Wohnflächenberechnung in Oberhausen — vom Koloniehaus bis zur Neuen Mitte normgerecht gerechnet
Kein anderer Ort im Ruhrgebiet zeigt den Wechsel von der Schwerindustrie zur Dienstleistung so kompakt wie das Gelände zwischen Emscher und Rhein-Herne-Kanal, auf dem bis zur schrittweisen Stilllegung ab 1969 die Hochöfen der Gutehoffnungshütte standen und heute mit CentrO eines der größten Einkaufs- und Freizeitzentren Europas liegt. Der Wohnungsbestand ringsherum erzählt eine ältere, kleinteiligere Geschichte: Die heutige Stadt entstand erst 1929 durch den Zusammenschluss dreier bis dahin selbstständigen Industriestädte – Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld –, von denen jede ihre eigenen Zechen, Hütten und Werkskolonien mitbrachte. Diese schmal geschnittenen Siedlungshäuser prägen auf nur 77 Quadratkilometern weite Teile einer Stadt, die zu den am dichtesten besiedelten Großstädten Deutschlands zählt. Wo derart wenig Fläche auf so viele Adressen verteilt ist, entscheidet die exakte Wohnfläche über Kaufpreis, Miete und Teilung – nicht als Ausnahme, sondern in einem großen Teil des Bestands.
Nach welchem Maßstab in Oberhausen gerechnet wird
Vier Größen kommen für dieselbe Oberhausener Wohnung infrage, und sie unterscheiden sich nicht nur im Ergebnis, sondern auch darin, wonach sich die Wahl richtet – nach der Nutzung, nach dem Vertragsdatum oder nach dem, was die Parteien vereinbart haben:
- Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung der Maßstab. Zwingend vorgeschrieben ist sie nur im geförderten Wohnungsbau; im frei finanzierten Bestand legen die Gerichte sie zugrunde, solange nichts anderes vereinbart wurde.
- Bei Mietverträgen aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 gilt der damals verwendete Maßstab weiter – maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht das Baujahr des Hauses (BGH, Beschluss vom 17. Oktober 2023 – VIII ZR 61/23), in den Kolonien der Gutehoffnungshütte mit ihren oft jahrzehntelangen Mietverhältnissen keine Seltenheit.
- Steht das Gebäude im Vordergrund und nicht die einzelne Wohnung – etwa bei einer Wertermittlung oder einem gemischt genutzten Haus an der Neuen Mitte –, ist die DIN 277 in der Ausgabe 2021-08 die passende Grundlage; ihre Werte liegen für Wohnraum systematisch höher.
- Vereinbaren die Parteien ausdrücklich ein anderes Regelwerk, gilt dieses geschlossen und nicht nur in den Teilen, die gerade passen (BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18).
- Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist zusätzlich der Aufteilungsplan maßgeblich: Nach § 7 Abs. 4 WEG muss er Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Räume eindeutig zeigen – die Wohnflächenberechnung liefert dafür die Zahlen, ersetzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aber nicht.
Die 1846 von der späteren Gutehoffnungshütte für ihre Hochofenarbeiter errichtete Siedlung Eisenheim in Osterfeld gilt als älteste erhaltene Arbeitersiedlung des Ruhrgebiets. Namensgebend ist der Kreuzgrundriss: Ein Flur teilt jedes Haus der Länge nach, sodass unter einem Dach vier gleich große Wohnungen mit je einer Stube und Kammern im Erd- und im Obergeschoss entstanden – vier identische Einheiten aus einer einzigen Bauzeichnung. Als der Thyssen-Konzern die Siedlung Anfang der 1970er-Jahre abreißen wollte, bildete sich 1972 eine Bürgerinitiative, unterstützt von einer Bielefelder Studierendengruppe um den Kunsthistoriker Roland Günter. 1973 stellte die Stadt erste Teile unter Denkmalschutz, 1975 beschloss der Rat einstimmig den Erhalt, Mitte der 1980er-Jahre wurde saniert. Für die Wohnflächenberechnung bedeutet die Rettung vor allem eines: Aus vier ursprünglich identischen Wohnungen wurden im Zuge der Sanierung und der seither erfolgten Einzelveräußerungen vier unterschiedlich ausgebaute Einheiten – der gemeinsame Kreuzgrundriss aus der alten Bauzeichnung sagt heute nichts mehr darüber, welche Wohnung wie groß ist.
