Kubaturberechnung in Oberhausen — Bruttorauminhalt nach DIN 277, vom Reihenhaus bis zur Industriekubatur des Gasometers

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wofür braucht der Bereich Bauordnung in Oberhausen den umbauten Raum?

Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW zieht den umbauten Raum neben dem Rohbauwert als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr heran; der Rohbauwert wird dabei aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ermittelt.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das umbaute Volumen, die BGF die Summe der Grundflächen aller Geschosse – beide werden nach DIN 277 ermittelt, beantworten aber unterschiedliche Fragen.

Q: Warum wird in diesem Zusammenhang der Gasometer erwähnt?

Rein zur geometrischen Einordnung: Sein zylindrisches Volumen von rund 117,5 Metern Höhe bei knapp 68 Metern Durchmesser zeigt anschaulich, wie stark sich die Kubatur eines Sonderbaus von der eines gewöhnlichen Wohnhauses unterscheiden kann – ohne dass daraus eine Aussage über ein konkretes Bauvorhaben folgt.

Q: Reicht eine vorhandene Hausakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse einschließlich Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der Bestand ab – in den drei historischen Stadtmitten keine Seltenheit –, ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch der Keller berücksichtigt?

Ja – das BRI umfasst das gesamte umbaute Volumen einschließlich Keller-, Dach- und Nebenräumen, sofern diese Teil des umbauten Baukörpers sind.

Q: Was kostet eine Kubaturberechnung in Oberhausen?

Ausschlaggebend sind Zahl der Geschosse, Komplexität des Dachaufbaus und Zustand der vorhandenen Unterlagen. Für Ihr konkretes Vorhaben erstellen wir ein individuelles Angebot.

Die Kubaturberechnung ermittelt Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) einer Immobilie nach DIN 277 – zwei Kennzahlen, die in Nordrhein-Westfalen über die reine Bewertung hinaus eine konkrete verwaltungstechnische Rolle spielen: Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens neben dem Rohbauwert auch den umbauten Raum heran. Wer die Kubatur seines Vorhabens kennt, kennt damit eine der Bemessungsgrundlagen, die der Bereich Bauordnung im Technischen Rathaus heranzieht. Wie groß die Bandbreite dieser Kennzahl in Oberhausen sein kann, lässt sich rein geometrisch veranschaulichen: Der Gasometer auf dem Gelände der Neuen Mitte umschließt als 24-eckiger Stahlzylinder mit rund 117,5 Metern Höhe und knapp 68 Metern Durchmesser ein Volumen, das jedes gewöhnliche Wohngebäude um ein Vielfaches übertrifft – ein Extrembeispiel, an dem sich zeigt, wie unmittelbar Höhe und Grundfläche in die Kubatur eingehen.

Kubaturberechnung in Oberhausen kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) erfasst das gesamte umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe aller Grundflächen – beide nach DIN 277 ermittelt.
Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) zieht den Rohbauwert und den umbauten Raum als Bemessungsgrundlage für die Baugenehmigungsgebühr heran; der Rohbauwert wird dabei aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ermittelt.
Rein geometrisch zeigt der zylindrische Gasometer der Neuen Mitte – rund 117,5 Meter hoch, knapp 68 Meter im Durchmesser – wie stark sich die Kubatur eines Sonderbaus von der eines gewöhnlichen Wohnhauses unterscheiden kann.
Dachschrägen und niedrige Räume gehen im BRI anders ein als in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV: Das Volumen bis zur Dachhaut zählt vollständig mit, unabhängig von der auf die Wohnfläche angerechneten Höhe.
Häuser aus der Wiederaufbauzeit in Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld verlangen für eine belastbare Kubaturberechnung oft zunächst ein Aufmaß, weil die vorhandene Hausakte den heutigen Bestand nicht immer vollständig abbildet.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst wird das komplette umbaute Volumen von der Außenkante der Bauteile bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, ob darunter überhaupt Wohnfläche entsteht. Keller-, Dach- und Nebenräume zählen vollständig mit.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundfläche jedes einzelnen Geschosses, jeweils an den äußeren Bauteilkanten gemessen – daraus lassen sich weitere Kennwerte ableiten, und die Zahl dient oft als Startpunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Oberhausen gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundriss und Schnitt jeder Ebene mit Außenmaßen und Geschosshöhe, Keller und Dachraum eingeschlossen.
Dachform und Neigungswinkel
Nötig, um das Volumen bis zur äußeren Dachhaut korrekt zu erfassen – gerade bei den Schrägen und Gauben, die in den drei historischen Stadtmitten häufig vorkommen.
Angaben zum Verwendungszweck
Je nachdem, ob das Ergebnis für den Bereich Bauordnung, eine Wertermittlung oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht wird, ändert sich die nötige Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Oberhausen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Neubau in der Neuen Mitte

Der ermittelte umbaute Raum dient dem Bereich Bauordnung neben dem Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens.

Dachgeschossausbau eines Wiederaufbauhauses in Sterkrade

Weil die vorhandene Hausakte den heutigen Zustand nicht zuverlässig abbildet, dient ein aktuelles Aufmaß als Grundlage für BRI und BGF des betroffenen Geschosses.

Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses in Alt-Oberhausen

Eine nachvollziehbar nach DIN 277 ermittelte Kubatur ist Teil der Objektunterlagen für Gutachten oder Finanzierungsanfragen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand.

Geometrischer Vergleich: Wohnhaus und Gasometer

Ein zweigeschossiges Einfamilienhaus in Osterfeld erreicht einen Bruchteil des Volumens, das allein der zylindrische Innenraum des Gasometers umschließt – ein anschauliches Beispiel dafür, wie stark Höhe und Grundfläche das BRI bestimmen.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Oberhausen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand sichten
Ausgangspunkt ist die vorhandene Hausakte oder ein aktuelles Aufmaß, jeweils für sämtliche Geschosse inklusive Keller und Dachraum.
Lücken vor Ort schließen
Sind die Bestandsunterlagen unvollständig – in den drei historischen Stadtmitten öfter der Fall als in der Neuen Mitte –, wird direkt nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Die Berechnung erfolgt geschossweise, bei Bedarf ergänzt um den Dachraum mit seinen Schrägen.
Ergebnis gegen den Zweck spiegeln
Je nach Verwendung – Bereich Bauordnung, Bewertung oder Finanzierung – wird geprüft, ob das Resultat den jeweiligen Anforderungen genügt.
Nachvollziehbar dokumentieren
Das Ergebnis wird so aufbereitet, dass es als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben beim Bereich Bauordnung dienen kann.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Oberhausen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Liegt eine belastbare Hausakte vor, geht die Berechnung schneller; fehlen brauchbare Maße, wird ein Aufmaß-Termin nötig.
Anzahl der Geschosse
Je mehr Ebenen – Keller, Zwischengeschosse, Dachraum – desto größer der Erfassungsaufwand gegenüber einem schlichten Baukörper.
Form des Daches
Gauben, Erker und mehrfache Schrägen verlangen eine feinere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Vorgesehener Verwendungszweck
Je nachdem, ob das Ergebnis dem Bereich Bauordnung, einer Bewertung oder einer Finanzierung dienen soll, unterscheidet sich die nötige Dokumentationstiefe.