Grundrisse in Nürnberg — vom verschonten Gostenhof bis zur umgenutzten Fabriketage im Tafelhof bemaßt erfasst
Nürnbergs Grundriss-Landschaft lässt sich nicht auf einen einzigen Baucharakter reduzieren. Innerhalb der Stadtmauern wurde die historische Altstadt beim Luftangriff vom 2. Januar 1945 binnen weniger Minuten zu rund 90 Prozent zerstört und danach nach eigenen städtebaulichen Grundsätzen wiederaufgebaut – ein Bestand, der überwiegend selbst erst nach 1945 entstanden ist. Außerhalb der Mauern liegt echter, weitgehend verschonter Gründerzeitbestand: Gostenhof mit seiner dichten Blockrandbebauung und St. Johannis mit den Villen an der Hallerstraße überstanden den Krieg weitgehend unbeschädigt. Andere Viertel wie Wöhrd wiederum wurden im August 1943 fast vollständig zerstört und ähneln in ihrer Bebauung eher der Altstadt als den erhaltenen Gründerzeitquartieren. Welcher Weg zu einem verlässlichen Grundriss führt, hängt in Nürnberg deshalb stark davon ab, in welcher dieser sehr unterschiedlichen Schadens- und Baugeschichten Ihre Immobilie liegt.
Wann Sie in Nürnberg einen neuen Grundriss brauchen
Auch in Nürnberg ist ein Grundriss keine für sich genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen zwingend gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar bestehen auf einem aktuellen, bemaßten Plan – gerade bei mehrfach umgebauten Altstadthäusern reicht ein historischer Bauakten-Auszug selten aus.
- Bauliche Veränderung an Altstadt-Sandsteinfassaden: Wer ein wiederaufgebautes Gebäude mit der prägenden Sandsteinfassade verändert, braucht einen aktuellen Grundriss als Grundlage der Abstimmung mit der zuständigen Behörde.
- Umnutzung von Fabriketagen: Wird eine Etage in einem ehemaligen Industriegebäude, etwa im AEG-Areal oder im Tafelhof, zu Wohnraum umgebaut, existiert dafür naturgemäß kein historischer Wohnungsgrundriss.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Maßnahmen im Sanierungsgebiet Altstadt-Süd: In diesem förmlich festgelegten Bereich sind bauliche Veränderungen zusätzlich sanierungsrechtlich genehmigungspflichtig, wofür ein aktueller Grundriss regelmäßig verlangt wird.
Wird eine ehemalige Produktions- oder Lagerfläche etwa im AEG-Areal oder im Tafelhof zu Wohnraum umgebaut, hilft die Bauakte selbst dann kaum weiter, wenn sie lückenlos vorliegt: Sie zeigt allenfalls die gewerbliche Nutzung der Fläche, nicht deren spätere Aufteilung in einzelne Wohnungen. Für den neuen Grundriss ist deshalb praktisch immer eine vollständige Neuerfassung nötig, bei der Raumaufteilung, Erschließung und tragende Bauteile der ehemaligen Industriehalle mit der geplanten Wohnnutzung in Einklang gebracht werden. Das unterscheidet diese Gebäudegruppe grundlegend von den umliegenden Altbauvierteln, wo zumindest ein historischer Wohnungsgrundriss als Ausgangspunkt existiert, selbst wenn er längst nicht mehr zum heutigen Zustand passt.
Woher Ihr Nürnberger Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Bauarchiv der Bauordnungsbehörde
Die Bauordnungsbehörde führt ihr Bauarchiv in der Johannesgasse zentral für die gesamte Stadt und arbeitet zunehmend mit der digitalen eBauakte. Zugang erhalten in der Regel Eigentümer oder Bevollmächtigte mit einer aktuellen Vollmacht.
