Aufteilungspläne in Oberhausen — zwischen kriegsbedingten Bauaktenlücken und digitalen Plänen ab den 1990er-Jahren

Q: Warum ist die Hausakte in Oberhausen manchmal unvollständig?

Das Hausaktenarchiv im Technischen Rathaus führt Baugenehmigungen seit etwa 1900 zu rund 90 Prozent vollständig; die Lücke geht vor allem auf Kriegs- und Verwaltungsreformverluste zurück. Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld waren als Standorte der Gutehoffnungshütte und ihrer Hydrierwerke wiederholt Ziel alliierter Luftangriffe, beginnend im Mai 1940 – ein plausibler Grund für diese Lücken.

Q: Was mache ich, wenn keine brauchbare Hausakte auffindbar ist?

Dann übernimmt eine Vor-Ort-Vermessung die Rolle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Gebäudezustand.

Q: Wie bekomme ich Einsicht in eine alte Oberhausener Hausakte?

Seit dem 1. Mai 2026 läuft die Einsicht in das rund 200.000 Akten umfassende Archiv ausschließlich digital, im Zuge der laufenden, auf drei Jahre angelegten vollständigen Digitalisierung des Bestands.

Q: Warum ist die Aktenlage in der Neuen Mitte einfacher als in den älteren Stadtteilen?

Weil dort erst ab den 1990er-Jahren auf freigeräumtem Werksgelände gebaut wurde. Diese jungen Gebäude verfügen von Beginn an über digitale Baupläne, ohne die kriegsbedingten Lücken, die ältere Bestände in Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld betreffen können.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein. Nordrhein-Westfalen kennt keine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Der Aufteilungsplan entsteht unabhängig davon und dient später als Grundlage der Teilungserklärung.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber weder eine durchgehende Nummerierung der Einheiten noch eine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan noch ergänzt werden.

Oberhausen gehörte im Zweiten Weltkrieg zu den frühen Zielen der alliierten Luftangriffe auf das Ruhrgebiet: Schon in der Nacht vom 15. auf den 16. Mai 1940 galt der erste große britische Bombenschlag gegen das Revier vor allem den Oberhausener Hydrierwerken zur Kohleverflüssigung, und auch die Gutehoffnungshütte als bedeutender Rüstungsfabrikant war wiederholt Ziel. Bis Kriegsende wurden nach dem Oberhausener Heimatbuch von 1964 rund 10.120 der 17.800 Wohngebäude zerstört oder erheblich beschädigt; von den 53.209 Wohnungen des Jahres 1939 blieben nur 7 Prozent unbeschädigt. Der eigentliche Aufteilungsplan folgt überall in Deutschland denselben Vorgaben aus § 7 WEG – doch ob seine Grundlage in Oberhausen leicht zu beschaffen ist, hängt stark davon ab, ob ein Gebäude zu den älteren Stadtteilen Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld zählt oder zur jungen Neuen Mitte.

Aufteilungspläne in Oberhausen kurz und kompakt

Rund 200.000 Hausakten mit Baugenehmigungen seit etwa 1900 verwaltet das Hausaktenarchiv im Technischen Rathaus, zu rund 90 Prozent vollständig; die Lücke geht laut Bereich Bauordnung vor allem auf Kriegs- und Verwaltungsreformverluste zurück.
Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld waren als Standorte der Gutehoffnungshütte und ihrer Hydrierwerke wiederholt Ziel alliierter Luftangriffe, beginnend mit dem Großangriff vom 15./16. Mai 1940 – ein plausibler Beitrag zu den heutigen Lücken im Aktenbestand dieser Stadtteile.
Über drei Jahre wird das Hausaktenarchiv derzeit vollständig digitalisiert; seit dem 1. Mai 2026 läuft die Einsicht ausschließlich digital, eine klassische Vor-Ort-Einsicht ist währenddessen nicht mehr vorgesehen.
Für die seit den 1990er-Jahren auf dem ehemaligen Werksgelände neu entstandene Neue Mitte stellt sich die Frage kaum: Diese Gebäude sind jung genug, dass ihre Baupläne von Beginn an digital vorliegen.
Wo keine verwertbare Akte auffindbar ist, tritt eine Vor-Ort-Vermessung an ihre Stelle – unabhängig vom Stadtteil.

Wann Sie in Oberhausen einen Aufteilungsplan brauchen

Auch in Oberhausen ist der Aufteilungsplan für sich genommen nicht genehmigungspflichtig, sondern Voraussetzung für zwei weitere Schritte:

Ohne ihn stellt der Bereich Bauordnung im Technischen Rathaus keine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus, und ohne diese wiederum bleibt eine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch ausgeschlossen.
Für die notarielle Teilungserklärung braucht Oberhausen – anders als Berlin – keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, weil Nordrhein-Westfalen von § 250 BauGB keinen Gebrauch macht.
In der Neuen Mitte lässt sich der Plan meist unmittelbar aus der ohnehin vorhandenen Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.

