Aufmaß & Vermessung in Nürnberg — Bauaufmaß von der Kellersohle bis zur Dachkammer

Q: Was kostet ein Aufmaß in Nürnberg?

Ausschlaggebend sind Fläche, Raumzahl, die Zahl der Ebenen und der Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine kompakte Etagenwohnung liegt deutlich unter einem Altstadthaus mit Dachraum und mehrsohligem Keller; nach einer kurzen Objektbeschreibung lässt sich der Umfang online eingrenzen.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Nürnberg?

Eine übliche Eigentumswohnung ist meist in unter einer Stunde erfasst, ein ganzes Haus mit Keller, Dachraum und Nebengebäude kann einen oder mehrere Tage beanspruchen. Zwischen Auftrag und Termin liegen einige Werktage, die fertigen Unterlagen folgen kurz darauf.

Q: Übernimmt Planprofi24 auch die Gebäudeeinmessung in das Liegenschaftskataster?

Nein. Das ist hoheitliche Vermessung und in Bayern den staatlichen Ämtern für Digitalisierung, Breitband und Vermessung vorbehalten; öffentlich bestellte Vermessungsingenieure gibt es hier nicht. Für Nürnberg ist das Amt in der Flaschenhofstraße zuständig, und ein Neubau wird nach Art. 12 BayVermKatG ohnehin von Amts wegen eingemessen. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß mit Innenmaßen, Zeichnungen und Flächen.

Q: Welche Zeichnungen verlangt die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg?

Die Bauordnungsbehörde erwartet einen Lageplan im Maßstab 1:1.000 sowie Aufteilungspläne im Maßstab 1:100, jeweils in höchstens DIN A3 und mindestens zweifach; jede in sich abgeschlossene Einheit ist mit einer arabischen Ziffer im Kreis zu kennzeichnen. Anknüpfungspunkt ist § 3 Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 4 WEG – ohne diese Bescheinigung lässt sich die Teilung nicht ins Grundbuch bringen.

Q: Reichen die Unterlagen aus dem Nürnberger Bauarchiv als Nachweis aus?

Als Ausgangspunkt oft ja, als Nachweis selten. Ein Genehmigungsplan zeigt den beantragten Soll-Zustand, und in der Altstadt beschreiben Vorgänge aus der Zeit vor 1945 vielfach den zerstörten Vorgängerbau. Erst seit Ende 2003 werden eingehende Anträge zusätzlich elektronisch geführt – was seither ohne Aktenniederschlag verändert wurde, steht in keiner der beiden Fassungen.

Q: Gehört der Felsenkeller unter meinem Altstadthaus ins Aufmaß?

In den Bestandsplan ja, in die Wohnfläche nein. Kellerräume sind Zubehörräume und zählen nicht zur Wohnfläche, sind aber für Standsicherheit, Feuchteschutz, Denkmalfragen und jede Umbauplanung maßgeblich. Erfasst werden deshalb Lage, Umriss und Höhenlage der Sohlen, bei mehrsohligen Anlagen über einen durchgehenden Höhenbezug.

Wer in Nürnberg einen alten Bauplan in die Hand bekommt, muss zuerst prüfen, ob er überhaupt das Haus beschreibt, das heute an dieser Stelle steht. In der Altstadt und in weiten Teilen der Innenstadt endete 1945 nicht bloß eine Bauphase, sondern ein ganzer Gebäudebestand; was in den Akten davor liegt, gehört häufig zu einem Vorgängerbau, den es nicht mehr gibt. Die Überlieferung selbst ist dabei erfreulich geordnet: Nürnberg verwahrt die Bauakten nahezu des gesamten Stadtgebiets zentral im Bauarchiv der Bauordnungsbehörde, und seit Ende 2003 laufen eingehende Anträge zusätzlich als elektronische Bauakte. Nur endet diese Ordnung genau dort, wo ohne Aktenniederschlag umgebaut, unterteilt und ausgebaut wurde. Dazu kommt eine Eigenheit unterhalb des Straßenniveaus: Unter der Altstadt zieht sich ein weitverzweigtes Felsenkellersystem hin, das stellenweise über vier Sohlen bis rund achtundzwanzig Meter tief in den Sandstein reicht. Ein Bauaufmaß beantwortet hier deshalb eine sehr handfeste Frage – wie das Gebäude tatsächlich geschnitten ist, von der obersten Kammer bis zur untersten Sohle.

