Kubaturberechnung in Oldenburg — vom Bruttorauminhalt zum gebührenrelevanten Rohbauwert

Q: Warum unterscheidet sich der Wert für meine Baugebühr von einer Wertgutachten-Kubatur?

Weil beide nach unterschiedlichen Regeln gerechnet werden. Für die Genehmigungsgebühr verweist Anlage 5 der Baugebührenordnung auf die ältere DIN 277 Teil 1 aus dem Jahr 1987, ein Gutachten oder eine Finanzierung stützt sich dagegen meist auf die aktuelle Ausgabe von 2021.

Q: Wie aktuell ist die für den Rohbauwert verwendete Preisindexzahl?

Die zuständige Landesbehörde hat sie mit einem Erlass vom Juli 2025 neu festgesetzt; sie gilt seit dem 1. Oktober 2025 auf Basis des Jahres 2021 und bleibt bis Ende 2030 maßgeblich, sofern sie nicht vorher erneut fortgeschrieben wird.

Q: Zählt ein unausgebauter Spitzboden voll zum Rohbauwert?

Nein. Anders als bei einer gewöhnlichen DIN-277-Berechnung setzt die Baugebührenordnung für einen unausgebauten Spitzboden nur ein Drittel seines Rauminhalts an.

Q: Was passiert bei einem Gebäude mit vielen Vollgeschossen?

Mehr als fünf Vollgeschosse erhöhen den Rohbauwert um 5 Prozent, ein Hochhaus um 10 Prozent – ein fester Zuschlag unabhängig vom übrigen Volumen des Gebäudes.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Der Bruttorauminhalt erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen nur teilweise oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich entsprechend unterschiedliche Zahlen.

Q: Warum liefern Oldenburgs Gründerzeit-Villen ein besonders hohes BRI je Quadratmeter Wohnfläche?

Die Villen und Hundehütten aus der Zeit zwischen 1875 und 1920 wurden mit deutlich großzügigeren Geschosshöhen gebaut als heutige Neubauten. Das zusätzliche Volumen pro Etage erhöht das BRI, ohne dass sich die anrechenbare Wohnfläche im selben Maß vergrößert.

Q: Reicht meine vorhandene Bauakte für beide Berechnungsarten aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum liefert und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Fehlt das, ersetzt ein Aufmaß die Lücke – unabhängig davon, für welchen der beiden Zwecke gerechnet wird.

Wer beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz einen Bauantrag stellt, bekommt die Gebühr dafür nicht nach Bauchgefühl berechnet, sondern nach einer festen Formel aus der Niedersächsischen Baugebührenordnung (BauGO): Ein aus dem umbauten Raum abgeleiteter Rohbauwert, multipliziert mit einer landesweit hinterlegten Preisindexzahl, bildet zusammen mit den Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage. Kurios dabei: Für diese eine Berechnung gilt ausgerechnet nicht die heute übliche DIN 277, sondern eine deutlich ältere Fassung der Norm aus dem Jahr 1987, ergänzt um landeseigene Sonderregeln. Wer eine Kubaturberechnung für ein anderes Ziel braucht – eine Bank, ein Gutachten, eine energetische Berechnung –, rechnet dagegen nach dem aktuellen Stand. Beide Wege führen zu unterschiedlichen Zahlen für dasselbe Gebäude, und keine davon ist falsch.

Kubaturberechnung in Oldenburg kurz und kompakt

Zwei Kennzahlen nach der aktuellen DIN 277 (2021-08): der Bruttorauminhalt (BRI) als umbautes Volumen und die Bruttogrundfläche (BGF) als Summe aller Geschossflächen.
Eine dritte, eigenständige Größe kommt bei verfahrenspflichtigen Bauanträgen hinzu: der Rohbauwert, den die Baugebührenordnung aus dem umbauten Raum ableitet und in die Berechnung der Genehmigungsgebühr einfließen lässt.
Für diesen Rohbauwert gilt eine ältere DIN-Fassung von 1987 statt der sonst gebräuchlichen aktuellen Norm – nachzulesen in Anlage 5 der BauGO, ergänzt um eigene Sonderregeln wie die Drittel-Anrechnung für unausgebaute Spitzböden.
Der zugrunde liegende Tabellenwert je Kubikmeter wird über eine landesweite Preisindexzahl fortgeschrieben; die aktuell gültige Fassung stammt aus einem Erlass vom Juli 2025, wirkt seit dem 1. Oktober 2025 auf Basis des Jahres 2021 und bleibt bis Ende 2030 in Kraft.
Größere Gebäude zahlen einen Aufschlag: mehr als fünf Vollgeschosse erhöhen den Rohbauwert um 5 Prozent, ein Hochhaus um 10 Prozent.
Die hohen Geschosse der Gründerzeit-Villen im Dobbenviertel liefern bei gleicher Wohnfläche ein spürbar größeres BRI als ein moderner Neubau – ein Unterschied, der sich auf Wertermittlung und Rohbauwert gleichermaßen auswirkt, nur in verschiedenen Rechenwegen.

Drei Zahlen, drei Zwecke

Je nachdem, wofür die Kubatur gebraucht wird, führt der Rechenweg zu unterschiedlichen Ergebnissen:

Bruttorauminhalt für Bewertung und Finanzierung

Nach der aktuellen DIN 277 umfasst der BRI das gesamte umbaute Volumen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, welcher Raumanteil als Wohnfläche zählt. Keller-, Dach- und Nebenräume gehen vollständig ein.