Die vier Maßstäbe für Oberhausener Wohnflächen
Die vier Regelwerke unterscheiden sich nicht in Nuancen, sondern in der Grundfrage, was überhaupt als Fläche zählt:
Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Seit dem 1. Januar 2004 in Kraft, aufgebaut in drei Schritten: § 2 legt fest, welche Räume zur Wohnung gehören, § 3 regelt die Messung nach lichten Maßen ab Vorderkante der Bekleidung, § 4 die Anrechnung von Nebenflächen und Höhenzonen.
Zweite Berechnungsverordnung (§§ 42 bis 44 II. BV)
Der Maßstab für alles, was bis Ende 2003 berechnet wurde. Auffällig ist die großzügigere Anrechnung von Freiflächen: Balkone und Loggien durften bis zur Hälfte angesetzt werden (BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08).
DIN 277 in der Ausgabe 2021-08
Die Norm gliedert das Bauwerk in Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche und kennt weder den Begriff Wohnfläche noch eine Minderung nach Raumhöhe. Für Bauvorlagen und gemischt genutzte Häuser an der Neuen Mitte ist sie der richtige Zugriff, für einen Mietvertrag über eine Kolonie-Wohnung nicht.
Ausdrücklich vereinbarter Maßstab
Miet- und Kaufvertrag dürfen ein eigenes Regelwerk bestimmen. Dann gilt dieses vollständig – wer die Dachschräge nach der einen und den Balkon nach der anderen Vorschrift ansetzt, erhält eine Summe, die keiner Nachprüfung standhält.
Welche Unterlagen Ihre Oberhausener Berechnung braucht
Je vollständiger die Ausgangslage, desto weniger muss am Objekt nachgemessen werden. Für Oberhausener Bestandsimmobilien sind das typischerweise diese Unterlagen:
- Bemaßter Grundriss mit durchgehenden Maßketten
Brauchbar ist ein Blatt, auf dem jede Wand ihr eigenes Maß trägt. In den Kolonien der Gutehoffnungshütte existiert oft nur die Zeichnung für den ganzen Haustyp – sie beschreibt den Entwurf von 1846 oder 1900, nicht das einzelne, seither veränderte Haus.
- Höhenlinien im ausgebauten Dachgeschoss
Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung: voll ab zwei Metern, zur Hälfte zwischen einem und zwei Metern, darunter gar nicht (§ 4 Nr. 1 und Nr. 2 WoFlV). Eingetragene Ein- und Zwei-Meter-Linien ersparen den Rückgriff auf den Schnitt.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG, welche Räume zum Sondereigentum gehören. Gerade dort, wo ein einzelnes Koloniehaus in mehrere Einheiten aufgeteilt wurde, entscheidet dieses Blatt, was überhaupt zur einzelnen Wohnung zählt.
- Angaben zu Balkon, Loggia und Vorgarten
Für die Anrechnung nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt, wie die Fläche überdacht und ausgebaut ist. In den Siedlungen sind die Freisitze meist baugleich – Fotos und Maße trennen trotzdem den Regelfall von der begründeten Ausnahme je Haus.
- Bauakte der Stadt Oberhausen
Fehlen eigene Pläne, hilft die Bauakte bei der Bauaufsicht weiter. Verlangt werden regelmäßig ein aktueller Eigentumsnachweis und, für Dritte, eine Vollmacht des Eigentümers.
Wohnflächenberechnungen in Oberhausen – Beispiele aus der Praxis
Eigentumswohnung in einem geteilten Koloniehaus in Osterfeld
Ein Kreuzgrundriss-Haus aus der Gründungszeit der Siedlung, längst in vier Einheiten aufgeteilt und einzeln verkauft. Zwei der vier Wohnungen haben seit der Sanierung einen ausgebauten Spitzboden, die anderen beiden nicht – bei gleicher Grundfläche im Erdgeschoss ergibt sich damit eine unterschiedliche Wohnfläche, die im Aufteilungsplan bislang nirgends steht.
Dachgeschossausbau in einem Sterkrader Werkshaus
Unter der Schräge zählt jeder Raumteil ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. In den schmalen Werkshäusern rund um das frühere Maschinenbauwerk der Gutehoffnungshütte verändert schon eine nachträglich gedämmte Dachfläche die Zonengrenzen gegenüber der alten Bauzeichnung.
