Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oldenburg — vom Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Oldenburg eine einzige zuständige Stelle: den Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz im Kundenzentrum Bau der Stadt – dieselbe Behörde, die auch über Bauanträge und eine mögliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB entscheidet. Eine Aufteilung nach Bezirken wie in Berlin oder Hamburg gibt es dabei nicht, und eine gesetzlich verankerte Sachverständigen-Alternative zur behördlichen Bescheinigung ließ sich für Niedersachsen in unserer Recherche nicht bestätigen. Anders als in vielen anderen Städten prüft in Oldenburg zudem dieselbe organisatorische Einheit sowohl die bauliche Abgeschlossenheit als auch – sofern das Gebäude betroffen ist – die denkmalrechtliche Seite, was Rückfragen im besten Fall verkürzt.
Was der Fachdienst in Oldenburg prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Oldenburg kommt es vor allem auf vollständige Bauvorlagen und, in geschützten Lagen, auf die Abstimmung mit dem Denkmalschutz an:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen aller Geschosse sowie Schnitten und Ansichten – eine gesonderte Ortsbesichtigung gehört nicht zum Regelfall.
- Für Neubauten liefert meist die vorhandene Genehmigungsplanung die Grundlage, für Bestandsgebäude braucht es dafür einen eigens erstellten, bemaßten Aufteilungsplan, der den heutigen Zustand zutreffend abbildet.
In vielen deutschen Städten sind Bauaufsicht und Denkmalschutz zwei getrennte Ämter, die sich bei einer Aufteilung in Wohnungseigentum erst noch abstimmen müssen. In Oldenburg bündelt der Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz beide Aufgaben in einer organisatorischen Einheit. Für ein Gebäude in der Altstadt oder in der seit September 2021 geschützten Gartenstadt-Siedlung am Friedrich-August-Platz bedeutet das: Die Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit und eine mögliche denkmalrechtliche Bewertung der geplanten Aufteilung laufen beim selben Fachdienst zusammen, statt zwischen zwei Behörden hin- und hergereicht zu werden. Eine gesetzlich verankerte Sachverständigen-Alternative, wie sie manche Bundesländer kennen, konnten wir für Niedersachsen dagegen nicht bestätigen – zuständig bleibt in jedem Fall die Behörde selbst.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte, digital eingereichte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – der Fachdienst prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst entstehen – aus der Bauakte, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung dort, wo die Akte nicht ausreicht oder veraltet ist.
Welche Unterlagen für Ihre Oldenburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Gebäude:
- Vollständige Bauzeichnungen
Lageplan sowie Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschossen, dazu Schnitte und Ansichten, mit durchgehender Nummerierung jeder Einheit in jedem betroffenen Raum.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude gehört zum Antrag.
- Formloser Antrag beim Fachdienst
Zu richten an den Fachdienst Bauordnung und Denkmalschutz über das Kundenzentrum Bau – nicht an eine externe oder bezirkliche Stelle.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Oldenburg – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung erforderlich, weil das Gebäude mehr als fünf Wohnungen hat – beide Vorgänge laufen beim selben Fachdienst.
Reihenhaus in der Gartenstadt-Siedlung Bürgerfelde
Für ein Gebäude in der seit 2021 geschützten Erhaltungssatzungssiedlung prüft der Fachdienst neben der reinen Abgeschlossenheit zusätzlich, ob die geplante Aufteilung mit dem Erscheinungsbild der Siedlung vereinbar ist.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die digital eingereichten Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oldenburg ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Oldenburg profitiert der Ablauf davon, dass Bauaufsicht und Denkmalschutz beim selben Fachdienst liegen:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
- Antrag beim Fachdienst stellen
Formlos über das Kundenzentrum Bau, mit Bauzeichnungen und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Der Fachdienst entscheidet anhand der eingereichten Zeichnung, ob jede Einheit baulich hinreichend getrennt ist – bei geschützten Gebäuden einschließlich einer denkmalrechtlichen Einschätzung.
- Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel beantragen
Bei Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen läuft dieser zweite Vorgang als eigenständiges Verfahren beim selben Fachdienst.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Oldenburg beeinflusst
Ohne eine private Sachverständigen-Alternative bestimmen in Oldenburg vor allem folgende Faktoren den Aufwand:
- Vollständigkeit der eingereichten Bauzeichnungen
Fehlende Maßangaben oder eine unklare Nummerierung führen zu Rückfragen des Fachdienstes, die den Vorgang verlängern.
- Lage in einem geschützten Bereich
Bei Gebäuden in der Altstadt oder einer Erhaltungssatzungssiedlung kommt eine zusätzliche denkmalrechtliche Einschätzung innerhalb desselben Fachdienstes hinzu.
- Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist
Bei mehr als fünf Bestandswohnungen kommt seit September 2022 ein zweites, eigenständiges Verfahren beim Fachdienst hinzu.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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