Teilungserklärung in Nürnberg — Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB bei der Bauordnungsbehörde
Auch in Nürnberg reicht der Aufteilungsplan für eine Teilungserklärung längst nicht mehr für jedes Gebäude. Seit dem 1. Juni 2023 gilt bayernweit eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 250 BauGB, und Nürnberg zählt als zweitgrößte Stadt des Freistaats zu den betroffenen Kommunen. Anders als beim Bauantrag, wo eine einzige zentrale Bauordnungsbehörde zuständig ist, könnte man hier eine weitere Behörde vermuten – tatsächlich bleibt der Antrag aber bei genau derselben Stelle wie der Bauantrag selbst, anders als etwa beim Zweckentfremdungsverfahren, das eine eigene städtische Stelle bearbeitet. Betroffen sind zudem nur größere Bestandsgebäude: Die dichte Gründerzeit-Blockrandbebauung in Vierteln wie Gostenhof erreicht die maßgebliche Schwelle spürbar häufiger als die überwiegend kleinteiligere, erst nach 1945 neu errichtete Bebauung der Altstadt.
Wann Sie in Nürnberg eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht in Nürnberg für größere Bestandsgebäude nicht mehr aus. Seit Juni 2023 kommt eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die dem Erhalt von Mietwohnraum in einer Stadt mit spürbar angespanntem Wohnungsmarkt dient:
- Betroffen sind Wohngebäude mit mehr als zehn Bestandswohnungen, die bereits am 1. Juni 2023 vorhanden waren; ohne Genehmigung bleibt die Aufteilung in Wohnungseigentum dort grundsätzlich ausgeschlossen.
- Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen bleiben durchgehend genehmigungsfrei – dieser bayernweite Zuschnitt des Kleineigentümerschutzes gilt in Nürnberg wie in den übrigen 49 benannten Kommunen gleichermaßen.
- Ein Anspruch auf Genehmigung besteht in engen, gesetzlich benannten Fällen, etwa bei der Aufteilung zugunsten von Miterben, dem Verkauf an Angehörige zur Selbstnutzung oder dem Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieterschaft.
- Neubauten fallen nicht unter die Regelung; betroffen ist ausschließlich Wohnraum, der zum Stichtag bereits als Mietwohnung bestand – auf früheren Industrieflächen wie dem AEG-Areal entsteht dagegen meist neuer Wohnraum, der davon unberührt bleibt.
Zum 1. Juni 2023 trat in Bayern die Gebietsbestimmungsverordnung-Bau (GBestV-Bau) in Kraft, mit der der Freistaat den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB umsetzt; beschlossen hatte sie der Ministerrat gut fünf Wochen zuvor, am 25. April 2023. Ein Gutachten benannte landesweit 50 Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Genehmigungspflicht seither gilt – neben München, Augsburg, Fürth, Ingolstadt und Würzburg zählt auch Nürnberg als zweitgrößte Stadt Bayerns fest dazu. Die ursprüngliche Befristung bis Ende 2025 hat der Freistaat inzwischen um ein Jahr verlängert; seit der Bund die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB im Oktober 2025 bis zum Jahr 2030 ausgedehnt hat, läuft die bayerische Verordnung nun bis zum 31. Dezember 2026. Wer in Nürnberg schon einmal eine Zweckentfremdungsgenehmigung beim Stab Wohnen im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat beantragt hat, sollte hier nicht denselben Weg erwarten: Der schriftliche Antrag auf Umwandlungsgenehmigung geht an die Bauordnungsbehörde im Planungs- und Baureferat – dieselbe Stelle, die auch Bauanträge und Abgeschlossenheitsbescheinigungen bearbeitet.
Die zwei Genehmigungswege im Detail
Ob der gebundene oder der freie Weg zur Genehmigung führt, hängt allein davon ab, ob einer der gesetzlichen Ausnahmefälle vorliegt:
Gebundene Genehmigung nach § 250 Abs. 3 BauGB
Drei Konstellationen verschaffen einen gesetzlichen Anspruch: Miterben oder Vermächtnisnehmer teilen eine geerbte Immobilie unter sich auf, Angehörige kaufen zur eigenen Selbstnutzung, oder mindestens zwei Drittel der bisherigen Mieterschaft erwerben ihre Wohnungen. Trifft das zu, prüft die Bauordnungsbehörde nur noch die tatsächliche Erfüllung dieser Voraussetzungen.
