Aufmaß & Vermessung in Osnabrück — Bauaufmaß am Objekt, Gebäudeeinmessung beim Katasteramt
Wer in Osnabrück ein Gebäude „vermessen lassen“ will, meint in aller Regel eine von zwei ganz unterschiedlichen Leistungen. Die eine ist hoheitlich: Ein Gebäude wird mit seinem äußeren Umriss in das Liegenschaftskataster übernommen. Zuständig dafür ist das Katasteramt Osnabrück, eine Dienststelle der Regionaldirektion Osnabrück-Meppen des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) – keine städtische Stelle. Die andere ist privatrechtlich: Ein Bauaufmaß nimmt das Gebäude von innen auf und liefert bemaßte Zeichnungen und prüfbare Flächen. Gebraucht wird das Bauaufmaß in Osnabrück besonders dort, wo der Bestand älter ist als seine Unterlagen – im weit verbreiteten Wiederaufbaubestand ebenso wie bei den ehemaligen Wohnhäusern der britischen Garnison, deren ursprüngliche Bauakten nicht für die deutsche Bauaufsicht angelegt wurden.
Wann ein Aufmaß in Osnabrück gebraucht wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; niemand ist verpflichtet, eines beauftragen zu lassen. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht leisten:
- Bestandspläne fehlen ganz, oder die vorhandenen zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben.
- Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
- Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg.
- Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen.
§ 6 NVermG weist die Aufgaben des amtlichen Vermessungswesens den Vermessungs- und Katasterbehörden des Landes zu; Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure wirken daran mit. Für Osnabrück heißt das konkret: Bauaufsicht beim städtischen Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege, Kataster beim Katasteramt Osnabrück der LGLN-Regionaldirektion Osnabrück-Meppen – zwei getrennte Verwaltungsebenen, Stadt und Land. Nach § 7 Abs. 1 NVermG ist die Aufnahme und Eintragung eines neu errichteten Gebäudes auf eigene Kosten zu veranlassen; ausgelöst wird diese Pflicht durch die Vermessungsreife, die schon im Rohbau eintreten kann, sobald die Außenwände den Grundriss endgültig festlegen. Diese hoheitliche Leistung erbringt Planprofi24 nicht – sie hat auch einen anderen Gegenstand: den äußeren Gebäudeumriss für das Kataster. Innenmaße, Raumaufteilung und Wohnfläche stehen dort nirgends; dafür ist das Bauaufmaß da. Bei den ehemaligen Häusern der britischen Garnison zeigt sich dieser Unterschied besonders deutlich: Der Umriss ist meist längst amtlich erfasst, während die tatsächliche Innenaufteilung nach Jahrzehnten ziviler Nutzung nur noch per Bauaufmaß zuverlässig zu klären ist.
Die Aufmaßverfahren im Detail
Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet vor allem die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
In den meisten Wohnungen und Häusern der Stadt der schnellste und zugleich ausreichend genaue Weg: Handelsübliche Geräte messen auf rund 1,5 Millimeter genau – für jeden späteren Verwendungszweck der Zeichnung mehr als ausreichend.
Durchgehender Höhenbezug bei mehrteiligen Gebäuden
Reihenhauszeilen der ehemaligen Garnison und mehrfach erweiterte Wiederaufbauhäuser bestehen oft aus baulich unterschiedlich gewachsenen Abschnitten. Ein einheitlicher Höhenbezug über das gesamte Gebäude sorgt dafür, dass sich Anbau und Altbestand in der fertigen Zeichnung widerspruchsfrei zusammenfügen.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Kommt bei unregelmäßiger oder im Lauf der Zeit veränderter Bausubstanz zum Einsatz. Das Scanergebnis liegt im Millimeterbereich und liefert zugleich ein digitales Abbild des gesamten Gebäudes, aus dem sich weitere Ansichten später ableiten lassen.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
§ 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt, die Fläche direkt aus einer vorhandenen Bauzeichnung zu ermitteln – vorausgesetzt, der reale Bestand weicht nicht vom gezeichneten Zustand ab. Genau das wird vor Ort an einzelnen Räumen stichprobenartig nachgeprüft, bevor die vorhandene Zeichnung als Grundlage übernommen wird.
Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß
Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss nicht sichtbar wird: Geschosshöhen, Deckenaufbauten und den Verlauf der Dachschräge.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand.
- Nicht enthalten: die amtliche Gebäudeeinmessung
Der äußere Gebäudeumriss für das Liegenschaftskataster wird ausschließlich vom Katasteramt Osnabrück oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt oder beglaubigt.
Aufmaße in Osnabrück – Beispiele aus der Praxis
Ehemaliges Reihenhaus einer britischen Wohnsiedlung
Der äußere Umriss ist im Kataster erfasst, die Innenaufteilung dagegen nicht durchgängig dokumentiert. Das Aufmaß hält den heutigen, zivil genutzten Zustand fest.
Wiederaufbauhaus mit lückenhafter Bauakte
Die beim Fachdienst geführte Akte zeigt einen älteren Bauzustand, der seither mehrfach verändert wurde. Das Aufmaß erfasst den tatsächlichen, heutigen Zustand.
Dachgeschossausbau ohne Bestandsplan
Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein – das Aufmaß liefert die dafür nötige Zeichnungsgrundlage.
So läuft Ihr Aufmaß in Osnabrück ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Osnabrück entscheidet vor allem die Herkunft vorhandener Unterlagen darüber, wie viel Vorarbeit sinnvoll ist:
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
- Bestandsunterlagen anfragen und prüfen
Beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege wird geklärt, ob eine Bauakte vorliegt und ob sie mit dem heutigen Bestand plausibel übereinstimmt.
- Termin abstimmen und Zugang klären
Bei mehrteiligen Gebäuden oder Reihenhauszeilen wird vorab geklärt, welche Ebenen und Nebenräume beim Termin zugänglich sein müssen.
- Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.
Was den Preis für ein Aufmaß in Osnabrück beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre wenig aussagekräftig – zwei Häuser gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl und Zuschnitt der Räume
Jeder zusätzliche Raum bringt Maße, Höhen und Öffnungen mit sich, die einzeln erfasst werden müssen.
- Verlässlichkeit vorhandener Bauakten
Weicht die beim Fachdienst geführte Akte erkennbar vom heutigen Bestand ab oder liegt nur eine für britische Militärverwaltung angelegte Fassung vor, ersetzt das vollständige Aufmaß die fehlende Grundlage.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten und Kubatur: Der Auswertungsteil wächst mit dem, was danach damit geschehen soll.
Alle Leistungen in Osnabrück
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