Teilungserklärung in Oberhausen — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung, gerichtlich eins schon vor der Fusion von 1929
Für die Oberhausener Teilungserklärung fällt eine Hürde weg, die Eigentümer in Berlin einplanen müssen: eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht. Auch eine örtliche Satzung mit ähnlicher Schutzwirkung ließ sich für kein Oberhausener Quartier nachweisen – selbst die Siedlung Grafenbusch, seit 2018 durch eine eigene Erhaltungssatzung geschützt, verfolgt erkennbar einen gestalterischen Zweck und keinen sozialen. Interessanter wird es bei der anschließenden Grundbucheintragung, wo sich Oberhausen in die bislang bekannten Fälle Duisburg, Mönchengladbach und Wuppertal nicht sauber einreiht: Am 1. August 1929 verschmolzen die bis dahin selbstständigen Städte Alt-Oberhausen (rund 110.000 Einwohner), Sterkrade (rund 53.000) und Osterfeld (rund 32.000) zur „GHH-Stadt“ – benannt nach der dort dominierenden Gutehoffnungshütte –, doch geführt wird bis heute nur ein einziges Amtsgericht mit einem einzigen Grundbuchamt. Für Sterkrade oder Osterfeld fand sich bei der Recherche zu dieser Seite kein Hinweis auf ein jemals eigenes Amtsgericht, wie es Wuppertals Vorgängerstädte besaßen: Das heutige Amtsgericht Oberhausen nahm seinen Dienst schon am 1. Oktober 1879 auf – fünfzig Jahre vor der Städtevereinigung.
Brauchen Sie in Oberhausen eine Umwandlungsgenehmigung?
Andere deutsche Großstädte verlangen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen inzwischen eine zweite, separate Genehmigung. Für Oberhausen lässt sich das an zwei Stellen prüfen:
- Auf Landesebene fehlt bislang jede Rechtsgrundlage: Ohne eine vom Land erlassene Verordnung nach § 250 BauGB kann keine nordrhein-westfälische Kommune – auch Oberhausen nicht – eine solche Genehmigungspflicht einführen.
- Auf kommunaler Ebene bliebe theoretisch eine Erhaltungssatzung mit sozialem Schutzzweck nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB übrig. Eine solche existiert für Oberhausen nach dem Rechercheergebnis zu dieser Seite nicht; die einzige tatsächlich bestehende Satzung – für Grafenbusch, seit 2018 – schützt stattdessen die einheitliche äußere Gestalt der dortigen Angestelltenhäuser.
- Damit bleibt es für sämtliche Oberhausener Mehrfamilienhäuser bei der einfachen bundesweiten Grundregel, unabhängig von deren Größe oder Lage in einem der vier Stadtteile.
Drei nordrhein-westfälische Städte mit ähnlicher Vorgeschichte zeigen beim Grundbuchwesen drei ganz verschiedene Ergebnisse: In Duisburg bestehen die durch spätere Eingemeindungen hinzugekommenen Gerichte in Hamborn und Ruhrort bis heute eigenständig fort, macht drei Amtsgerichte. Mönchengladbach kam nach der endgültigen Vereinigung 1975 auf genau zwei – Gladbach und Rheydt behielten jeweils ihr eigenes. Wuppertal verschmolz die Gerichte seiner fünf Vorgängerstädte dagegen unmittelbar bei deren Fusion 1929/1930 zu einer Instanz. Oberhausens Fall liegt daneben: Die Stadt entstand am 1. August 1929 ebenfalls aus einem Zusammenschluss – Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld –, aber weder für Sterkrade noch für Osterfeld ließ sich ein jemals bestehendes eigenes Amtsgericht belegen. Das heutige Amtsgericht Oberhausen ging bereits am 1. Oktober 1879 als königlich-preußisches Gericht in Betrieb, sein neorenaissancistisches Gebäude entstand zwischen 1904 und 1907 – beides deutlich vor der Städtevereinigung und sogar vor Sterkrades eigenem Stadtrecht von 1913. Wo in Wuppertal also erst 1929/1930 etwas zusammenwuchs, scheint es in Oberhausen gerichtlich nie getrennt gewesen zu sein, während die drei Kommunen politisch noch Jahrzehnte für sich blieben. Praktisch bedeutet das: Egal ob ein Gebäude im ehemaligen Alt-Oberhausen, Sterkrade oder Osterfeld steht, lief und läuft die Grundbucheintragung durchgehend über dieselbe Stelle.
