Teilungserklärung in Osnabrück — Umwandlungsgenehmigung von Anfang an, seit September 2022
Wer in Osnabrück ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, kennt die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB nicht erst seit Kurzem: Das gesamte Stadtgebiet gehört bereits seit dem 24. September 2022 – dem Tag, an dem die niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erstmals in Kraft trat – zu den erfassten Gemeindegebieten. Anders als etwa Hannover, das erst zum 1. Januar 2025 im Zuge einer Ausweitung von 18 auf 57 Gebiete hinzukam, war Osnabrück von Beginn an dabei. Wer ein Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen will, das bereits am 24. September 2022 in diesem Umfang existierte, braucht deshalb neben dem Aufteilungsplan grundsätzlich diese zusätzliche Genehmigung.
Wann Sie in Osnabrück eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Osnabrück für viele Bestandsgebäude nicht aus. Seit 2022 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die mit der baulichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat, sondern mit dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung:
- Betroffen sind bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen, die bereits am 24. September 2022 in diesem Umfang existierten – die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich untersagt.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa bei der Zuwendung an Angehörige aus einem Nachlass.
- Außerhalb dieser Fälle entscheidet der Fachdienst im Ermessensweg nach § 250 Abs. 4 BauGB über die konkret dargelegten Umstände des Vorhabens.
- Neu errichtete Gebäude fallen nicht unter die Verordnung – betroffen ist ausschließlich die Umwandlung bereits bestehenden Mietwohnraums.
Niedersachsen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB mit der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (AngWoMBestV ND) Gebrauch gemacht, die zum 24. September 2022 in Kraft trat und zunächst 18 Gebiete umfasste. Osnabrück gehörte nach den vorliegenden Quellen bereits zu dieser ersten Fassung – anders als etwa Hannover, das erst mit der zum 1. Januar 2025 wirksamen Ausweitung auf 57 Gebiete hinzukam. Der Bundesgesetzgeber hat die zugrunde liegende Ermächtigung inzwischen verlängert, Niedersachsen seine Gebietsverordnung im November 2025 erneuert und bis Ende 2029 fortgeschrieben. Für Osnabrücker Eigentümer bedeutet das: Die Genehmigungspflicht ist hier keine neue Entwicklung, sondern gilt bereits seit rund drei Jahren durchgehend für alle Bestandsgebäude, die den Schwellenwert von mehr als fünf Wohnungen zum Stichtag 24. September 2022 überschritten.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Für die Umwandlungsgenehmigung selbst kommen in der Praxis zwei unterschiedliche Wege infrage:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Für bestimmte, im Gesetz benannte Konstellationen besteht ein Anspruch auf Genehmigung – etwa wenn Wohnungseigentum zugunsten von Angehörigen aus einer Erbengemeinschaft begründet werden soll. Liegt ein solcher Tatbestand vor, prüft der Fachdienst nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Außerhalb der gesetzlich benannten Fälle kann der Fachdienst eine Genehmigung im Ermessensweg erteilen. Dafür sind die konkreten Umstände des Vorhabens darzulegen; ein Anspruch besteht hier nicht.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Osnabrück nötig sind
Zwei Verfahren, zwei Unterlagensätze – der Aufteilungsplan für das Grundbuchamt, der Genehmigungsantrag für den Fachdienst:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl und zum Bestand am Stichtag
Für die Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude umfasst und ob dieser Bestand bereits am 24. September 2022 existierte.
- Begründung des Ausnahmetatbestands
Wird die Genehmigung über § 250 Abs. 3 BauGB beantragt, sind die Umstände zu belegen, auf die sich der Antrag stützt.
Teilungserklärungen in Osnabrück – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
Ein Nachkriegshaus mit acht Einheiten soll wohnungsweise verkauft werden. Weil das Gebäude bereits 2022 in diesem Umfang bestand, ist neben dem Aufteilungsplan zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung des Fachdienstes erforderlich.
Ehemaliges Kasernen-Wohnhaus aus der Konversion
Für ein aus der britischen Garnison hervorgegangenes Mehrfamilienhaus ist zunächst zu klären, ob es die Schwelle von fünf Wohnungen am Stichtag überschritt – erst danach lässt sich beurteilen, ob eine Umwandlungsgenehmigung erforderlich wird.
Nachlassauseinandersetzung einer Erbengemeinschaft
Geschwister erben ein Mietshaus und wollen es unter sich in Wohnungseigentum aufteilen. Weil hier der Ausnahmetatbestand für Zuwendungen an Angehörige aus einem Nachlass greift, besteht ein Anspruch auf die Genehmigung.
Neubau auf einer ehemaligen Konversionsfläche
Ein neu errichtetes Gebäude mit zwölf Einheiten soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Die Umwandlungsverordnung greift hier nicht, weil sie ausschließlich bestehenden Wohnraum betrifft.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Osnabrück ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Osnabrück ist der zusätzliche Genehmigungsschritt bei Bestandsgebäuden seit Jahren etablierte Praxis:
- Wohnungsanzahl und Stichtag klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat und diese bereits am 24. September 2022 bestanden.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls nötig
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen wird parallel der Antrag beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege gestellt und der einschlägige Ausnahmetatbestand benannt.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Grundbucheintragung erfolgt beim für Osnabrück zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Osnabrück beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt in Osnabrück bei größeren Bestandsgebäuden ein weiterer, seit 2022 etablierter Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen, die bereits 2022 vorhanden waren, kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren beim Fachdienst hinzu – bei Neubauten oder kleineren Gebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
- Wie eindeutig der Ausnahmetatbestand belegt ist
Ein klar dokumentierter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung; eine Einzelfallprüfung braucht in der Regel mehr Vorlauf.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
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