Aufmaß und Vermessung in Nürnberg kurz und kompakt

Ein Bauaufmaß erfasst Innenmaße, Geometrie und Flächen eines Gebäudes. Der Nachweis des Gebäudeumrisses im Liegenschaftskataster ist davon streng getrennt und bleibt hoheitliche Aufgabe.
In Bayern gibt es keine öffentlich bestellten Vermessungsingenieure: Katastervermessungen führen die staatlichen Ämter für Digitalisierung, Breitband und Vermessung aus – für Nürnberg das Amt in der Flaschenhofstraße mit Außenstelle in Hersbruck.
Nürnberger Besonderheit: Die Stadt hält daneben mit dem Amt für Geoinformation und Bodenordnung eine eigene kommunale Vermessungsverwaltung, von der Lagepläne, Katasterauszüge und amtliche Höhenangaben kommen.
Aktenlage: Das Bauarchiv der Bauordnungsbehörde bewahrt die Vorgänge fast des gesamten Stadtgebiets auf – genehmigter Stand und gebauter Zustand sind darin allerdings zweierlei.
Planprofi24 nimmt Ihr Nürnberger Gebäude messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – bis in Kellersohlen und Dachkammern, deutschlandweit online beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Nürnberg gebraucht wird

Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft – niemand muss eines beauftragen. Verlangt wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden soll und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben. In Nürnberg vor allem in diesen Lagen:

Es gibt keinen Bestandsplan, oder die Akte beschreibt den 1945 zerstörten Vorgängerbau statt des heutigen Hauses.
Ein Umbau, ein Bauantrag oder eine Nutzungsänderung steht an: Bauzeichnungen sind nach § 8 BauVorlV grundsätzlich im Maßstab 1:100 einzureichen und setzen einen maßhaltigen Bestand voraus.
Bank oder Sachverständiger verlangen eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg; ohne Messgrundlage lässt sie sich nicht erzeugen.
Wohnungseigentum soll begründet werden: Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erwartet die Nürnberger Bauordnungsbehörde einen Lageplan im Maßstab 1:1.000 und Aufteilungspläne im Maßstab 1:100, in höchstens DIN A3, mindestens zweifach und mit einer arabischen Ziffer im Kreis je abgeschlossener Einheit.
Die vertraglich zugesagte Fläche steht in Frage: Unterschreitet die tatsächliche die vereinbarte Wohnfläche um mehr als zehn Prozent, ist das ein Mangel der Mietsache (BGH, Urteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 und VIII ZR 44/03).

Was das Kataster über Ihr Nürnberger Gebäude sagt – und was nicht

Bayern verzichtet als einziges Land auf öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Hoheitlich vermessen darf hier allein die staatliche Vermessungsverwaltung; für Nürnberg ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Nürnberg zuständig, das von der Flaschenhofstraße aus arbeitet und eine Außenstelle in Hersbruck unterhält. Eigentümer müssen dafür nichts veranlassen: Nach Art. 12 BayVermKatG wird ein neu errichtetes Gebäude von Amts wegen eingemessen – ohne Antrag, ohne Frist und ohne die Möglichkeit, den Zeitpunkt selbst zu wählen. Die Kosten trägt gleichwohl der Gebäudeeigentümer; Art. 14 Abs. 2 BayVermKatG stellt darauf ab, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer des Gebäudes ist. Daneben leistet sich Nürnberg eine eigene kommunale Vermessungsverwaltung. Das Amt für Geoinformation und Bodenordnung führt die städtischen Geodaten, gibt Lagepläne und Auszüge aus dem Liegenschaftskataster für Bauvorlagen heraus – beglaubigt, mit Eigentümerangaben und den Beilagen zu Denkmal- und Naturschutz –, liefert amtliche Höhenangaben und führt Bodenordnungsverfahren durch. Beide Stellen zusammen beschreiben allerdings nur, wo ein Gebäude steht und welchen Umriss es besitzt. Weder ein Katasterauszug noch eine Einmessung sagt etwas über Wandstärken, Raumzuschnitt, lichte Höhen oder Wohnfläche. Genau diese Lücke füllt das Bauaufmaß – eine privatrechtliche Leistung, die Planprofi24 erbringt, während die hoheitliche Seite bei den genannten Ämtern verbleibt.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren trägt, entscheiden die Bausubstanz und der Zweck der späteren Unterlagen – nicht die Größe des Objekts:

