Aufmaß & Vermessung in Oberhausen — was das Kataster von Ihrem Koloniehaus nicht zeigt
Auf nur 77 Quadratkilometern zählt Oberhausen rund 2.700 Einwohner je Quadratkilometer und gehört damit zu den am dichtesten besiedelten Großstädten Deutschlands. Sichtbar wird diese Dichte vor allem in den schmal parzellierten Kolonien- und Werkssiedlungen, die einst zu den Zechen und Hütten der Gutehoffnungshütte gehörten und heute Haus für Haus unterschiedlich verändert sind. Für ein einzelnes Grundstück darin führt die Stadt zwei ganz unterschiedliche Nachweise. Der eine ist amtlich: Das Liegenschaftskataster, geführt vom Bereich Geoinformation und Kataster im Technischen Rathaus, verzeichnet Flurstücksgrenzen und die äußere Lage jedes Gebäudes darauf. Der andere existiert oft gar nicht oder nur als Typenzeichnung für eine ganze Häuserzeile: die Innenmaße, mit denen sich eine einzelne Wohnung tatsächlich beschreiben lässt. Ein Bauaufmaß schließt diese Lücke. Es nimmt auf, was am Gebäude heute vorhanden ist, und übersetzt es in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belegbare Flächenberechnung – unabhängig von dem, was das Kataster über dasselbe Haus weiß.
Wann ein Aufmaß in Oberhausen gebraucht wird
Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft; niemand muss eines beauftragen. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben. In Oberhausen sind das vor allem diese Fälle:
- In der Akte liegt nur die Typenzeichnung für eine ganze Kolonie oder Zeile – nicht für das einzelne Haus in seinem heutigen, oft mehrfach veränderten Zustand.
- Ein Koloniehaus wurde nachträglich in mehrere Einheiten geteilt oder soll es werden: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit eindeutig abgrenzen, einschließlich Keller- und Bodenräumen.
- Auf einer ehemaligen Werksfläche im Umfeld der Neuen Mitte soll ein Bestandsgebäude eine neue Nutzung erhalten; die Planung braucht dafür verlässliche Stützenraster, lichte Höhen und Öffnungsmaße.
- Bank oder Sachverständiger verlangen eine Fläche mit offengelegter Herleitung – ohne aufgenommene Maße gibt es nichts herzuleiten.
- Anbau, Aufstockung oder ein ausgebautes Dachgeschoss haben den Zuschnitt verändert, ohne dass die Unterlagen jemals nachgeführt wurden – und ohne dass damit zwingend auch die Katastergrenze berührt wäre.
Nordrhein-Westfalen kennt eine echte Gebäudeeinmessungspflicht. Nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW haben Eigentümer und Erbbauberechtigte ein errichtetes Gebäude oder eine Änderung seines Grundrisses auf eigene Kosten einmessen zu lassen – durch die Katasterbehörde oder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, der als Beliehener hoheitliche Aufgaben der amtlichen Vermessung wahrnimmt und seine Ergebnisse mit öffentlichem Glauben beurkundet. Die Pflicht entsteht kraft Gesetzes und wartet nicht auf ein Anschreiben; bleibt der Nachweis über die Beauftragung aus, fordert die Katasterbehörde schriftlich zur Nachholung auf und kann die Einmessung nach § 16 Abs. 3 VermKatG NRW auf Kosten der Eigentümer selbst veranlassen. Zuständige Katasterbehörde ist in Oberhausen der Bereich Geoinformation und Kataster im Technischen Rathaus. Was dort im Liegenschaftskataster steht, ist eng begrenzt: die Lage der Gebäudeecken zum Flurstück, die Längen der Außenkanten. Wie eine Wohnung innen geschnitten ist, bleibt außen vor. In Oberhausen kommt eine zweite hoheitliche Aufgabe hinzu, die im dichten Kolonienbestand besonders häufig gebraucht wird: die Grenzvermessung. Wo ein einzelnes Zechen- oder Hüttenhaus aus einer durchgehenden Reihe herausgetrennt und einzeln verkauft wird, muss zuerst die Grundstücksgrenze feststehen, bevor über das Gebäude darauf gesprochen werden kann – eine Aufgabe, die derselbe Bereich Geoinformation und Kataster oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur übernimmt, nicht das Bauaufmaß.
