Teilungserklärung in Oldenburg — eine der ersten Städte unter der Umwandlungsverordnung
Als Niedersachsen im September 2022 erstmals Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB festlegte, stand Oldenburg von Anfang an auf dieser Liste – anders als etwa Hannover, das erst mit einer Erweiterung zum Jahreswechsel 2024/2025 dazukam. Praktisch bedeutet das: Wer in Oldenburg ein größeres Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, kennt die zusätzliche Genehmigungspflicht seit über drei Jahren, nicht erst seit Kurzem. Neu ist hier also nichts – wohl aber für viele Eigentümer die Frage, welche Gebäude überhaupt betroffen sind und wie sich die Genehmigung neben dem gewöhnlichen Aufteilungsplan einordnet. Wer sich noch am Rechtsstand einer anderen Stadt orientiert, in der diese Pflicht erst kürzlich eingeführt wurde, unterschätzt schnell, wie gefestigt die Praxis in Oldenburg bereits ist.
Wann Sie in Oldenburg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Neben dem Aufteilungsplan verlangt Oldenburg für größere Bestandsgebäude eine zweite, eigenständige Prüfung:
- Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen – ohne Genehmigung ist die Aufteilung in Wohnungseigentum dort grundsätzlich unzulässig.
- Ein Rechtsanspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa beim Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft.
- Neubauten sowie Häuser mit fünf oder weniger Wohnungen fallen von vornherein nicht unter die Verordnung.
- Die Genehmigungspflicht besteht unabhängig davon, ob das Gebäude zusätzlich in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt – beide Prüfungen sind rechtlich voneinander getrennt.
Mit der Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (AngWoMBestV ND) machte Niedersachsen zum 24. September 2022 erstmals von der Ermächtigung des § 250 BauGB Gebrauch; Oldenburg gehörte zu den 18 damals benannten Gebieten. Ein 2023 erstelltes Gutachten stellte einen angespannten Markt inzwischen in 57 Kommunen fest, woraufhin die Gebietskulisse zum 1. Januar 2025 entsprechend erweitert wurde – Oldenburgs Status änderte sich dadurch nicht, es war bereits vorher erfasst. Da der Bundesgesetzgeber die zugrunde liegende Ermächtigung inzwischen verlängert hat, erneuerte Niedersachsen im November 2025 seine Landesverordnung. Für Oldenburger Eigentümer heißt das: Die Genehmigungspflicht ist kein neu eingeführtes Verfahren, sondern eine seit Jahren gültige Rahmenbedingung.
Zwei Wege zur Genehmigung
Maßgeblich ist, ob ein gesetzlich benannter Ausnahmefall vorliegt:
Gebundene Genehmigung (§ 250 Abs. 3 BauGB)
Für bestimmte, im Gesetz genannte Fälle besteht ein Rechtsanspruch – etwa Wohnungseigentum zugunsten von Miterben, Verkauf an nahe Angehörige zur Selbstnutzung oder an mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft. Der Fachdienst prüft dann nur noch, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Einzelfallgenehmigung (§ 250 Abs. 4 BauGB)
Außerhalb dieser Fälle bleibt eine Genehmigung im Ermessensweg möglich. Ein Anspruch besteht hier nicht; die im Einzelfall dargelegten Umstände entscheiden.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Oldenburg nötig sind
Zwei Vorgänge laufen bei größeren Bestandsgebäuden zusammen:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bemaßt und durchgehend nummeriert nach § 7 WEG, bestätigt durch den Fachdienst.
- Nachweis der Wohnungsanzahl
Entscheidet darüber, ob die Genehmigungspflicht überhaupt greift.
- Beleg für den Ausnahmetatbestand
Bei Antrag nach § 250 Abs. 3 BauGB, etwa Nachlassbezug oder Zwei-Drittel-Mehrheit kaufwilliger Mieter.
- Eigentumsnachweis
Aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück, sowohl für den Aufteilungsplan als auch für den Genehmigungsantrag.
Teilungserklärungen in Oldenburg – Beispiele aus der Praxis
Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen in der Innenstadt
Weil die Schwelle von fünf Wohnungen überschritten ist, ist neben dem Aufteilungsplan die Umwandlungsgenehmigung erforderlich – geltendes Recht in Oldenburg bereits seit 2022.
Erbengemeinschaft teilt eine Villa im Dobbenviertel
Der Ausnahmetatbestand für Miterben greift; ein Rechtsanspruch auf die gebundene Genehmigung besteht.
Neubau auf einer innerstädtischen Baulücke
Die Verordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift bei einem Neubau nicht – nötig ist allein der Aufteilungsplan.
Sechs Wohnungen mit unklarer Zählung von Nebenräumen
Ob Dachboden- oder Kellerabteile als eigenständige Einheit mitzählen, kann im Einzelfall streitig sein und wird vor der Antragstellung mit dem Fachdienst geklärt, um spätere Rückfragen zu vermeiden.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Oldenburg ab
Bei größeren Bestandsgebäuden ist der zusätzliche Genehmigungsschritt in Oldenburg gelebte, langjährige Praxis:
- Wohnungsanzahl feststellen
Nur bei mehr als fünf Wohnungen greift die Genehmigungspflicht – maßgeblich ist die tatsächliche Zahl der Einheiten, nicht die im Grundbuch eingetragene Nutzung.
- Aufteilungsplan erstellen
Bemaßt und durchgehend nummeriert, aus vorhandener Bauakte oder per Vor-Ort-Vermessung – Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintrag.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen
Falls nötig, parallel beim Fachdienst, mit Benennung des einschlägigen Ausnahmetatbestands und den dafür erforderlichen Nachweisen.
- Notarielle Beurkundung
Sobald alle Unterlagen und, wo erforderlich, die Genehmigung vorliegen, beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung
Zentral beim Amtsgericht Oldenburg für das gesamte Stadtgebiet, ohne bezirkliche Aufteilung wie in manchen Großstädten.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Oldenburg beeinflusst
Neben dem gewöhnlichen Aufwand für Plan und Beurkundung:
- Ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Nur bei mehr als fünf Bestandswohnungen relevant.
- Klarheit des Ausnahmetatbestands
Ein gut belegter Nachlassbezug beschleunigt die gebundene Genehmigung.
- Zustand vorhandener Pläne
Ein aktueller, bemaßter Plan spart gegenüber einer Neuvermessung deutlich Zeit.
- Zahl der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Lage in einem Erhaltungssatzungsgebiet
Zusätzlich zur Umwandlungsgenehmigung kann dort eine gesonderte bauplanungsrechtliche Prüfung erforderlich sein, die parallel eingeplant werden sollte.
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