Aufteilungspläne in Oldenburg — bemaßt und nummeriert, oft auf Basis einer ungewöhnlich vollständigen Bauakte
Ein Aufteilungsplan folgt in Oldenburg denselben Anforderungen nach § 7 WEG wie überall in Deutschland. Anders als in vielen deutschen Großstädten ist die Ausgangslage bei der Quellensuche aber vergleichsweise günstig: Weil Oldenburgs Altstadt und angrenzende Viertel im Zweiten Weltkrieg nur zu rund 1,4 Prozent zerstört wurden, ist auch bei älteren Gebäuden häufiger als anderswo mit einer noch vorhandenen historischen Bauakte zu rechnen. Eine Garantie ist das jedoch nicht: Einzelne Aktenbestände können unabhängig von Kriegseinwirkung durch spätere Umzüge oder Aussonderung verloren gegangen sein, und selbst eine erhaltene Akte zeigt oft nur den Zustand vor mehreren Umbauten. Wo die Akte an ihre Grenzen stößt, hilft in Oldenburg zusätzlich ein Blick in den umfangreichen Bestand des Stadtarchivs.
Wann Sie in Oldenburg einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Fachdienstes Bauordnung und Denkmalschutz, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen seit September 2022 zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Der niedrige Kriegszerstörungsgrad wirkt sich auf zwei gegenläufige Weisen aus: Einerseits ist die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine historische Bauakte für ein Vorkriegsgebäude zu finden, in Oldenburg höher als in Hannover oder Bremen, wo Bauämter und ihre Archive durch Bombentreffer erhebliche Verluste erlitten. Andererseits wurden gerade die zahlreichen erhaltenen Altbauten über Jahrzehnte hinweg intensiv weitergenutzt, geteilt, zusammengelegt oder im Dachgeschoss erweitert – oft ohne dass jede dieser Änderungen beim Fachdienst nachgetragen wurde. Für den Aufteilungsplan bedeutet das: Eine vorhandene Akte ist ein guter Ausgangspunkt, ersetzt aber selten den Abgleich mit dem tatsächlichen, heutigen Bestand. Reicht weder die laufende Bauakte noch ein zusätzlicher Blick ins Stadtarchiv Oldenburg mit seinem umfangreichen historischen Kartenbestand, tritt eine Vor-Ort-Vermessung an ihre Stelle.
Woher Ihr Oldenburger Aufteilungsplan stammt
Je nach Baualter und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der laufenden Bauakte des Fachdienstes
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.
Aus dem historischen Bestand des Stadtarchivs
Für ältere oder nicht mehr existierende Bauunterlagen kann ergänzend ein Blick in den Bestand des Stadtarchivs Oldenburg mit seinen rund 33.000 Karten und Plänen weiterhelfen – ein Weg, den viele Eigentümer nicht kennen, bevor die laufende Akte an ihre Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Quelle auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom letzten dokumentierten Zustand ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg bei mehrfach umgebauten Altbauten.
Welche Unterlagen für Ihren Oldenburger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht beim Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz werden ein aktueller Eigentumsnachweis und, sofern ein Dritter anfragt, eine Vollmacht verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Auch ein historischer Plan aus dem Stadtarchiv ist als Ausgangspunkt hilfreich, um die grundsätzliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort vermessen wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Oldenburg – Beispiele aus der Praxis
Vorkriegshaus nahe dem Schlossplatz mit vollständiger Bauakte
Die Akte reicht bis in die Errichtungszeit zurück und ist erkennbar vollständig – ein in Oldenburg dank des geringen Kriegsschadens vergleichsweise häufiger Fall. Der Aufteilungsplan lässt sich weitgehend daraus ableiten, ergänzt um eine Prüfung der seither erfolgten Umbauten.
Villa im Dobbenviertel mit mehrfach erweitertem Grundriss
Die historische Akte zeigt den ursprünglichen Zustand vor dem Anbau eines Seitenflügels. Der Aufteilungsplan entsteht hier per Vor-Ort-Vermessung, ergänzt um einen Abgleich mit dem, was das Stadtarchiv zusätzlich hergibt.
Neubau auf einer innerstädtischen Baulücke
Die Bauakte ist vollständig und aktuell, weil das Gebäude erst kürzlich errichtet wurde. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Oldenburg
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Oldenburg liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen einer oft vorhandenen, aber möglicherweise veralteten Akte und dem heutigen Bestand:
- Bauakte und Baualter prüfen
Wir klären, ob der Fachdienst eine vollständige, aktuelle Akte führt oder ob seit der letzten Aktualisierung Umbauten stattgefunden haben.
- Stadtarchiv einbeziehen, wenn nötig
Bei sehr alten Gebäuden prüfen wir zusätzlich, ob der umfangreiche Bestand des Stadtarchivs Oldenburg weiterhilft.
- Vor-Ort-Vermessung planen, wo Quellen fehlen oder abweichen
Reicht keine der beiden Quellen aus oder weicht der Bestand erkennbar ab, wird direkt aufgenommen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Fachdienst und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Oldenburg beeinflusst
In Oldenburg entscheidet vor allem die Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand über den Aufwand, nicht nur die Gebäudegröße:
- Vollständigkeit und Aktualität der Bauakte
Eine erhaltene, aber veraltete Akte ist rasch geprüft, ersetzt aber keine vollständige Vermessung, wenn seither umgebaut wurde.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei sehr alten Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv Oldenburg – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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