Wie in Oberhausen aufgemessen wird
Welches Verfahren passt, ergibt sich aus der Bauform und dem späteren Verwendungszweck – nicht aus dem Gerätekatalog:
Raumweises Handaufmaß mit Laserdistanzmesser
Der Regelweg in Wohnungen und Siedlungshäusern. Übliche Geräte erreichen eine Messgenauigkeit um ± 1,5 Millimeter, weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Entscheidend ist weniger das Gerät als die Übertragung: Direkt in die Aufmaß-App gemessen, entfällt die häufigste Fehlerquelle beim Abschreiben.
Durchgehender Maßbezug über eine Häuserzeile
Kolonien- und Zechenhäuser stehen selten allein. Sollen mehrere Einheiten einer Zeile in einer gemeinsamen Zeichnung zusammengeführt werden, reicht raumweises Messen nicht – ein durchgehender Maßbezug über Trennwände und Geschosse hinweg hält die Einheiten zueinander in der richtigen Lage.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Für verformte oder mehrfach umgebaute Altbausubstanz und für Hallen auf ehemaligen Werksflächen, in denen kaum eine Wand rechtwinklig steht. Die erreichbare Genauigkeit hängt an Standpunktwahl, Zielmarken und der Verknüpfung der Einzelscans, nicht am Datenblatt des Geräts.
Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle
§ 3 Abs. 4 WoFlV lässt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – solange gebaut wurde wie gezeichnet. Bei Typenzeichnungen für eine ganze Kolonie trägt diese Voraussetzung selten; vorhandene Pläne werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft, bevor daraus gerechnet wird.
Was aus dem Aufmaß in Oberhausen entsteht
Der Messtermin ist nur der erste Teil. Brauchbar wird die Aufnahme durch das, was daraus gezeichnet und gerechnet wird:
- Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei einem geteilten Koloniehaus wird jede Einheit einzeln gezeichnet und zusätzlich in einer gemeinsamen Zeichnung über die Trennwände hinweg geführt.
- Schnitte und Ansichten
Sie zeigen, was im Grundriss verborgen bleibt: Geschosshöhen, den Verlauf der Dachschräge über dem Raum und – bei Häusern nahe der Neuen Mitte – die Trennung zwischen gewerblich und wohnlich genutzten Ebenen.
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand. Jeder Raum steht einzeln mit Maß und Anrechnungsfaktor in der Aufstellung.
- Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung, insbesondere bei einer Umnutzung ehemaliger Werksflächen. Die Norm beschreibt das Bauwerk und nicht die Wohnung, weshalb beide Angaben nebeneinanderstehen können.
- Aufmaßskizze, Fotos und Messdaten
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Lieferung und machen nachvollziehbar, wo genau gemessen wurde. Bei einem später auffallenden Widerspruch zum Kataster oder zur Bauakte lässt sich damit ansetzen, ohne einen zweiten Termin zu brauchen.
Aufmaße in Oberhausen – Beispiele aus der Praxis
Doppelhaushälfte in einer Osterfelder Kolonie
Ein Haus im Kreuzgrundriss, ursprünglich für vier Bewohnerfamilien gebaut und heute in zwei oder vier Einheiten aufgeteilt. Aufgenommen wird jede Einheit einzeln, dazu die Lage der Trennwände – Grundstücks- und Wohnungsgrenzen müssen dabei nicht deckungsgleich verlaufen.
Werkshaus in Sterkrade mit späterem Dachausbau
Die schmalen Häuser rund um das frühere Maschinenbauwerk wurden über Jahrzehnte einzeln erweitert. Ein aktuelles Aufmaß hält fest, wie weit Dämmung und Fußbodenaufbau die lichten Höhen unter der Schräge gegenüber der alten Zeichnung verändert haben.