Per Aufmaß vor Ort
Bei umgenutzten Fabriketagen ohne historischen Wohnungsgrundriss oder bei mehrfach veränderten Altstadthäusern liefert erst eine Vermessung vor Ort einen verlässlichen, dem heutigen Zustand entsprechenden Plan.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Für jüngere Bauvorhaben, die bereits über die eBauakte eingereicht wurden, liegen die Unterlagen von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar für die Grundrisserstellung weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Nürnberger Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Aktuelle Vollmacht und Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht im Bauarchiv der Johannesgasse wird von Bevollmächtigten in der Regel eine Vollmacht verlangt, die nicht älter als ein Jahr ist, dazu ein aktueller Eigentumsnachweis.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst unvollständige oder ältere Pläne helfen, eine ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor bei Bedarf vor Ort nachgemessen wird.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zur bisherigen gewerblichen Nutzung
Bei einer Fabriketage im AEG-Areal oder im Tafelhof hilft eine kurze Beschreibung der bisherigen gewerblichen Nutzung sowie tragender Bauteile, um den künftigen Wohnungsgrundriss korrekt zu planen.
Grundrisse in Nürnberg – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeitwohnung in Gostenhof mit erhaltener Bauakte
Weil das Viertel den Krieg weitgehend unbeschädigt überstand, findet sich im Bauarchiv häufig noch ein historischer Plan, der zum heutigen Zustand passt. Bei Abweichungen durch spätere Umbauten ergänzt ein kurzes Aufmaß die Lücken.
Wiederaufgebautes Altstadthaus mit mehrfach veränderter Sandsteinfassade
Ein nach 1945 errichtetes Haus mit der für die Altstadt typischen Sandsteinfassade wurde seither mehrfach innen umgebaut. Die ursprüngliche Bauakte zeigt oft nur den Zustand kurz nach dem Wiederaufbau, nicht die spätere Entwicklung.
Umgenutzte Fabriketage im AEG-Areal
Für eine ehemalige Produktionsfläche, die zu mehreren Loftwohnungen umgebaut wurde, existiert kein historischer Wohnungsgrundriss. Der neue Grundriss wird deshalb vollständig anhand des heutigen Umbauzustands neu erfasst.
Vollständig zerstörtes und neu bebautes Grundstück in Wöhrd
Weil Wöhrd im August 1943 fast vollständig zerstört wurde und nur vereinzelte Gebäude erhalten blieben, ist für die meisten heutigen Häuser dort ohnehin nur eine Nachkriegs- oder Neubauakte zu erwarten, keine Vorkriegsunterlagen.
So läuft Ihr Grundriss in Nürnberg ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Nürnberg liegt das Gewicht auf der frühen Einordnung, ob eine Immobilie zu einem verschonten Gründerzeitviertel, zur wiederaufgebauten Altstadt oder zu einer umgenutzten Industriefläche zählt:
- Zweck und Gebäudeart bestimmen
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Umnutzung gebraucht wird, bestimmt gemeinsam mit dem Gebäudetyp die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
- Bauarchiv auf verwertbare Unterlagen prüfen
Im Bauarchiv der Johannesgasse wird geklärt, ob eine Akte vorliegt und ob sie – etwa bei Gostenhof oder St. Johannis – noch zum heutigen Bestand passt.
- Fehlende Grundlagen vor Ort aufmessen
Bei umgenutzten Fabriketagen oder mehrfach veränderten Altstadthäusern ohne passende Akte wird das Gebäude direkt vermessen.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss, auf Wunsch mit Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Bauordnungsbehörde oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Nürnberg beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Nürnberger Baucharakteren deutlich:
- Zustand und Zugänglichkeit der Bauakte
Eine aktuelle, verwertbare Akte im Bauarchiv der Johannesgasse ist der günstigste Fall, erfordert aber eine gültige Vollmacht. Fehlt die Akte oder passt sie nicht mehr, kommt ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Gebäudetyp: verschontes Altbauviertel, Wiederaufbaubau oder Fabriketage
Eine umgenutzte Fabriketage ohne jeden historischen Wohnungsgrundriss verlangt deutlich mehr Erfassungsaufwand als eine Gründerzeitwohnung in Gostenhof mit passender Bauakte.
- Lage im Sanierungsgebiet Altstadt-Süd
Liegt das Gebäude im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kommt die zusätzliche Aufbereitung für die sanierungsrechtliche Genehmigung hinzu.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
Alle Leistungen in Nürnberg
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Nürnberg ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starte die Erstellung Ihres Grundrisses ganz einfach hier.
