Kubaturberechnung in Osnabrück — Bruttorauminhalt als Bemessungsgrundlage der Baugebühr

Q: Wofür braucht der Fachdienst in Osnabrück den umbauten Raum?

Die niedersächsische Baugebührenordnung leitet aus dem Brutto-Rauminhalt einen Rohbauwert ab, der zusammen mit weiteren Faktoren die Baugenehmigungsgebühr bestimmt.

Q: Rechnet Osnabrück für die Gebühr mit derselben DIN 277 wie für eine Wertermittlung?

Nein. Für die Gebühr zieht Anlage 5 der BauGO ausdrücklich die ältere DIN 277 Teil 1 von 1987 heran; Bewertung, Finanzierung und Energienachweise stützen sich dagegen auf die aktuelle Ausgabe 2021-08.

Q: Was ist an der Behandlung eines Spitzbodens in der niedersächsischen BauGO besonders?

Er geht nach der Sonderregel in Anlage 5 nur mit einem Drittel seines Volumens in die Gebührenberechnung ein, statt wie in der allgemeinen DIN-277-Praxis vollständig gezählt zu werden.

Q: Erhöht sich der Rohbauwert bei einem Gebäude mit vielen Vollgeschossen?

Ja. Übersteigt ein Gebäude fünf Vollgeschosse, sieht die BauGO einen Zuschlag von 5 Prozent vor; bei Hochhäusern liegt der Zuschlag bei 10 Prozent.

Q: Warum eignen sich ehemalige Kasernen-Häuser gut für einen Kubaturvergleich?

Weil viele dieser Reihenhäuser demselben Bautyp folgen, lässt eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur unmittelbare Vergleiche zwischen den einzelnen Gebäuden eines Bestands zu.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen auf das umbaute beziehungsweise beheizte Volumen Bezug. Eine sauber ermittelte Kubatur ist entsprechend über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) beschreiben nach DIN 277 zwei unterschiedliche Größen eines Gebäudes – ein Volumen in Kubikmetern und eine Fläche in Quadratmetern. In Osnabrück bekommt vor allem der BRI eine konkrete verwaltungstechnische Funktion: Die Niedersächsische Baugebührenordnung (BauGO) leitet daraus einen sogenannten Rohbauwert ab, multipliziert mit einem tabellarisch hinterlegten, jährlich fortgeschriebenen Wert je Kubikmeter, der wiederum Grundlage der Baugenehmigungsgebühr beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege ist. Weil die im Zuge der Konversion freigegebenen Wohnhäuser der britischen Garnison in vielen Fällen einem einheitlichen Bautyp folgen, eignen sie sich zudem gut für einen Portfoliovergleich mehrerer Gebäude nach demselben Maßstab.

Kubaturberechnung in Osnabrück kurz und kompakt

DIN 277 (Ausgabe 2021-08) liefert zwei Kennzahlen: den Bruttorauminhalt (BRI) als umbautes Volumen und die Bruttogrundfläche (BGF) als Summe der Geschossflächen – Grundlage für Bewertung, Finanzierung und Energienachweise.
Für die Baugenehmigungsgebühr gilt ein eigener, ausschließlich niedersächsischer Maßstab: Anlage 5 der Baugebührenordnung (BauGO) verweist für den gebührenrelevanten Brutto-Rauminhalt auf die ältere DIN 277 Teil 1 aus dem Juni 1987.
Ein unausgebauter Spitzboden geht dabei nur mit einem Drittel seines Volumens in die Gebührenberechnung ein – eine bewusste Abweichung von der sonst geltenden DIN-277-Praxis.
Multipliziert wird der ermittelte Rauminhalt mit einem tabellarischen Wert je Kubikmeter aus Anlage 2 der BauGO, den eine jährlich zum 1. Oktober veröffentlichte Preisindexzahl fortschreibt – seit dem 1. Oktober 2025 der Faktor 1,298.
Übersteigt ein Gebäude fünf Vollgeschosse, kommt ein Zuschlag von 5 Prozent auf den Rohbauwert hinzu, bei Hochhäusern einer von 10 Prozent.

BRI, BGF und Rohbauwert – drei zusammenhängende Größen

Alle drei Werte bauen aufeinander auf, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe aller Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – Ausgangsgröße für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche.

Gebührenrechtlicher Rohbauwert

Ein eigenständiger, aus dem Brutto-Rauminhalt abgeleiteter Wert, den ausschließlich die BauGO für die Bemessung der Baugenehmigungsgebühr kennt – mit eigener Berechnungsvorschrift nach Anlage 5 und eigenem Tabellenwerk nach Anlage 2.

Was für eine Kubaturberechnung in Osnabrück gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachaufbau und Neigung
Für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur äußeren Dachhaut, insbesondere bei einem unausgebauten Spitzboden, der gebührenrechtlich abweichend behandelt wird.
Angaben zur Gebäudeklasse
Zahl der Vollgeschosse und Einordnung als Hochhaus, weil beides den Rohbauwert-Zuschlag nach der BauGO beeinflusst.
Klarheit über den Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für den Fachdienst, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, entscheidet mit, nach welcher DIN-277-Fassung gerechnet wird.

Kubaturberechnung in Osnabrück – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau

Für die Gebühr zählt nicht der Brutto-Rauminhalt selbst, sondern der daraus nach Anlage 5 der BauGO abgeleitete Rohbauwert, den der Fachdienst mit dem Tabellenwert aus Anlage 2 verrechnet.

Portfoliovergleich mehrerer ehemaliger Kasernen-Reihenhäuser

Weil viele dieser Häuser demselben Bautyp folgen, macht eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur die einzelnen Gebäude eines Bestands unmittelbar vergleichbar.

Unausgebauter Spitzboden über einer Wiederaufbauwohnung

Die Sonderregel aus Anlage 5 der BauGO setzt diesen Raumteil nur mit einem Drittel seines Volumens an, statt ihn wie in der allgemeinen DIN-277-Systematik vollständig zu berücksichtigen.

Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses

Für Gutachten und Finanzierung wird nach der aktuellen DIN 277 gerechnet, unabhängig vom gebührenrechtlichen Rohbauwert nach der BauGO.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Osnabrück

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Verwendungszweck und Regelwerk klären
Geht es um eine Baugenehmigungsgebühr, wird nach Anlage 5 der BauGO mit der Fassung von 1987 gerechnet; für Bewertung oder Finanzierung gilt die aktuelle DIN 277.
Bestand über Bauakte oder Aufmaß erfassen
Vorhandene Bauakte des Fachdienstes oder eigenes Aufmaß liefern die Ausgangsmaße aller Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Lücken vor Ort schließen
Fehlt eine belastbare Zeichnung für einzelne Ebenen, wird direkt am Gebäude nachgemessen.
Volumen und Flächen geschossweise ermitteln
BRI und BGF entstehen Geschoss für Geschoss, ein unausgebauter Spitzboden wird für die BauGO-Berechnung gesondert ausgewiesen.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Fachdienst.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Osnabrück beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Zwei Regelwerke statt eines
Wird das Ergebnis sowohl für die BauGO-Gebühr als auch für eine Wertermittlung gebraucht, sind unter Umständen zwei getrennte Berechnungen nach unterschiedlichen DIN-277-Fassungen nötig.
Gebäudeklasse und Vollgeschosszahl
Ob der Rohbauwert-Zuschlag für mehr als fünf Vollgeschosse oder für ein Hochhaus greift, muss vorab geklärt sein.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer, baugleicher Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln als bei Einzelaufträgen.