Aufteilungspläne in Osnabrück — bemaßt und nummeriert, vom Wiederaufbauhaus bis zur Konversionsfläche
Ein Aufteilungsplan folgt in Osnabrück denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland: eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung, die jede Einheit eines Gebäudes eindeutig von den anderen abgrenzt. Die Ausgangslage für die Bauakte ist dabei ungewöhnlich klar verteilt: Weil die Altstadt im Zweiten Weltkrieg zu 94 Prozent und das übrige Stadtgebiet zu 65 Prozent zerstört wurde, ist eine lückenlose Vorkriegsakte für den weitaus größten Teil der Osnabrücker Bausubstanz gar nicht erst die Regel – die meisten Gebäude sind selbst schon Wiederaufbau, mit einer Bauakte, die entsprechend erst nach 1945 beginnt. Eine eigene, jüngere Kategorie kam mit der Konversion der ehemaligen britischen Garnisonsflächen hinzu: Für die dort ab 2006 neu geordneten Grundstücke entstanden im Zuge der Städtebauförderung eigene, vergleichsweise aktuelle Planungsunterlagen.
Wann Sie in Osnabrück einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnung und Denkmalpflege, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Osnabrück bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen seit dem 24. September 2022 zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzen kann.
- Bei Neubauten, etwa auf einer ehemaligen Konversionsfläche, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung.
Bei einem Zerstörungsgrad von 94 Prozent in der Altstadt und 65 Prozent im gesamten Stadtgebiet ist es für ein einzelnes, den Krieg überstandenes Gebäude nicht ungewöhnlich, dass keine durchgängige Vorkriegsakte mehr existiert. Für den überwiegenden Teil des Bestands stellt sich diese Frage aber gar nicht erst, weil die Gebäude selbst erst im Wiederaufbau der Nachkriegsjahrzehnte entstanden und die Bauakte entsprechend von Beginn an lückenlos beim Fachdienst geführt wird. Anders liegt der Fall bei den Grundstücken der ehemaligen britischen Garnison: Für die im Zuge der Konversion ab 2006 im „Perspektivplan Konversion“ neu geordneten Flächen – etwa die als Hochschulerweiterung genutzte Von-Stein-Kaserne oder das gewerblich entwickelte Areal Dodesheide – liegen aus der Städtebauförderung vergleichsweise aktuelle, gut dokumentierte Planungsunterlagen vor, die sich für einen Aufteilungsplan meist unmittelbar heranziehen lassen.
Woher Ihr Osnabrücker Aufteilungsplan stammt
Je nach Baualter und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Fachdienstes
Für den weit überwiegenden Wiederaufbaubestand ist die beim Fachdienst geführte Akte meist lückenlos und lässt sich direkt für den Aufteilungsplan heranziehen – ergänzt um die nach § 7 WEG nötige Nummerierung.
Aus der Konversionsplanung
Für Grundstücke der ehemaligen britischen Garnison liefert die im Rahmen der Städtebauförderung entstandene Planungsdokumentation häufig eine bereits aktuelle Grundlage.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist für ein älteres Einzelgebäude keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom letzten dokumentierten Zustand ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Welche Unterlagen für Ihren Osnabrücker Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim Fachdienst wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung durch Dritte zusätzlich eine Vollmacht.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß oder aus der Konversionsplanung verkürzen die Erstellung erheblich, auch ohne die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- und Stellplatzflächen.
Aufteilungspläne in Osnabrück – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufbau-Mehrfamilienhaus mit lückenloser Akte
Für ein Nachkriegsgebäude ist die beim Fachdienst geführte Bauakte vollständig und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Ehemaliges Kasernen-Wohnhaus aus der Konversion
Die im Zuge der Städtebauförderung entstandene Planungsdokumentation liefert bereits eine aktuelle Grundlage – ergänzt um die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung der einzelnen Einheiten.
Einzelnes, den Krieg überstandenes Altstadtgebäude ohne durchgängige Akte
Für ein Gebäude aus dem sechsprozentigen, nicht zerstörten Altstadtbestand kann die Bauakte lückenhaft sein. Der Aufteilungsplan entsteht dann per Vor-Ort-Vermessung, ergänzt um einen Blick ins Stadtarchiv Osnabrück.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Osnabrück
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Osnabrück liegt das Gewicht auf der frühen Einordnung, aus welcher Bauepoche das jeweilige Gebäude stammt:
- Bauakte und Baualter prüfen
Wir klären, ob beim Fachdienst eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt – für den Wiederaufbaubestand meist der Regelfall.
- Konversionsplanung einbeziehen, wenn einschlägig
Bei Grundstücken der ehemaligen britischen Garnison prüfen wir zusätzlich die Unterlagen aus der Städtebauförderung.
- Vor-Ort-Vermessung planen, wo Quellen fehlen
Reicht keine der beiden Quellen aus, wird der tatsächliche Bestand direkt aufgenommen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Fachdienst und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Osnabrück beeinflusst
In Osnabrück entscheidet vor allem die Bauepoche über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Baualter und Vollständigkeit der Akte
Für Wiederaufbaugebäude ist die Akte meist lückenlos. Bei den seltenen, den Krieg überstandenen Einzelgebäuden kommt häufiger eine zusätzliche Recherche oder Vermessung hinzu.
- Herkunft aus der Konversionsplanung
Grundstücke der ehemaligen britischen Garnison bringen oft bereits aktuelle, im Rahmen der Städtebauförderung erstellte Unterlagen mit – das kann eine vollständige Neuvermessung ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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