Ein Stadtgebiet, zwei Aktenlagen

Wer für ein Gebäude in Alt-Oberhausen, Sterkrade oder Osterfeld Unterlagen sucht, landet fast immer zuerst im Hausaktenarchiv des Technischen Rathauses – rund 200.000 Akten, Baugenehmigungen seit etwa 1900 zu rund 90 Prozent vollständig. Die verbleibende Lücke lässt sich mit dem Kriegsverlauf gut erklären: Alle drei Stadtteile waren als Standorte der Gutehoffnungshütte, ihrer Hydrierwerke und weiterer Rüstungsbetriebe wiederholt Angriffsziel, angefangen mit dem ersten großen Luftschlag der Royal Air Force auf das Ruhrgebiet in der Nacht vom 15. auf den 16. Mai 1940. Laut dem Oberhausener Heimatbuch von 1964 blieben von den 53.209 Wohnungen des Jahres 1939 am Kriegsende nur 7 Prozent unbeschädigt – ein Ausmaß, das nahelegt, dass auch Bauunterlagen einzelner Häuser verloren gingen oder beim Wiederaufbau nicht erneut archiviert wurden, auch wenn sich das für das Hausaktenarchiv im Einzelfall nicht mehr abschließend rekonstruieren lässt. Für die rund 300 Hektar der Neuen Mitte entfällt diese Sorge von vornherein: Diese Bebauung entstand erst ab den 1990er-Jahren auf dem freigeräumten Werksgelände und wurde von Anfang an digital geplant.

Woher Ihr Oberhausener Aufteilungsplan stammt

Je nach Baujahr und Stadtteil kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus dem Hausaktenarchiv des Technischen Rathauses

Bildet die vorhandene Hausakte den heutigen Zustand noch korrekt ab, dient sie unmittelbar als Grundlage – ergänzt nur um die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung der Einheiten. Seit dem 1. Mai 2026 läuft die Einsicht ausschließlich digital, im Zuge der laufenden, auf drei Jahre angelegten Digitalisierung des gesamten Bestands.

Per Vor-Ort-Vermessung

Fehlt eine brauchbare Hausakte oder weicht der heutige Bestand erkennbar vom historischen Plan ab – etwa nach kriegsbedingtem Wiederaufbau –, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Das betrifft in Oberhausen überdurchschnittlich häufig Häuser in Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld.

Aus den digitalen Bauunterlagen der Neuen Mitte

Für Neubauten auf dem seit den 1990er-Jahren entwickelten ehemaligen Werksgelände rund um CentrO steht die Planung von Anfang an digital zur Verfügung und lässt sich direkt weiterverwenden.

Welche Unterlagen für Ihren Oberhausener Aufteilungsplan hilfreich sind

Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt:

Digitaler Antrag auf Hausakteneinsicht mit Eigentumsnachweis
Seit Mai 2026 läuft die Einsicht ausschließlich digital; üblich sind ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung durch Dritte, eine Vollmacht.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Ein früheres Aufmaß erspart erneute Erfassungsarbeit, selbst wenn die vorhandene Zeichnung die spätere Einheiten-Nummerierung noch nicht enthält.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Vor der Nummerierung sollte feststehen, welcher künftigen Einheit welche Räume zugeordnet werden – gerade bei Keller- oder Stellplatzflächen abseits der eigentlichen Wohnung wichtig.

Aufteilungspläne in Oberhausen – Beispiele aus der Praxis

Wiederaufbauhaus in Sterkrade ohne vollständige Hausakte

Für ein nach 1945 auf den Grundmauern eines kriegszerstörten Vorgängerbaus wiederaufgebautes Mehrfamilienhaus zeigt die vorhandene Akte häufig nur den Vorkriegszustand. Der aktuelle Bestand entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung.

Gründerzeithaus in Alt-Oberhausen mit lückenhafter Akte

Die Hausakte bricht vor dem Krieg ab und wurde beim Wiederaufbau nicht durchgehend fortgeführt. Ein aktuelles Aufmaß liefert die vollständige Grundlage, die für den Aufteilungsplan fehlt.

Neubauwohnung in der Neuen Mitte mit vollständiger digitaler Akte

Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren liegen komplett digital vor. Ergänzt um die Nummerierung der Einheiten dient die vorhandene Planung unmittelbar als Aufteilungsplan – ohne weitere Vermessung.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Oberhausen

Fachlich gleicht der Ablauf dem bundesweiten Standard. In Oberhausen zählt vor allem, ob für ein Gebäude überhaupt eine dem heutigen Zustand entsprechende Quelle vorliegt:

Hausakte digital anfragen
Über das seit Mai 2026 verpflichtend digitale Verfahren prüfen wir beim Technischen Rathaus, ob die vorhandene Hausakte den heutigen Zustand vollständig zeigt.
Datengrundlage bestimmen
Trägt die Akte nicht – etwa wegen Kriegsschäden oder eines nicht dokumentierten Wiederaufbaus –, setzen wir eine Vor-Ort-Vermessung ergänzend oder ersatzweise an.
Einheiten nummerieren
Jede Einheit erhält geschossübergreifend eine durchgehende Nummer, einschließlich zugehöriger Keller- oder Stellplatzflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum trennen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, auch dort, wo sie eine einzelne Einheit durchqueren.
Plan an Bereich Bauordnung und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan bildet die Grundlage sowohl für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die spätere notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Oberhausen beeinflusst

Häufiger als die reine Gebäudegröße bestimmt in Oberhausen die Quellenlage den Aufwand:

Vollständigkeit der Hausakte
Am günstigsten ist eine lückenlose, dem heutigen Zustand entsprechende Akte. Fehlt sie – in Alt-Oberhausen, Sterkrade und Osterfeld häufiger als in der Neuen Mitte –, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
Wiederaufbau- oder Kriegsschäden am Gebäude
Wurde ein Haus nach Kriegszerstörung wiederaufgebaut oder umgebaut, weicht der heutige Bestand oft vom letzten dokumentierten Zustand ab – das erhöht den Erfassungsaufwand.
Zahl und Zuschnitt der Einheiten
Viele oder unregelmäßig geschnittene Einheiten bedeuten mehr Arbeit bei Nummerierung und Abgrenzung.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen abseits des Hauptgebäudes müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugewiesen werden.