Aufteilungspläne in Nürnberg — wo die Zerstörung von 1945 die Archivfrage erübrigt und wo nicht
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. In Nürnberg entscheidet die Baugeschichte des jeweiligen Viertels aber ungewöhnlich deutlich darüber, woher die Grundlage dafür stammt – und manchmal sogar darüber, ob überhaupt nach einer älteren Akte gesucht werden muss. Der Luftangriff vom 2. Januar 1945 zerstörte rund 90 Prozent der historischen Altstadt-Bausubstanz; für die seither dort neu errichteten Gebäude beginnt die Bauakte schlicht mit dem Wiederaufbau, weil es das ursprüngliche Gebäude im baurechtlichen Sinn nicht mehr gibt. Anders in den vom Krieg weitgehend verschonten Vierteln wie Gostenhof oder St. Johannis, wo tatsächlich noch echte Vorkriegsunterlagen gefragt sind – und dort, wo ein Gebäude nur beschädigt, aber nicht vollständig zerstört wurde, was den größeren Teil des Baubestands betrifft.
Wann Sie in Nürnberg einen Aufteilungsplan brauchen
Für sich genommen ist der Aufteilungsplan keine genehmigungspflichtige Leistung. Seinen Zweck erfüllt er als Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauordnungsbehörde, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Amtsgericht Nürnberg möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Nürnberg bei Bestandsgebäuden mit mehr als zehn Wohnungen zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzt.
- Bei Neubauten, etwa auf früheren Industrieflächen wie dem AEG-Areal, lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, ganz ohne Archivrecherche.
Das klingt zunächst widersprüchlich, trifft die Nürnberger Situation aber ziemlich genau: Wo ein Gebäude beim Luftangriff vom 2. Januar 1945 vollständig zerstört und danach neu errichtet wurde, gibt es zum heutigen Baukörper keine ältere Bauakte zu suchen, weil das ursprüngliche Gebäude baurechtlich schlicht nicht mehr existiert. Die Bauordnungsbehörde führt für den Neubau seither eine eigene, in aller Regel lückenlose Akte ab dem Wiederaufbau – ein grundlegend anderer Fall als eine unvollständige oder schwer lesbare Bauakte, wie sie den Aufwand in anderen deutschen Großstädten treibt. Anspruchsvoll wird es dort, wo ein Gebäude nur beschädigt, aber nicht vollständig zerstört wurde: Von den rund 91 Prozent kriegsbeschädigten Gebäuden im gesamten Stadtgebiet blieb ein erheblicher Teil in seiner Grundstruktur erhalten und wurde instandgesetzt, oft mit mehreren späteren Umbauten, die eine alte Akte allein nicht mehr vollständig abbildet. Für solche Fälle liefert das Stadtarchiv Nürnberg über sein Forschungsprojekt Topo N zwar wertvolles historisches Bild- und Planmaterial zur Altstadt-Bebauung bis 1945 – für den maßstabsgerechten, WEG-tauglichen Aufteilungsplan selbst ersetzt das aber keine aktuelle Vor-Ort-Vermessung.
Woher Ihr Nürnberger Aufteilungsplan stammt
Je nach Baugeschichte des Viertels und Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Bauarchiv der Bauordnungsbehörde
Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden. Das Bauarchiv in der Johannesgasse führt diese Akten zentral für nahezu das gesamte Stadtgebiet.
Per Vor-Ort-Vermessung in der wiederaufgebauten Altstadt
Beginnt die Akte erst mit dem Wiederaufbau nach 1945 oder wurde das Gebäude seither mehrfach verändert, liefert eine Vermessung vor Ort den verlässlichsten Abgleich zwischen Plan und tatsächlichem Bestand.
Mit historischem Kontext aus dem Stadtarchiv
Für einzelne erhaltene Vorkriegsgebäude oder denkmalgeschützte Fälle liefert das Stadtarchiv über sein Forschungsprojekt Topo N ergänzendes historisches Plan- und Bildmaterial – als Hintergrundwissen, nicht als Ersatz für die aktuelle Vermessung.
Welche Unterlagen für Ihren Nürnberger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht im Bauarchiv der Johannesgasse wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt, bei Beauftragung Dritter zusätzlich eine Vollmacht.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Gerade in verschonten Vierteln wie Gostenhof helfen selbst unvollständige oder ältere Pläne, eine ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor bei Bedarf vor Ort nachgemessen wird.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen und Stellplätzen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Nürnberg – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Gostenhof mit erhaltener Vorkriegsakte
Weil das Viertel den Krieg weitgehend unbeschädigt überstand, findet sich im Bauarchiv häufig noch eine Akte, die bis in die Zeit vor 1945 zurückreicht. Weicht der heutige Zustand durch spätere Umbauten davon ab, ergänzt ein kurzes Aufmaß die Lücken.
Wiederaufgebautes Altstadthaus ohne Vorkriegsbezug
Das Gebäude wurde nach der Zerstörung 1945 komplett neu errichtet. Die Bauakte beginnt entsprechend erst mit der Wiederaufbau-Genehmigung der 1950er-Jahre – eine ältere Akte zum selben Grundstück existiert nicht, weil das Vorkriegsgebäude baurechtlich nicht mehr besteht.
Beschädigtes, aber erhaltenes Gebäude in Wöhrd
Wöhrd wurde im August 1943 zu großen Teilen zerstört; ein einzelnes erhaltenes Gebäude wurde nach Kriegsschäden instandgesetzt und seither mehrfach umgebaut. Die vorhandene Akte zeigt nur den Ursprungszustand, weshalb der heutige Bestand direkt vor Ort aufgenommen wird.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Nürnberg
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Nürnberg liegt das Gewicht auf der frühen Einordnung, ob ein Gebäude zu einem verschonten Vorkriegsviertel oder zur wiederaufgebauten Nachkriegsbebauung zählt:
- Baugeschichte des Gebäudes einordnen
Wir klären, ob das Gebäude die Zerstörung von 1945 überstand oder danach neu errichtet wurde – das entscheidet bereits, ob überhaupt eine ältere Akte zu erwarten ist.
- Bauarchiv auf verwertbare Unterlagen prüfen
Im Bauarchiv der Johannesgasse wird geklärt, ob eine Akte vorliegt und ob sie noch zum heutigen Bestand passt.
- Fehlende Grundlagen vor Ort aufmessen
Beginnt die Akte erst mit dem Wiederaufbau oder passt sie nicht mehr zum heutigen Zustand, wird das Gebäude direkt vermessen.
- Einheiten festlegen, nummerieren und abgrenzen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Plan für Bauordnungsbehörde und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Nürnberg beeinflusst
In Nürnberg entscheidet vor allem die Baugeschichte des Viertels über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:
- Ob das Gebäude die Zerstörung 1945 überstand
Eine vollständige Nachkriegsakte ab dem Wiederaufbau ist der einfachste Fall. Für ein erhaltenes Vorkriegsgebäude mit mehreren späteren Umbauten wird dagegen häufiger eine Vor-Ort-Vermessung nötig.
- Zustand und Reichweite der Bauarchiv-Akte
Auch in verschonten Vierteln wie Gostenhof passt eine alte Akte nicht immer lückenlos zum heutigen Bestand – jeder spätere, nicht dokumentierte Umbau erhöht den Abgleichsaufwand.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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