiten
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Paderborn ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Paderborn kommt es zusätzlich darauf an, beim richtigen der beiden Ämter anzusetzen:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe.
- Bestandsunterlagen beim richtigen Amt anfragen
Für das Stadtgebiet beim städtischen Liegenschaftsamt beziehungsweise Bauordnungsamt, für das übrige Kreisgebiet beim Kreis.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Keller, Dachboden und Nebenräume müssen am Termin offen sein.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Paderborn beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre wenig hilfreich. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt eigene Maße, Höhen und Öffnungen mit.
- Zugehörigkeit zum Stadt- oder Kreisgebiet
Je nachdem, welches Amt Bestandsunterlagen führt, unterscheidet sich der Beschaffungsweg für vorhandene Pläne.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertung.
- Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerverschläge oder verstellte Bodenkammern führen zu Nacharbeit.
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