Bruttogrundfläche als Ausgangswert für weitere Kennzahlen

Die BGF summiert die Grundflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten und dient häufig als Startpunkt für eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 oder für die Ermittlung der Nutzfläche.

Rohbauwert nach Anlage 5 der Baugebührenordnung

Für die Genehmigungsgebühr zieht der Fachdienst weder BRI noch BGF direkt heran, sondern lässt den Rauminhalt eigens nach der DIN 277 Teil 1 in der Fassung von Juni 1987 berechnen – inklusive der abweichenden Drittel-Regel für unausgebaute Spitzböden und der Zuschläge für hohe oder besonders große Gebäude.

Was für eine Kubaturberechnung in Oldenburg gebraucht wird

Die Datengrundlage ist in beiden Fällen ähnlich, der Rechenweg unterscheidet sich erst danach:

Bemaßte Bestandszeichnungen oder Aufmaß
Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen, von der Kellersohle bis zum First, liefern die Ausgangsgrößen für beide Rechenwege.
Genaue Angaben zum Dachraum
Insbesondere bei einem unausgebauten Spitzboden entscheidet die Bauart darüber, ob und mit welchem Anteil der Raum in den gebührenrelevanten Rohbauwert eingeht.
Geschosszahl und Gebäudeeinordnung
Ob mehr als fünf Vollgeschosse oder ein Hochhaus vorliegen, entscheidet über einen Zuschlag auf den Rohbauwert nach der Baugebührenordnung.
Vorab geklärter Verwendungszweck
Wird die Zahl für den Fachdienst, eine Bank oder ein Gutachten gebraucht, bestimmt das schon vor der ersten Rechnung, nach welcher DIN-Fassung überhaupt gearbeitet wird.

Kubaturberechnung in Oldenburg – Beispiele aus der Praxis

Gebühr für einen genehmigungspflichtigen Dachgeschossausbau

Der Fachdienst setzt den Rohbauwert nach Anlage 5 der BauGO an, multipliziert mit dem aktuellen, seit Oktober 2025 fortgeschriebenen Tabellenwert – Grundlage für die Genehmigungsgebühr.

Fünfgeschossiger Neubau mit Zuschlag

Weil das Gebäude mehr als fünf Vollgeschosse hat, steigt der zugrunde gelegte Rohbauwert um den in der BauGO vorgesehenen Aufschlag von 5 Prozent.

Gutachten für eine Villa im Dobbenviertel

Für die Wertermittlung zählt die aktuelle DIN 277: Die hohen Geschosse dieser Bauepoche ergeben ein BRI, das je Quadratmeter Wohnfläche deutlich über dem eines vergleichbaren Neubaus liegt.

Spitzboden über einer schmalen Hundehütte

Bleibt der Raum unter dem First unausgebaut, setzt die Gebührenberechnung nur ein Drittel seines Volumens an – ein Detail, das in einer gewöhnlichen DIN-277-Berechnung so nicht vorkommt.

Finanzierungsunterlagen für ein Mehrfamilienhaus

Die finanzierende Bank verlangt eine nachvollziehbare BGF- oder BRI-Angabe nach aktueller Norm, unabhängig davon, welchen Wert der Fachdienst für die Gebühr zugrunde legt.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Oldenburg

Von der Zweckklärung bis zum fertigen Ergebnis:

Zweck festlegen
Zuerst steht fest, ob das Ergebnis für die Genehmigungsgebühr, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird – davon hängt die anzuwendende DIN-Fassung ab.
Maße beschaffen
Bauakte des Fachdienstes oder eigenes Aufmaß liefern die Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen einschließlich Keller und Dachraum.
Fehlende Angaben vor Ort ergänzen
Wo die vorhandene Zeichnung nicht ausreicht, wird direkt am Gebäude nachgemessen.
Rechenweg zuordnen
Für die Gebühr gilt Anlage 5 der BauGO mit der Fassung von 1987, für alle anderen Zwecke die aktuelle DIN 277 aus dem Jahr 2021.
Ergebnis übergeben
Dokumentiert und nachvollziehbar aufbereitet für den Fachdienst, eine Bank oder ein Gutachten.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Oldenburg beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Vorhandene Datengrundlage
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung erheblich; fehlen verwertbare Maße, wird ein Aufmaß-Termin nötig.
Zahl der Ebenen und Nebenräume
Keller, Dachraum und ein gesondert zu behandelnder Spitzboden erhöhen den Erfassungsaufwand.
Zwei Rechenwege statt einem
Wird dieselbe Kubatur sowohl für die Gebühr als auch für eine Bewertung gebraucht, fallen zwei getrennte Berechnungen nach unterschiedlichen DIN-Fassungen an.
Zuschlagsrelevante Gebäudemerkmale
Vollgeschosszahl und eine mögliche Einordnung als Hochhaus müssen vorab feststehen, weil sie den Rohbauwert direkt beeinflussen.
Komplexität des Daches
Schrägen, Gauben und ein unausgebauter Spitzboden verlangen mehr Sorgfalt als ein einfaches Satteldach.