Handaufmaß mit dem Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg in Wohnungen und überschaubaren Häusern. Die typische Fehlerquelle ist nicht das Gerät, sondern die Übertragung der Werte und die Frage, ob am fertigen Bauteil oder versehentlich am Rohbau gemessen wurde. Die direkte Aufnahme in die Aufmaß-App schließt Abschreibfehler aus.

Durchgehender Höhenbezug bis in die Kellersohle

Nürnberger Altstadthäuser sitzen vielfach über Felsenkellern, die mehrere Sohlen tief in den Burgsandstein reichen. Ohne gemeinsamen Höhenbezug stimmt jede Ebene für sich, aber keine zur anderen; erst ein durchgeführter Bezugspunkt bringt Keller, Erdgeschoss und Dachraum in dieselbe Zeichnung.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verformte, gewölbte oder stark verschachtelte Substanz. Der Scan hält Schiefstellungen fest, statt sie beim Zeichnen stillschweigend zu begradigen, und trägt zugleich ein Bestandsmodell. Die erreichbare Genauigkeit hängt an Standpunktwahl, Zielmarken und der Verknüpfung der Einzelaufnahmen.

Stichprobenprüfung vorhandener Zeichnungen

Manchmal genügt es, einen Plan zu verifizieren, statt neu aufzunehmen. Kontrolliert werden Achsmaße, Raumhöhen und die Stellen, an denen erfahrungsgemäß umgebaut wurde. Hält die Stichprobe nicht stand, wird vollständig neu gemessen.

Was aus dem Aufmaß entsteht

Der Messvorgang für sich genommen nützt niemandem. Verwertbar wird er durch das, was daraus gezeichnet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Von der untersten Kellersohle bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Halbgeschossig versetzte Bauteile erhalten eine eigene Darstellung, damit erkennbar bleibt, was wirklich übereinanderliegt.
Schnitte und Ansichten
Sie machen sichtbar, was im Grundriss verschwindet: Geschosshöhen, Deckenaufbauten, Stufenfolgen zwischen den Hausteilen und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum.
Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Anrechnungsfaktor. Gemessen wird im lichten Fertigmaß – also an Putz, Estrich und Bekleidung und nicht am Rohbau.
Flächen und Rauminhalte nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk statt der Wohnung; beide Angaben stehen deshalb häufig nebeneinander im selben Dokument.
Messdaten, Aufmaßskizze und Fotodokumentation
Die Rohdaten bleiben Teil der Übergabe. Sie belegen, an welcher Stelle welcher Wert genommen wurde, und ersparen bei späteren Rückfragen einen zweiten Termin am Objekt.

Aufmaße in Nürnberg – vier Fälle aus der Praxis

Altstadthaus über einem mehrsohligen Felsenkeller

Unter der Nürnberger Altstadt liegt das größte zusammenhängende Felsenkellerlabyrinth Süddeutschlands; einzelne Anlagen reichen über vier Sohlen bis rund achtundzwanzig Meter hinab. Für die Aufnahme heißt das: Der Keller ist Zubehörraum und damit keine Wohnfläche, muss aber in Lage, Umriss und Höhenlage erfasst werden, weil das Haus darauf steht.

Wiederaufbauzeile in der Sebalder Altstadt

Die Akte aus der Zeit vor 1945 beschreibt ein Gebäude, das die Luftangriffe nicht überstanden hat; der heutige Bau folgt nur noch Parzelle und Trauflinie. Aufgenommen wird deshalb von Grund auf, einschließlich der Wandstärken – zwischen stehengebliebenem Mauerwerk und Nachkriegsergänzung unterscheiden sie sich erheblich.