Nachkriegswohnung mit Loggia in Alt-Oberhausen
Die Zeilenbauten der Wiederaufbaujahre haben fast durchweg eine Loggia. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV zählt sie in der Regel zu einem Viertel, ältere Berechnungen nach der II. BV setzten häufiger die Hälfte an. In gleichförmigen Zeilen wirkt diese Differenz nicht in einer Wohnung, sondern über den ganzen Baukörper.
Wohnung über einem Ladenlokal nahe der Neuen Mitte
Laden und Wohnung sitzen zunehmend im selben Haus. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleibt der Geschäftsraum außen vor; vor dem Verkauf der Wohnung darüber muss deshalb zuerst die Grenze zwischen beiden Nutzungen geklärt sein.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Oberhausen ab
Der fachliche Weg ist überall gleich. In Oberhausen entscheidet vor allem der erste Blick auf die Bauzeit, weil ein großer Teil des Bestands aus typisierten Kolonien- und Werkshäusern stammt, die seither einzeln verändert wurden:
- Zweck und Regelwerk klären
Ob die Zahl für eine Finanzierung, einen Kaufvertrag, eine Teilungserklärung oder ein laufendes Mietverhältnis gebraucht wird, bestimmt den Maßstab. Bei Wohnraum ist das im Regelfall die Wohnflächenverordnung.
- Vorhandene Pläne einordnen
Geprüft wird, ob eine objektbezogene Zeichnung vorliegt oder nur ein Typenblatt für die ganze Kolonie, und ob in Rohbau- oder Fertigmaßen bemaßt wurde. Häufig zeigt sich schon hier, dass das Blatt einen Zustand vor mehreren Umbaugenerationen abbildet.
- Fehlende Grundlagen beschaffen oder aufmessen
Reicht das Material nicht, wird die Bauakte angefragt oder direkt am Objekt aufgemessen. Ein Aufmaß im fertiggestellten Zustand entspricht dem Messansatz der Verordnung und schließt Nischen, Vormauerungen und Bekleidung ein.
- Räume abgrenzen und anrechnen
Vor dem Messen steht die Zuordnung: Was gehört zur Wohnung, was ist Zubehörraum, was gewerblich genutzt? Erst danach werden Grundflächen raumweise erfasst und Höhenzonen sowie Nebenflächen mit ihrem Anteil angesetzt.
- Ergebnis mit Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche je Raum, die angewandten Faktoren und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel. Bei einer Eigentumswohnung liefert dieser Rechenweg zugleich die Grundlage für den Aufteilungsplan.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Oberhausen beeinflusst
Ein Pauschalpreis wäre in Oberhausen wenig aussagekräftig – zwischen einer Etagenwohnung im Zeilenbau und einem in vier Einheiten geteilten Koloniehaus liegt ein Vielfaches an Arbeit:
- Objektbezogene Pläne oder nur ein Typenblatt
Ein aktueller, bemaßter Plan der einzelnen Wohnung ist der günstigste Fall. Liegt nur die Zeichnung für den ganzen Haustyp vor, muss der individuelle Zustand vollständig neu erhoben werden.
- Zahl der Einheiten unter einem Dach
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Ein in mehrere Einheiten geteiltes Koloniehaus verlangt für jede Wohnung einen eigenen Rechenweg und eine eigene Zuordnung der Nebenräume.
- Dachschrägen und Freiflächen
Höhenzonen unter der Schräge müssen abgegrenzt, Balkone und Loggien einzeln bewertet werden. Ein ausgebautes Dach mit Gauben verlangt spürbar mehr Rechenschritte als eine Etage mit gleichbleibender Raumhöhe.
- Gemischte Nutzung im Gebäude
Sitzt im Erdgeschoss ein Laden oder eine Praxis, muss vorab geklärt werden, was Wohnfläche ist und was nicht. Diese Abgrenzung kostet Zeit, bevor überhaupt das erste Maß genommen wird.
- Umfang des gewünschten Nachweises
Ob eine reine Flächensumme genügt oder ein vollständiger Rechenweg je Raum mit Architektenstempel, macht im Dokumentationsaufwand einen Unterschied.
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