Halle auf einer ehemaligen Werksfläche nahe der Neuen Mitte
Nach dem Ende der Hüttenproduktion stehen auf früheren Betriebsflächen Gebäude, für die es Werkspläne, aber keine belastbare Bestandsaufnahme gibt. Für eine neue Nutzung werden Stützenraster, lichte Höhen und Öffnungsmaße gebraucht, die sich nur am Objekt gewinnen lassen.
Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Alt-Oberhausen
Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch eindeutig abgegrenzt sein, Keller- und Bodenräume eingeschlossen. Das Aufmaß liefert die maßhaltige Grundlage für den Aufteilungsplan; geprüft und gesiegelt wird er von der Bauaufsicht, nicht vom Vermessungsbüro.
So läuft Ihr Aufmaß in Oberhausen ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. In Oberhausen verkürzt oder verlängert vor allem die Vorarbeit den Termin: welche Zeichnung aus welcher Bauzeit vorliegt und wie viele Einheiten unter einem Dach zu erfassen sind.
- Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für den Umbau und ein Aufteilungsplan verlangen unterschiedliche Detailtiefe. Daraus ergibt sich, welches Verfahren gewählt wird und welche Gebäudeteile hineingehören.
- Vorhandene Unterlagen zusammentragen
Sinnvoll ist der Blick auf zwei Quellen: die Bauakte bei der Bauaufsicht und der Katasterauszug beim Bereich Geoinformation und Kataster. Schon der Vergleich beider zeigt oft, welcher Anbau in keiner von beiden auftaucht.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Die Termindauer richtet sich danach, was offen ist. Bei einem geteilten Koloniehaus müssen alle Einheiten zugänglich sein; sind mehrere Eigentümer oder eine Verwaltung beteiligt, braucht die Abstimmung Vorlauf.
- Aufnahme am Objekt
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Kontrolle der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen an mehreren Punkten, Nischen und Vormauerungen. Fotos und Skizze entstehen parallel, damit jede Zahl später einer Stelle im Gebäude zuzuordnen ist.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen Zeichnungen und Flächenberechnung mit offengelegtem Rechenweg. Zeigt sich dabei eine Abweichung zur Katastergrenze, gehört dieser Punkt vor den Bereich Geoinformation und Kataster – das Aufmaß hält ihn fest, erledigt ihn aber nicht.
Was den Preis für ein Aufmaß in Oberhausen beeinflusst
Zwei gleich große Objekte können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:
- Zahl der Einheiten unter einem Dach
Ein freistehendes Haus ist in einem Zug erfasst. Ein in mehrere Wohnungen geteiltes Koloniehaus verlangt für jede Einheit einen eigenen Zeichnungssatz und einen gemeinsamen Maßbezug über die Trennwände hinweg.
- Abstand zwischen Typenzeichnung und heutigem Zustand
Durchbrochene Wände, geschlossene Öffnungen, angebaute Bäder und ausgebaute Dachräume verlangen Stelle für Stelle eine eigene Aufnahme. Je weiter sich ein Haus vom ursprünglichen Haustyp entfernt hat, desto größer der Aufwand.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, durchgehender Maßbezug und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeitbedarf und Auswertung. Ein Scan lohnt dort, wo Verformungen dokumentiert oder ein Modell weiterverwendet werden soll.
- Zugänglichkeit des Bestands
Verschlossene Kellerabteile, verstellte Böden oder eine nur teilweise begehbare Einheit führen zu Nacharbeit. Was in einem Durchgang erfasst werden kann, ist immer der günstigere Fall.
- Umfang der abgeleiteten Unterlagen
Nur bemaßte Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Kubatur und Flächenberechnung: Der Auswertungsanteil wächst mit dem, was anschließend damit belegt oder geplant werden soll.
Alle Leistungen in Oberhausen
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