Aufteilung eines Mietshauses in Gostenhof

Vor der Begründung von Wohnungseigentum müssen alle Einheiten zeichnerisch eindeutig abgegrenzt sein, samt Kellerabteilen und Dachkammern. Nürnberg verlangt Aufteilungspläne im Maßstab 1:100 in höchstens DIN A3 und eine arabische Ziffer im Kreis für jede abgeschlossene Einheit – Vorgaben, die schon beim Messen mitgedacht werden.

Dachaufstockung auf einem Wohnblock in Langwasser

Die Großsiedlungen der Sechzigerjahre wirken gleichförmig, sind es im Detail aber längst nicht mehr: Ausbauten, Anbauten und ausgetauschte Öffnungen haben die Einzelhäuser auseinanderlaufen lassen. Vor einer Aufstockung wird der tatsächliche Bestand aufgenommen, statt den alten Typenplan fortzuschreiben.

So läuft Ihr Aufmaß in Nürnberg ab

Das Muster ist überall gleich. Was den Vorgang in Nürnberg verkürzt oder verlängert, ist die Vorarbeit: was im Bauarchiv liegt und was am Tag der Aufnahme tatsächlich offen steht.

Erfassungstiefe aus dem Verwendungszweck ableiten
Ein Flächennachweis für die Bank, eine Planungsgrundlage für den Umbau und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung. Daraus ergeben sich das Messverfahren und der Umfang der aufzunehmenden Bauteile.
Aktenlage im Bauarchiv abklären
Angefragt werden die Vorgänge im Bauarchiv der Bauordnungsbehörde. Einsicht setzt einen Termin und den Nachweis der Berechtigung voraus, für Dritte eine Vollmacht des Eigentümers; seit Ende 2003 kommt die elektronische Bauakte hinzu, ältere Vorgänge liegen weiterhin auf Papier.
Zugang zu Keller, Dachraum und Nebenräumen organisieren
Für die Dauer vor Ort zählt weniger die Wohnfläche als das, was aufgeschlossen ist. In der Altstadt gehören Kellersohlen, Dachkammern und Hinterhäuser dazu; bei vermieteten Einheiten braucht die Ankündigung Vorlauf.
Aufnahme am Objekt
Gemessen wird raumweise, ergänzt um Kontrollmaße und Diagonalen zur Prüfung der Winkel, dazu lichte Höhen, Nischen, Vormauerungen, Stufen und Öffnungen. Parallel entstehen Skizze und Fotos, damit jeder Wert einer Stelle im Gebäude zuzuordnen bleibt.
Zeichnungen und Flächen ableiten
Aus den Messdaten entstehen Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie die Flächenberechnung mit offenem Rechenweg. Der dokumentierte Bestand dient anschließend allen Beteiligten als gemeinsame Grundlage – Bank, Käufer, Planer und, wo nötig, der Denkmalpflege.

Was den Umfang eines Aufmaßes in Nürnberg bestimmt

Zwei gleich große Wohnungen können sich im Messaufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Ausschlaggebend sind vor allem diese fünf Punkte:

Raumzahl und Grundrisstiefe
Jeder weitere Raum bringt Längen, Höhen und Öffnungen mit sich. Kammern, Nischen und schiefwinklige Zuschnitte kosten mehr Zeit als klar geschnittene Zimmer gleicher Fläche.
Zahl der aufzunehmenden Ebenen
Eine Etagenwohnung ist in einem Durchgang erledigt. Ein Altstadthaus mit Dachraum und mehreren Kellersohlen verlangt zusätzlich einen durchgehenden Höhenbezug über alle Ebenen hinweg.
Verformung und Schiefwinkligkeit
In gewachsener Substanz schließen sich Grundrisse aus reinen Wandlängen nicht. Kontrollmaße, Diagonalen und Wandstärken kommen hinzu, bis die Geometrie eindeutig bestimmt ist.
Erreichbarkeit am Termin
Verschlossene Kellerabteile, verstellte Dachböden oder eine nur teilweise begehbare Einheit erzwingen Nacharbeit. Was in einem Durchgang aufgenommen werden kann, bleibt ein einziger Termin.
Zeichnungsumfang nach Verwendungszweck
Ob nur Grundrisse gebraucht werden oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Rauminhalte und ein Bestandsmodell, entscheidet über die Auswertung. Der Zeichnungsteil richtet sich danach, wofür die Unterlagen anschließend eingesetzt werden.