Zwei Ausgangslagen in Oberhausen
Am rechtlichen Rahmen ändert es nichts, ob eine Teilungserklärung ein Haus aus der Zeit der eigenständigen Vorgängerstädte betrifft oder einen Neubau der Neuen Mitte – wohl aber am nötigen Vorlauf:
Mietshaus aus der Zeit vor 1929
Bei einem in Alt-Oberhausen, Sterkrade oder Osterfeld errichteten Haus stimmt eine vorhandene Bauakte selten noch mit dem heutigen Wohnungszuschnitt überein. Den Aufteilungsplan liefert dann eine Vor-Ort-Vermessung – gleich, in welchem der drei früher eigenständigen Stadtteile das Gebäude liegt, denn zuständig für die Eintragung ist ohnehin dasselbe Amtsgericht.
Neubau-Eigentumswohnungen in der Neuen Mitte
Auf dem seit den 1990er-Jahren neu entstandenen Konversionsgelände rund um CentrO wird von Beginn an auf getrennt verkaufbare Einheiten hin geplant. Der Aufteilungsplan folgt hier unmittelbar aus der Genehmigungsplanung, ganz ohne die in Berlin zusätzliche Umwandlungsprüfung.
Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Oberhausen braucht
Egal in welchem Teil der Stadt das Gebäude steht, braucht der Notar denselben Kern an Unterlagen:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bemaßt und durchgehend nummeriert nach § 7 WEG, bestätigt vom Bereich Bauordnung im Technischen Rathaus – erst damit nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung überhaupt entgegen.
- Aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Oberhausen
Anders als in Duisburg oder Mönchengladbach genügt hierfür eine einzige Anfrage bei einer einzigen Stelle, unabhängig davon, wo genau im Stadtgebiet das Grundstück liegt.
- Bestandspläne oder Aufmaß
Vorhandene Zeichnungen verkürzen die Erstellung des Aufteilungsplans deutlich; fehlen sie, wird das Gebäude stattdessen direkt vermessen.
Teilungserklärungen in Oberhausen – Beispiele aus der Praxis
Altes Mietshaus im Zentrum von Alt-Oberhausen
Ein vor 1929 errichtetes Mehrfamilienhaus soll wohnungsweise verkauft werden. Eine Umwandlungsgenehmigung entfällt, weil das Land Nordrhein-Westfalen von § 250 BauGB keinen Gebrauch macht; die Grundbucheintragung übernimmt unabhängig von der genauen Lage im Stadtgebiet das Amtsgericht Oberhausen.
Neubau-Eigentumswohnungen in der Neuen Mitte
Auf einer ehemaligen Werksfläche nördlich der Essener Straße errichtet ein Bauträger ein Mehrfamilienhaus zum Einzelverkauf der Wohnungen. Der Aufteilungsplan lässt sich unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten.
Doppelhaus in Sterkrade geht an zwei Erben
Zwei Geschwister erben ein Doppelhaus in Sterkrade und möchten die beiden Haushälften künftig getrennt besitzen. Der bemaßte Aufteilungsplan mit notarieller Beurkundung genügt, ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren – zuständig bleibt dieselbe zentrale Stelle wie für ein vergleichbares Haus in Alt-Oberhausen oder Osterfeld.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Oberhausen ab
Weil eine zweite Genehmigungsstufe fehlt, bleibt der Weg zur Oberhausener Teilungserklärung vergleichsweise kurz:
- Bestand sichten
Zunächst klären wir, ob bereits eine verwertbare Zeichnung vorliegt oder das Gebäude neu vermessen werden muss.
- Aufteilungsplan zeichnen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vermessung vor Ort entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan für sämtliche Einheiten.
- Abgeschlossenheit bestätigen lassen
Der Plan geht an das für die Grundstückslage zuständige Revier im Bereich Bauordnung, das die bauliche Trennung jeder Einheit bestätigt.
- Notar beurkundet
Auf Grundlage von Aufteilungsplan und Bescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung – ein weiterer behördlicher Zwischenschritt entfällt in Oberhausen.
- Eintragung ins Grundbuch
Ob Alt-Oberhausen, Sterkrade oder Osterfeld: Für die Eintragung ist durchgehend dieselbe Stelle, das Amtsgericht Oberhausen, zuständig.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Oberhausen beeinflusst
Ohne zusätzliches Genehmigungsverfahren hängt der Aufwand vor allem an diesen Punkten:
- Baujahr und Aktenlage
Bei einem Neubau in der Neuen Mitte übernehmen wir den Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung; ein älteres Haus ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen ein eigenes Aufmaß.
- Zahl der Einheiten
Je mehr Wohnungen aufgeteilt werden, desto mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsarbeit steckt im Aufteilungsplan – unabhängig vom Baujahr.
- Erhaltungssatzung in Grafenbusch
Liegt das Gebäude in der seit 2018 geschützten Siedlung Grafenbusch, kommt neben der Vermessung meist eine Abstimmung mit der Denkmalpflege hinzu.
- Zahl der Beteiligten
Eine Erbengemeinschaft braucht für interne Absprachen üblicherweise mehr Zeit als ein einzelner Eigentümer oder ein Bauträger.
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