Einzelfallgenehmigung nach § 250 Abs. 4 BauGB
Fehlt ein solcher gesetzlicher Anlass, entscheidet die Bauordnungsbehörde nach eigenem Ermessen über die dargelegten Einzelumstände des Vorhabens – hier besteht, anders als beim gebundenen Weg, kein automatischer Anspruch auf die Genehmigung.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Nürnberg nötig sind
Zwei Vorgänge, eine Behörde: Aufteilungsplan und Genehmigungsantrag landen bei größeren Bestandsgebäuden beide bei der Bauordnungsbehörde.
- Bemaßter, nummerierter Aufteilungsplan
Nach § 7 WEG erstellt und bereits von der Bauordnungsbehörde mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt.
- Nachweis über die Wohnungszahl zum Stichtag
Erst die tatsächliche Zahl der am 1. Juni 2023 bereits bestehenden Wohnungen entscheidet, ob überhaupt eine Genehmigungspflicht greift.
- Beleg des einschlägigen Ausnahmetatbestands
Für den gebundenen Weg nach Abs. 3 müssen die konkreten Umstände nachgewiesen werden – etwa die Erbenstellung oder die Zustimmung von zwei Dritteln der Mieterschaft.
Teilungserklärungen in Nürnberg – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeit-Mietshaus in Gostenhof mit vierzehn Wohnungen
Das Viertel westlich der Altstadt entstand ab 1835 als dicht bebaute Arbeitervorstadt und blieb vom Krieg weitgehend verschont. Seine geschlossene Blockrandbebauung überschreitet die Schwelle von mehr als zehn Wohnungen deutlich häufiger als die kleinteiligere Nachkriegsbebauung der Altstadt – neben dem Aufteilungsplan braucht es hier zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung.
Erbengemeinschaft übernimmt ein Nachkriegshaus in der Südstadt
Große Teile der Südstadt wurden im August 1943 zerstört und in den Nachkriegsjahren mit zwölf Wohnungen je Gebäude neu bebaut. Drei Geschwister erben ein solches Haus und wollen es unter sich aufteilen statt zu verkaufen – weil der Ausnahmetatbestand für Miterben greift, besteht ein gesetzlicher Anspruch auf die gebundene Genehmigung.
Neubauprojekt auf dem ehemaligen AEG-Areal
Anstelle früherer Werkshallen entsteht ein neu errichtetes Wohngebäude mit achtzehn Einheiten, das direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden soll. Die Umwandlungsverordnung betrifft ausschließlich bereits bestehenden Mietwohnraum und greift hier deshalb nicht.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Nürnberg ab
Bundesweit gilt derselbe rechtliche Rahmen; in Nürnberg bleibt der zusätzliche Genehmigungsschritt bei genau der Behörde, die auch den Bauantrag bearbeitet.
- Wohnungszahl zum Stichtag ermitteln
Erst wenn feststeht, dass mehr als zehn Wohnungen bereits am 1. Juni 2023 bestanden, kommt die Umwandlungsverordnung überhaupt ins Spiel.
- Einheiten im Aufteilungsplan erfassen
Bemaßt und durchgehend nummeriert entsteht die Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und spätere Grundbucheintragung.
- Genehmigungsantrag parallel stellen
Sobald die Schwelle überschritten ist, geht der schriftliche Antrag mit benanntem Ausnahmetatbestand an dieselbe Behörde, die auch den Aufteilungsplan bestätigt.
- Notar beurkundet
Mit vollständigen Unterlagen – Aufteilungsplan, Bescheinigung und, wo nötig, erteilter Genehmigung – wird die Teilungserklärung notariell beurkundet.
- Grundbucheintragung
Ein einziges Amtsgericht führt das Grundbuch für das gesamte Nürnberger Stadtgebiet zentral.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Nürnberg beeinflusst
Neben dem üblichen Aufwand für Plan und Beurkundung kommt bei größeren Gebäuden ein eigener Kostenfaktor hinzu:
- Zusätzlicher Genehmigungsschritt oder nicht
Erst ab elf Wohnungen entsteht überhaupt das zweite Verfahren bei der Bauordnungsbehörde – kleinere Gebäude und Neubauten bleiben davon unberührt.
- Eindeutigkeit des Ausnahmetatbestands
Ein sauber belegter Erbfall geht schneller durch die gebundene Prüfung als eine Einzelfallentscheidung, die erst noch Ermessen erfordert.
- Qualität vorhandener Pläne
Ein aktueller, bemaßter Bestandsplan erspart die vollständige Neuvermessung – bei mehrfach veränderten Gründerzeithäusern selten von vornherein gegeben.
- Zuschnitt und Zahl der Einheiten
Je mehr und je unregelmäßiger geschnitten die Einheiten sind, desto mehr Abgrenzungsarbeit steckt im Aufteilungsplan.
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